東京都墨田区｜アパート（民泊・転貸可・11.5万円・30.00㎡・小村井駅徒歩2分・築36年）

1. 物件概要

東京都墨田区立花に位置する、専有面積30.00㎡の間取り1DKの物件です。3階建て建物の3階部分にあたり、東西南北すべての面で他住戸と接していない独立性の高さが構造上の特徴です。

備考欄に「民泊新法の範囲で営業可能（旅館業は不可）」と明記されており、貸主から公式に民泊目的での転貸が認められている公認案件です。

交通アクセスは、東武亀戸線「小村井」駅から徒歩2分、「東あずま」駅から徒歩4分、JR総武線「平井」駅からも徒歩15分と良好です。月額賃料11.50万円（税別、管理費なし）に対し、敷金3ヶ月・礼金1ヶ月が設定されていますが、その他の契約時諸費用が抑えられており、初期費用は約63万円（日割り計算例時）からスタート可能です。

建物は新耐震基準に適合した鉄骨造で、外壁塗装および室内リノベーションが完了しています。なお、墨田区が施行している民泊新法への独自の上乗せ制限（実施期間の制限）の影響を強く受けるため、運営にあたっては「民泊単体」ではなく「マンスリー等との二毛作運用」が前提となる案件です。

• 物件名: 立花1丁目 内外装リノベーション済・民泊公認物件

• 物件URL: https://jmty.jp/tokyo/est-hou/article-1ps8gl

• 賃料 / 管理費等: 11.50万円／月（税別） ／ 管理費・共益費：なし

• 敷金 / 礼金: 3ヶ月（34.50万円） ／ 1ヶ月（11.50万円・税別）

• 間取り / 専有面積: 1DK ／ 30.00㎡

• 建物構造 / 階数 / 築年数: 新耐震鉄骨造 ／ 3階建ての3階部分 ／ 築36年（内外装リフォーム済）

• 現況 / 引渡可能時期: 空 ／ 2026年6月18日以降内見・引渡可能（前入居者の明け渡し状況による）

• 契約形態 / 期間: 賃貸借契約（転貸許可・民泊新法限定の特約付、要詳細確認）

• アクセス:

  • 東武亀戸線「小村井」駅 徒歩2分

  • 東武亀戸線「東あずま」駅 徒歩4分

  • JR総武線「平井」駅 徒歩15分

• 設備・インフラ: 外壁塗装済み、室内リノベーション済み。ワンフロア1住戸のような四方独立構造。※室内写真および詳細図面は現状なし、要現地確認。

• 初期物件取得費用（目安）:

  • 前家賃＋礼金＋敷金＋日割り賃料（入居日による）＋初回保証料（賃料の50〜80%）＋火災保険料（2年分・約3.00万）＝ 総額 約63.00万円前後（※10月15日入居を想定した募集要項の計算例に基づく）

• 情報公開・更新日: 2026年6月12日

2. 物件のアドバンテージ：駅徒歩2分のアクセス性と、騒音苦情を抑制する「四方独立」の構造

• 最寄り駅徒歩2分の立地による交通利便性: 東武亀戸線「小村井」駅から徒歩2分という至近距離にあり、東京スカイツリー（押上駅）や浅草、上野といった都内主要観光地へのアクセスが極めて容易です。荷物の多い訪日外国人観光客（インバウンド）にとって、駅徒歩5分圏内の立地は宿泊先を選定する上での強力なアドバンテージとなります。

• 他住戸と接しない「独立性の高さ」による近隣トラブルリスクの低減: 3階建ての3階部分に位置し、東西南北すべての方向において他の住戸と壁や床を接していません。民泊運営において最も発生確率が高く、対応に苦慮する「騒音による階下や隣室からのクレーム」のリスクを構造的に大幅に軽減できるため、無人型の運営であっても大きな安心材料となります。

• リノベーション完了済みによる初期投資の削減と、明確な初期費用提示: 外壁塗装および室内のリノベーションがすでに完了しているため、事業者が入居後に高額な内装工事費用を投じる必要がありません。また、敷金・礼金を含めた初期費用が約63万円と明確に示されており、退去時のトラブルを防ぐための敷金（3ヶ月分）があらかじめ担保されている、健全性の高い契約内容です。

