1. 物件概要
東京都足立区千住旭町に位置する、専有面積11.67㎡の木造2階建てアパートの1階部分テナント区画（以前は住居として利用されていたワンルーム仕様）です。備考欄に「民泊利用可」と明記されており、店舗・事務所用途のほか、転貸による宿泊事業への参入が公式に認められている公認案件です。
交通アクセスは、JR常磐線・東京メトロ各線など計5路線が乗り入れる一大ターミナル「北千住」駅の東口（電大口）から徒歩3分という非常に高い駅近立地を誇ります。2015年建築と築年数も浅く、内装インフラが整っている点が特徴ですが、11.67㎡という「極小空間」に対し、月額賃料10.90万円（管理費なし）という平米単価の高さ、および住宅宿泊事業法（新法民泊）の年間180日制限下での事業継続性を極めてシビアに検証すべき案件です。
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物件名: 千住旭町 木造1階区画（民泊公認）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13121/1191890624/00277347/x01191890624.html
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賃料 / 管理費等: 10.90万円／月 ／ 管理費・共益費：なし（0円）
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敷金 / 礼金: 2ヶ月分（21.80万円） ／ 1ヶ月分（10.90万円）
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専有面積: 11.67㎡（坪単価：3.09万円）※ロフト付き
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建物構造 / 階数: 木造 ／ 2階建の1階部分（角部屋・飲食店不可）
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築年月: 2015年11月（築10年8ヶ月）
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現況 / 引渡可能時期: 空 ／ 即時（現状渡し）
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契約形態 / 期間: 普通賃貸借契約 ／ 2年
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アクセス:
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JR常磐線・東京メトロ千代田線/日比谷線・東武伊勢崎線・つくばエクスプレス「北千住」駅 徒歩3分
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京成本線「京成関屋」駅 徒歩10分
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設備・インフラ: エアコン、ロフト、バス・トイレ別、シャワー、室内洗濯機置場、プロパンガス、駐輪場、CATV。
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※以前は住居利用されていたため、民泊に必要な最低限の水回り（バス・トイレ別）は標準で完備されています。
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初期物件取得費用（目安）:
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敷金（21.80万）＋礼金（10.90万）＋前家賃（10.90万）＋仲介手数料1ヶ月分（10.90万）＋初回保証料（加入要・詳細確認。家賃の50〜100%として約5.45万〜10.90万）＋火災保険料（業種用・約2.00万）＝ 最低約61.95万円〜（※店舗・事務所扱いの契約となるため、住居用の契約に比べて初期費用がやや割高になる点に注意が必要です）
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情報公開日: 2026年6月11日
2. 物件のアドバンテージ：5路線結節「北千住駅徒歩3分」の立地と、リフォーム不要の築浅インフラ
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インバウンド・国内ビジネス双方を網羅する「北千住駅徒歩3分」の利便性: 北千住駅は、上野・秋葉原・東京方面へ直結するJR常磐線や日比谷線、大手町・表札道へ繋がる千代田線、成田空港アクセスに絡む京成線（関屋駅経由）など、極めて強力な交通網を持っています。駅から徒歩3分という近さは、夜遅くに到着する旅行者や、都内を効率的に移動したいインバウンドにとって強力な選択肢となり、集客時の圧倒的な武器になります。
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2015年築ゆえの「リフォームコスト完全ゼロ」と「ロフトによる空間拡張」: 築10年強の浅い物件であり、直近まで住居として稼働していたため、内装や水回り（バス・トイレ別、室内洗濯機置場）のコンディションは良好です。古民家民泊のように数百万円単位の改修費用が発生するリスクが一切ありません。さらに、11.67㎡という狭さを補う「ロフト」が設置されているため、生活動線（1階）と就寝スペース（ロフト）を物理的に分離でき、平米数以上の居住効率を確保できます。
