東京都中野区｜マンション（民泊・旅館業可・9.0万円・20.07㎡・沼袋駅徒歩10分・築23年）

1. 物件概要

東京都中野区江古田4丁目に位置する、専有面積20.07㎡の間取り1Rのマンション物件です。5階建て建物の4階部分にあたり、構造は堅牢な鉄筋コンクリート造（RC造）です。

タイトルおよび備考欄に「民泊・旅館業利用OK」と明記されており、貸主から宿泊事業への転貸・用途変更が公式に認められている公認テナント案件です。

交通アクセスは、西武新宿線「沼袋」駅から徒歩10分、都営大江戸線「新江古田」駅から徒歩15分、西武新宿線「新井薬師前」駅から徒歩16分です。さらに物件の目の前にバス停（徒歩0分）があり、主要ターミナルである新宿駅や中野駅方面へのバス利便性を備えています。

月額賃料9.00万円（税別、管理費なし）に対し、敷金4ヶ月以上・礼金3ヶ月が設定されており、RC造のオートロック・エレベーター付きマンションとして標準的な設備を有しています。

用途地域が「近隣商業地域」に属していることから、新法民泊（年間180日制限）に留まらず、年間365日営業が可能な「旅館業（簡易宿所等）」の許可取得まで視野に入れられる構造・立地条件を持った案件です。

• 物件名: 江古田4丁目 民泊・旅館業公認RCマンション

• 物件URL: https://jmty.jp/tokyo/est-hou/article-1ps8bo

• 賃料 / 管理費等: 9.00万円／月（税別） ／ 管理費・共益費：なし（0円）

• 敷金 / 礼金: 4ヶ月以上（36.00万円〜） ／ 3ヶ月（27.00万円・税別）

• 間取り / 専有面積: 1R ／ 20.07㎡

• 建物構造 / 階数 / 築年数: 鉄筋コンクリート造（RC造） ／ 5階建ての4階部分 ／ 築23年（2003年建築・新耐震基準適合）

• 現況 / 引渡可能時期: 空 ／ 相談（現状渡し・用途変更相談要）

• 契約形態 / 期間: 賃貸借契約（転貸許可・宿泊事業用途特約付、要詳細確認）

• アクセス:

  • 西武新宿線「沼袋」駅 徒歩10分

  • 都営大江戸線「新江古田」駅 徒歩15分

  • 西武新宿線「新井薬師前」駅 徒歩16分

  • 物件目の前にバス停あり（徒歩0分）

• 設備・インフレ: オートロック、エレベーター、RC造ならではの防音性。都市ガス・公営水道・公共下水（要確認）。

• 初期物件取得費用（目安）:

  • 前家賃（9.90万）＋礼金3ヶ月（29.70万）＋敷金4ヶ月（36.00万）＋初回保証料（総賃料の50〜100%として約5.00万〜10.00万）＋火災保険料（業種用・約3.00万）＝ 総額 約83.60万〜88.60万円前後（※敷金4ヶ月・礼金3ヶ月という高めの条件により、初期費用はやや重いスタートとなります）

• 情報公開・更新日: 2026年6月12日

2. 物件のアドバンテージ：旅館業取得が狙える「近隣商業地域」と、RC構造による防音上の強み

• 365日フル営業（旅館業許可）を可能にする「近隣商業地域」の立地: 多くの民泊可能物件が住宅専用地域（新法民泊の180日制限や自治体の上乗せ条例を受けやすいエリア）にある中、本物件は「近隣商業地域」に位置しています。建築基準法および都市計画法上、旅館業（簡易宿所営業）の設置が認められている地域であるため、適切な消防設備と行政手続きをクリアすれば、年間365日制限なしの営業体制を構築でき、収益ポテンシャルを最大化することが可能です。

