神奈川県茅ヶ崎市｜アパート（民泊・転貸可・6.7万円・間取り/面積未記載・茅ヶ崎市萩園）

1. 物件概要

神奈川県茅ヶ崎市萩園に位置するアパート物件です。タイトルおよび備考欄に「民泊利用可能」「転貸可能」と明記されており、転貸による宿泊事業への参入が貸主（オーナー）から公式に認められている公認テナント案件です。

交通アクセスは、周辺の鉄道駅から離れた茅ヶ崎市萩園エリアに位置しており、基本的にはバス、自家用車、または自転車などの移動手段を前提とする郊外・準工業地域寄りの立地となります。

月額賃料6.70万円（管理費等5,000円）という低価格な固定費に加え、敷金・礼金がともに「0円」に設定されているため、初期の物件取得費用を抑えてスタートできる点が特徴です。住宅宿泊事業法（新法民泊）による年間 180日制限を前提とし、駅からの距離を考慮した集客戦略と収支構造を冷静に精査すべき案件です。

• 物件名: 茅ヶ崎市萩園 転貸・民泊公認アパート

• 物件URL: https://jmty.jp/kanagawa/est-sho/article-1psgvi

• 賃料 / 管理費等: 6.70万円／月 ／ 管理費・共益費：5,000円／月（月額総固定費：7.20万円）

• 敷金 / 礼金 / 仲介手数料: なし（0円） ／ なし（0円） ／ なし（0円）※オーナー直接契約想定

• 間取り / 専有面積: 未記載（一般的なアパートの1K〜2DKクラスと推定、要確認）

• 建物構造 / 築年数: アパート（構造不詳、木造または軽量鉄骨造濃厚） ／ 築年数未記載（要確認）

• 現況 / 引渡可能時期: 空 ／ 即時（現状渡し・転貸相談要）

• 契約形態 / 期間: 普通賃貸借契約（または定期借家契約、要確認） ／ 期間要確認

• アクセス:

  • JR東海道線・相模線「茅ヶ崎」駅、またはJR相模線「寒川」駅などからバス・車移動（駅徒歩圏外、萩園エリア）

• 設備・インフラ: 間取りや主要設備についての詳細は未記載のため、室内の内装や水回り（バス・トイレ・給湯器・エアコン）のコンディションについては内見時に詳細な確認が必要です。

• 初期物件取得費用（目安）:

  • 前家賃（6.70万）＋前管理費（0.50万）＋初回保証料（家賃保証会社加入要の場合。総賃料の50〜100%として約3.60万〜7.20万）＋火災保険料（業種用・約3.00万）＝ 最低約13.80万〜17.40万円前後（※敷礼0円のため物件契約自体のコストは非常に安価に抑えられます）

• 情報公開・更新日: 2026年6月12日

2. 物件のアドバンテージ：固定費「月7.2万円」の低さと、湘南エリアにおける自由度の高い転貸運用

• 初期費用と月額固定費を抑制した低リスクスタート: 敷金・礼金が0円であり、月額の固定費も賃料・管理費を合わせて7.20万円に抑えられています。都市中心部の高額なテナント案件とは異なり、万が一稼働が低迷した月であっても、毎月の固定費負担によって事業継続が困難になるリスクが低い設定です。

• 湘南・茅ヶ崎エリアでの希少な民泊許可物件: 湘南エリアは観光・レジャー需要があるものの、民泊転貸が許可された賃貸物件の供給は限られています。賃貸借契約の段階で公式に転貸および民泊利用が認められているため、後々のトラブルリスクを回避し、安心して事業構築に集中することができます。

• 特定ニーズへの工夫と柔軟なコンセプト設計: 湘南・茅ヶ崎は、夏季を中心に国内のレジャー客やサーファー、サザンビーチ周辺のイベント需要が集まるエリアです。駅からは離れているものの、「湘南エリアに比較的安価に滞在できる一軒貸し・一部屋貸しアパート」として、車や自転車を活用する観光客、または中長期滞在を目的としたワーケーション層をターゲットに据えることができます。