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1階・角部屋による「騒音クレーム・荷物搬入リスク」の軽減: アパートの1階かつ角部屋という構造は、大きなスーツケースを持つ外国人ゲストにとって階段移動がなく、利便性が高いです。また、上階への騒音影響を一定程度抑えられるため、民泊運営におけるトラブルの種を構造的に減らすことができます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（11㎡の限界、および高平米単価と180日の壁）
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「11.67㎡」という圧倒的な狭さに伴う収容人数の限界（最大2名）: 最大の懸念点は絶対的な広さの不足です。11.67㎡は坪数換算で約3.5坪しかありません。ロフトがあるとはいえ、住宅宿泊事業法（新法）上の居室面積基準（1人あたり3.2㎡以上）を考慮すると、消防法や保健所の実査上、最大でも「大人2名」までしか宿泊させることができません。多人数グループを受け入れて1泊3万〜5万円といった高単価（ADR）を狙う戦略は物理的に不可能であり、ビジネスホテルのシングル・ツイン層と競合する「薄利多売・高稼働」の勝負を強いられます。
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平米単価「約9,340円/㎡」という高額な家賃設定: 月額賃料10.90万円を11.67㎡で割ると、1㎡あたりの家賃単価は約9,340円に達します。これは都心の特等地の商業ビルに近い水準です。固定費としての絶対額（約11万円）は低く見えますが、スペースに対する生産性（コストパフォーマンス）は非常に悪いため、無駄のない家具配置と極めて高い稼働率を維持しなければ容易に赤字へ転落します。
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「住宅宿泊事業法（新法）」の180日制限における構造的なブレーキ: 足立区において新法民泊を運営する場合、年間の営業日数は最大180日（月平均15日）に厳格に制限されます。本物件は1〜2名収容の極小アパートであるため、簡易宿所（旅館業法）の取得は建築基準法や用途地域の観点からハードルが極めて高く、新法180日での運用が基本となります。しかし、月の半分しか稼働できない状況で、この高い平米単価の家賃を回収するのは容易ではありません。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：足立区保健所および足立消防署での「極小スペースにおける新法届出可否」の確認 足立区の保健所窓口にて、11.67㎡（ロフト部分の床面積が居室面積にカウントできるか否かを含む）での適正収容人数の算定と、新法届出の可否を最優先で確認します。また、足立消防署にて、木造アパートの1室を宿泊用途（特定用途）に変更する際の消防設備（特定小規模施設用自動火災報知設備、消火器、避難誘導標識など）の要件を確認します。特にアパート全体での火災報知器の連動義務が発生するかどうかは、工事費用を左右する重要項目です。
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ステップ2：ロフトの天井高と「ゲストの安全性・満足度」の現地検証 現地内見時には、ロフトへのハシゴの傾斜やロフト部分の天井高を実測します。外国人観光客や体格の大きなゲストが寝起きする際に不都合がないか、エアコンの風がロフトまで適切に循環するか（夏場の酷暑対策）を確認し、サーキュレーター等の追加配置予算を見積もります。
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ステップ3：新法180日制限下での「損益分岐点（BEP）」の計算と二毛作プランの構築
家賃10.90万円に、プロパンガス・電気・水道の光熱費実費、Wi-Fi通信費、民泊管理システム費用、および外部管理業者への委託費用（自己居住型でないため必須。売上の15〜20%想定）を加算し、毎月の維持総経費を「約17万円/月」と想定して試算を行います。 住宅宿泊事業法に基づき、営業日数は月平均15日が上限となります。
北千住駅徒歩3分という立地を活かし、ビジネスマンやカップル旅行者をターゲットに、1泊あたりの平均客室単価（ADR）を「1万3,000円（清掃費除く純客室単価）」に設定できた場合、 【計算】：170,000円（維持費） ÷ 13,000円（単価） ＝ 13.07日 毎月、上限15日のうち「約13日」を満室稼働（稼働率86%以上）させて、ようやく毎月の維持固定費をトントン（損益分岐点）にできるという、非常に余裕のない収支構造になります。
もしローシーズンに単価が9,000円台に落ち込んだ場合、15日フルに稼働させても月間売上は13.5万円となり、毎月3万〜4万円の赤字を垂れ流すことになります。 このため、新法民泊の営業ができない残り15日間について、「時間貸しのレンタルスペース（テレワーク・Web面接特化型の極小個室オフィス）」や「一時的な荷物預かり・フィッティングスペース」として完全にハイブリッド運用（二毛作）し、非営業日だけで最低でも月額5万〜6万円のベース売上を確実に作る仕組みを組み込むことが、本物件で生き残るための絶対条件となります。