• 共同住宅における近隣クレームを抑制する「RC造」の優れた防音性: 木造や軽量鉄骨造のアパートでは、宿泊ゲストの足音や話し声が隣室・上下階に響きやすく、深刻な近隣トラブルに発展するケースが多々あります。本物件は2003年築の強固な鉄筋コンクリート造（RC造）であり、かつオートロック付きの分譲型に近い仕様であるため、室内の遮音性が高く、騒音苦情のリスクを構造的に低く抑えることができます。

• 「バス停目の前」という特異なアクセス性と、新宿・中野エリアへの良好な接続: 沼袋駅から徒歩10分とやや歩くものの、物件の目の前にバス停があるため、ＪＲ中央線・地下鉄が乗り入れる「中野」駅や「新宿」駅へ直行するバスルートを活用できます。訪日外国人（インバウンド）に対して「新宿からバス1本で目の前に着くオートロックマンション」という、日本の交通インフラ（バス路線）を活かした独自の案内（リスティング構成）を行うことで、駅徒歩10分の心理的距離をカバーできます。

3. 運営に向けた実務チェックポイント：20㎡という「専有面積の狭さ」に伴う収容人数の限界と、重い初期費用

• 20.07㎡の狭小スペースに起因する「宿泊定員の少なさ」と客室単価の上限: 民泊および旅館業の規制では、宿泊ゲスト1人あたり「3.2㎡以上」の有効床面積が必要です。20.07㎡の場合、水回り（バス・トイレ・キッチン）の面積を除いた実質的な居室スペースを考慮すると、消防法および保健所の計算上、最大でも「2名〜3名」までしか宿泊定員許可が下りません。インバウンドに人気の「4名以上のファミリー・グループ層」を取り込めないため、客室単価（ADR）を高く設定しにくく、薄利多売の運用を強いられる構造的弱点があります。

• 敷礼合計「7ヶ月分以上」という、初期費用回収までの長期化リスク: 賃料9万円（税別）に対し、敷金4ヶ月以上・礼金3ヶ月という強気の契約条件が設定されています。契約時の物件取得費用だけで80万円を超え、ここに家具家電の設置や旅館業対応の消防設備工事（自動火災報知設備や避難誘導灯の設置など）を加算すると、20㎡のワンルームでありながら「総初期投資額が120万〜140万円規模」に膨らみます。この初期投資額に対して、2名収容のワンルームで十分な利回りを確保できるか、極めてシビアな収支計算が求められます。

• 分譲マンションにおける「管理組合規約」との整合性の不透明さ: 本物件が分譲マンションの一室である場合、貸主（オーナー）が民泊を許可していても、「マンション管理組合の規約」において民泊・旅館業が禁止されているケースがあります。管理規約の改定履歴や、他の居住者とのトラブル防止策が建物全体でどのように共有されているかを、契約締結前にオーナーおよび仲介業者を通じて書面で確認しなければ、開業後に差し止め請求を受けるリスクが残ります。

4. 行うべき実務アクション

本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。

• ステップ1：中野区保健所および東京消防庁（中野消防署）での「旅館業許可の要件」の事前確認 近隣商業地域であることを前提に、20㎡の1Rで簡易宿所（または新法民泊）を申請する際の手続きを確認します。特にRC造マンションの4階部分であるため、建物全体の火災報知システムとの連動が必要か、あるいは当該住戸内のみの特定小規模施設用自動火災報知設備の設置で済むかによって工事費用が数十万円単位で変動するため、消防署での事前協議を最優先で行います。

• ステップ2：マンション管理規約の「民泊・旅館業の禁止条項」の有無の確認 仲介業者に対し、当該マンションの最新の「管理規約」の写しを請求します。規約内に「住宅宿泊事業および旅館業を禁止する」という文言がないこと、また、オーナーが組合に対して本用途での賃貸を正式に通知・承諾を得ているかを明確にエビデンス（書面）として確認します。

• ステップ3：近隣の稼働率・宿泊単価を調べて、180日運営・365日運営の場合の収支シミュレーションを行いましょう。365日運営はマンションで旅館業法の許可を得ることはかなり難しいので、180日運営の方が現実的な数字として想定する様にしましょう。