1. 物件概要
神奈川県横浜市中区三吉町に位置する、専有面積31.17㎡の間取りワンルーム（洋室14帖）のマンション物件です。
7階建て建物の2階部分にあたり、構造は堅牢な鉄筋コンクリート造（RC造）です。備考欄に「民泊相談可」と明記されており、貸主から宿泊事業への転貸・用途変更の協議が公式に認められている公認テナント案件です。
交通アクセスは、横浜市営地下鉄ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅から徒歩7分、JR京浜東北・根岸線「石川町」駅から徒歩10分、JR根岸線「関内」駅から徒歩15分と、複数路線が利用可能な立地です。月額賃料11.50万円（管理費・共益費10,000円）に対し、礼金なし・敷金1ヶ月が設定されています。
建物は1999年建築（築27年）で新耐震基準に適合しており、エレベーター、システムキッチン（2口コンロ以上）、南西向きバルコニーなどの設備を有しています。神奈川県横浜市の法規制（住宅宿泊事業法）を前提とし、観光地へのアクセス性と新法180日制限を考慮した収支構造の精査が必要な案件です。
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物件名: 横浜三吉町第４レッツビル 2階
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/14104/1171012924/00020020/x01171012924.html
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賃料 / 管理費等: 11.50万円／月 ／ 管理費・共益費：10,000円／月（月額総固定費：12.50万円）
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敷金 / 礼金 / 仲介手数料: 1ヶ月分（11.50万円） ／ なし（0円） ／ 12.65万円（税込）
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間取り / 専有面積: ワンルーム（洋室14帖） ／ 31.17㎡
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建物構造 / 階数 / 築年数: 鉄筋コンクリート造（RC造） ／ 7階建ての2階部分 ／ 築27年（1999年7月建築、新耐震基準適合）
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現況 / 引渡可能時期: 空 ／ 即時（現状渡し・民泊諸条件要確認）
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契約形態 / 期間: 普通賃貸借契約 ／ 2年（短期解約違約金あり、更新料：新賃料の1ヶ月分）
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アクセス:
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横浜市営地下鉄ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅 徒歩7分
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JR京浜東北・根岸線「石川町」駅 徒歩10分
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JR根岸線「関内」駅 徒歩15分
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設備・インフラ: エレベーター、プロパンガス、システムキッチン（コンロ2口以上）、シューズボックス、シャワールーム（※設備欄に「バス・トイレ別」等の記載がある一方、設備詳細に「シャワールーム」とあり、浴槽の有無は現地確認要）、室内洗濯機置き場、バルコニー、ペット相談可、事務所使用可、管理人巡回。
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初期物件取得費用（目安）:
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前賃料・管理費（12.50万）＋敷金（11.50万）＋仲介手数料（12.65万）＋初回保証料（総賃料の30%として3.75万）＋鍵交換代（2.97万）＋消臭抗菌代（1.10万）＋住宅保険料（2年・2.00万）＝ 総額 約46.47万円〜（※礼金なしのため、民泊可能案件としては初期の物件取得コストが比較的低く抑えられています）
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情報公開日: 2026年6月12日
2. 物件のアドバンテージ：関内・みなとみらい圏への近接性と、14帖ワンルームのレイアウト効率
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横浜主要観光エリアへのマルチアクセス立地: JR根岸線の「石川町」駅や「関内」駅が徒歩圏内にあるため、横浜中華街、元町、横浜スタジアム、みなとみらい地区といった主要観光スポットへのアクセスが非常に容易です。横浜を訪れる国内外の観光客にとって認知しやすく、宿泊拠点としてのニーズが見込める立地条件です。