3. 運営に向けた実務チェックポイント：駅徒歩圏外の集客ハードルと室内の初期整備コスト

• 「最寄り駅からの徒歩アクセス不可」に伴うターゲット層の限定: 本物件が位置する茅ヶ崎市萩園は、最寄り駅から距離があり、公共交通機関での移動をメインとする一般の外国人個人旅行客（FIT）が徒歩でたどり着くのは困難です。自動車（レンタカー・マイカー）を利用する層や、自転車での周遊を好む層、あるいはロードバイクのサイクリストなど、移動手段を持った特定のゲスト層に絞った集客戦略（マーケティング）が不可欠となります。

• 室内設備およびインフラの現状確認の必要性: ジモティー掲載情報上では、間取りや専有面積、現在の内装コンディションが未記載となっています。民泊施設として稼働させるために、壁紙や床の修繕、エアコンや給湯器の更新、家具家電の設置などにどの程度の初期投資が必要となるか、事前の内見による正確な現地調査が求められます。

• 新法180日制限下における営業制限とオフシーズンの集客: 神奈川県茅ヶ崎市における民泊の届出は「住宅宿泊事業法（新法）」の適用となるため、年間180日（月平均15日）の営業制限を受けます。さらに、湘南エリアは夏期と冬期で観光需要の波が明確に分かれるため、冬のオフシーズンに営業枠を残していても、駅遠物件では客室が埋まりにくくなるという季節性のリスクを内包しています。

4. 行うべき実務アクション

本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。

• ステップ1：茅ヶ崎市役所および茅ヶ崎市消防本部での「新法届出・消防適合」の確認 神奈川県の住宅宿泊事業届出要件に従い、アパートの一部を宿泊用途にする際の「特定小規模施設用自動火災報知設備」や「避難誘導灯」の設置基準を確認します。アパートの構造（木造・鉄骨造など）や、隣接する他の部屋との防音・防火区画の状況によっては、消防設備の設置工事費が発生するため、契約前に必ず見積もりを取得します。

• ステップ2：現地内見における「建物コンディション・間取り」の精査 内見時は、表面的な部分だけでなく「水回りが正常に稼働するか」「ガス・電気の引き込み状況に問題はないか」「雨漏りやシロアリの被害がないか」を徹底的にインスペクション（建物検査）します。あわせて正確な床面積を計測し、住宅宿泊事業法上で最大何名まで宿泊可能（1人あたり3.2㎡以上）かを算出します。

• ステップ3：新法180日制限下での「損益分岐点（BEP）」の計算と二毛作プランの構築
  住宅宿泊事業法（新法民泊・月15日営業上限）で運用する前提の収支試算を行います。 月額賃料・管理費の計7.20万円に、水道光熱費、Wi-Fi通信費、民泊管理システム費用、外部管理業者への委託費用（自己居住型でない場合は必須）を加算し、毎月の維持総経費を「約14万円/月」と想定します。
  新法のルールにより、営業日数は年間180日が上限となります。 内装を綺麗に整え、車移動のファミリーや湘南レジャー目的のグループ（仮に4名収容想定）をターゲットに据え、1泊あたりの平均客室単価（ADR）を「1万5,000円（清掃費除く）」と周辺相場を考慮して現実的に設定できた場合、 【計算】：140,000円（維持費） ÷ 15,000円（単価） ＝ 約9.3日 毎月、上限15日の営業日数のうち「約10日」を満室稼働（稼働率66%以上）させることで、毎月の固定維持費を相殺（トントン）にすることが可能です。
  
  駅からの距離による稼働低迷や、民泊が稼働できない残り15日間の対策として、「時間貸しのレンタルスペース」、「マンスリーマンション」としてのハイブリッド運用（二毛作）を取り入れ、非営業日からも売上を補填する仕組みを構築することが、運営を軌道に乗せるための重要な条件となります。