3. 運営に向けた実務チェックポイント：墨田区の新上乗せ条例による営業制限と「中長期貸し」の必須性

• 墨田区独自の「上乗せ条例」による、常駐なし民泊の平日営業禁止制限: 墨田区では住宅宿泊事業法（民泊新法）に対し、厳しい独自の上乗せ条例が敷かれています。家主同居型ではない「家主不在型（無人運営）」かつ管理者が常駐しない施設の場合、「日曜日正午から金曜日正午まで（平日）」の営業が原則として禁止されています。そのため、新規に届け出る場合は「金曜の夜・土曜の夜」の週2日間（年間約104日）しか民泊として営業できないという極めて強い営業制限をダイレクトに受けます。

• 民泊非営業日を埋めるマンスリー運用の集客・管理ハードル: 募集条件に「それ以外の日はマンスリー等での利用が可能」とある通り、本物件で収益を上げるためには、民泊として営業できない期間を定期借家契約によるマンスリーマンションや時間貸しスペースとしてシームレスに埋める「二毛作運用」が絶対条件となります。しかし、数日単位の観光客と、月単位のマンスリー契約者を同一の部屋で入れ替えながら並行して集客・管理することは、運用のオペレーションを極めて複雑化させます。

• 室内写真・詳細図面未掲載に伴う、現地のインフラ確認の必要性: 現時点では室内の写真や詳細な間取り図面が公開されていません。30㎡という広さに対してベッドが最大何台設置できるか（民泊の宿泊上限人数に直結）、リノベーションの仕上がり具合、家具家電のレイアウト効率などは、6月18日以降に現地を実際に内見して厳密に測定する必要があります。

4. 行うべき実務アクション

本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。

• ステップ1：墨田区役所（生活衛生課）および向島消防署での「新条例に基づく届出要件」の確認 墨田区の現行の上乗せ条例に準拠し、管理者を常駐させない場合の運営スキーム（近隣住民への説明会・個別訪問義務、苦情発生時の30分以内駆け付け要件など）の基準をクリアできるか確認します。また、3階部分の1区画を民泊用途に転用するにあたり、自動火災報知設備や誘導灯の設置状況、消防適合確認書が速やかに取得できるかを消防署窓口で事前協議します。

• ステップ2：現地内見時の「有効スペース」の計測と、マンスリー併用時の鍵管理（スマートロック）の検証 内見時は、30㎡の空間で宿泊定員（1人あたり3.2㎡以上）を何名で申請できるか確認します。定員が多いほど客室単価（ADR）を上げられるためです。同時に、週末の「民泊ゲスト用の暗証番号キー」と、平日の「マンスリー契約者用の鍵」を、物理的な立ち会いなしで安全に切り替えられるスマートロック等のシステムが導入可能か、玄関ドアの仕様を確認します。

• ステップ3：週末民泊＋平日マンスリーの「二毛作ハイブリッド収支」シミュレーションの構築
  物件価格（初期費用）を約63万円とし、家具家電等のセットアップ費用に40万円を投じた場合の総初期投資額を「約103万円」と想定します。
  固定費は、賃料11.50万円に消費税（10%）を加算した12.65万円に、水道光熱費・Wi-Fi通信費、民泊・マンスリー双方の管理システム費用、外部駆け付け代行会社への委託費用を合算し、毎月の維持総経費を「約19万円/月」と想定します。
  墨田区の上乗せ条例のルールにより、民泊として営業できるのは金・土の月8日間のみとなります。 浅草・スカイツリーエリアの需要を取り込み、1泊あたりの客室単価（ADR）を「2万2,000円（清掃費除く）」に設定し、週末8日間のうち7日間を稼働（稼働率87.5%）させられた場合の民泊売上は以下のようになります。
  
  【計算】：22,000円 × 7日間 ＝ 154,000円（週末民泊売上）
  
  この段階では毎月の維持経費（19万円）に対して「3万6,000円」の赤字（不足）となります。
  30平方の部屋で1泊22000円の宿泊料金を取ることはかなり難しい上に、宿泊予約が取れない期間をマンスリーや時間貸しで貸し出すとなると、かなり運営が複雑になり手軽に行えるものではなくなってきます。民泊で利益を出すことは相当難しい物件と言えます。