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14帖の広々とした空間による宿泊定員の確保: 専有面積31.17㎡に対し、居室が「洋室14帖」のワンルーム構造となっているため、デッドスペースが少なく、家具のレイアウト効率が非常に高い設計です。住宅宿泊事業法上の居室面積要件（1人あたり3.2㎡以上）を考慮しても、最大4名〜5名規模のベッド配置が可能となり、ワンルームでありながらグループ・ファミリー層の受け入れによる単価アップを狙えます。
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RC造による堅牢性と、初期費用を抑える契約条件: 1999年築の鉄筋コンクリート造（RC造）であり、新耐震基準を満たしているため、建物の安全性や構造上の安心感があります。また、礼金なしという条件に加え、初期の保証料も賃料等総額の30%〜と低めに設定されているため、開業時のキャッシュアウトを低く抑えることができます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント：新法180日の営業制限と、マンション内の民泊合意形成
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新法180日制限下における営業カレンダーの管理: 神奈川県横浜市における民泊の立ち上げは、原則として「住宅宿泊事業法（新法）」の適用となるため、年間180日（月平均15日）の営業制限を受けます。週末や観光シーズン（ゴールデンウィーク、夏休み、年末年始等）に営業日を集中させ、限られた日数の中でいかに効率よく固定費を回収するか、緻密な販売戦略（レベニューマネジメント）が必要です。
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分譲・賃貸マンションにおける管理組合および住民トラブルのリスク: 本物件は7階建ての共同住宅（マンション）です。オーナーから「民泊相談可」との同意を得ていても、マンション全体の管理規約で民泊が禁止されていないか、あるいは他の居住者との間でゴミ出しや夜間の騒音に関するトラブルが生じないか、事前の確認が不可欠です。管理員の勤務形態が「巡回」であるため、無人運営時のトラブル対応体制を事業者側で構築する必要があります。
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「シャワールーム」表記とプロパンガスによるランニングコスト: 設備詳細に「シャワールーム」と記載されており、一般的な浴槽（バスタブ）が存在しません。外国人ゲストの中にはシャワーのみで問題ない層も多いですが、ファミリー層や国内ゲストの満足度に影響を与えるか確認が必要です。また、プロパンガス仕様であるため、多人数が宿泊した際の冬期のガス料金が高くなりやすく、光熱費のランニングコストが膨らみやすい点に留意が必要です。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：横浜市中区役所（福祉保健センター）および横浜市消防局での「新法届出・消防適合」の確認 住宅宿泊事業の届出に必要な消防設備（特定小規模施設用自動火災報知設備、誘導灯、避難口の明示など）の設置要件を確認します。共同住宅の一部を民泊用途に転用する場合、建物全体の火災報知システムとの連動や、防炎物品（カーテン・じゅうたん）の使用義務などが課されるため、契約前に必要な工事費用を算出します。
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ステップ2：現地内見における「水回り構造」と「宿泊可能人数」の確認 内見時に、シャワールームの正確な仕様と、14帖の室内にベッド（ダブルベッド2台、またはシングルベッド4台など）が無理なく配置できるか、有効床面積を測定します。また、退室時のクリーニング費用（目安：38,500円、エアコン：約16,500円/基）や畳・襖等の交換目安が記載されているため、内装の現状コンディションを詳細に把握します。
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ステップ3：新法180日制限下での「損益分岐点（BEP）」の計算と二毛作プランの構築
住宅宿泊事業法（新法民泊・年180日営業上限）で運用する前提の収支試算を行います。 月額賃料・管理費の計12.50万円に、水道光熱費（プロパンガス想定でやや高めに設定）、Wi-Fi通信費、民泊管理システム費用、外部管理業者への委託費用（自己居住型でない場合は必須）を加算し、毎月の維持総経費を「約20万円/月」と想定します。
新法のルールにより、営業日数は年間180日が上限となります。 14帖の広さを活かして4名収容のパッケージを作り、横浜エリアの観光需要をターゲットとして1泊あたりの平均客室単価（ADR）を「2万円（清掃費除く）」に設定できた場合、 【計算】：200,000円（維持費） ÷ 20,000円（単価） ＝ 10日 毎月、上限15日の営業日数のうち「10日」を満室稼働（稼働率約66%）させることで、毎月の固定維持費を相殺（トントン）にすることが可能です。
ただし、冬期のオフシーズンや平日の稼働低迷リスクをヘッジするため、民泊が稼働できない残り期間について、「時間貸しのレンタルスペース（立地を活かしたビジネスミーティングルーム、小規模な撮影スタジオ）」、あるいは「中長期のマンスリーマンション」としてのハイブリッド運用（二毛作）を取り入れ、非営業日からも月4万〜5万円のベース売上を補填する仕組みを構築することが、運営を安定させるための重要な条件となります。