1. 物件概要
東京都中野区弥生町4丁目に位置する、専有面積62.92㎡のRC造（鉄筋コンクリート造）地上5階地下1階建てビルの2階部分テナント区画です。備考欄に「民泊利用相談可」と明記されており、店舗・事務所用途のほか、転貸による宿泊事業への参入が公式に認められている公認案件です。
交通アクセスは、東京メトロ丸ノ内線（方南町支線）「中野新橋」駅および「中野富士見町」駅からそれぞれ徒歩11分、本線である「新中野」駅からは徒歩18分と、最寄り駅から一定の距離がある閑静な住宅街に位置しています。
月額賃料35.20万円（管理費1.10万円）という都内テナント相応の固定費に対し、住宅宿泊事業法（新法民泊）の年間180日制限と「駅徒歩10分超」という立地ハンデを組み合わせた際、いかに損益分岐点をクリアするかをシビアに検証すべき案件です。
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物件名: 中野区弥生町4丁目 2階テナント区画（民泊相談可）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13114/6991072594/00274536/x06991072594.html
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賃料 / 管理費等: 35.20万円／月（税込） ／ 管理費・共益費：1.10万円／月（税込）
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敷金 / 礼金: なし（0円） ／ 1ヶ月分（35.20万円）
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保証金 / 償却: 3ヶ月分（105.60万円） ／ 解約時3.00ヶ月分（105.60万円）償却
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※商業テナント契約のため、預け入れた保証金3ヶ月分は解約時に全額償却（返金なし）となる契約条件です。
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専有面積: 62.92㎡（坪単価：1.85万円）
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建物構造 / 階数: RC造 ／ 地上5階地下1階建の2階部分（エレベーターなし、要確認）
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築年月: 1988年1月（築38年6ヶ月、新耐震基準適合）
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現況 / 引渡可能時期: 空 ／ 2026年6月下旬（現状渡し）
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契約形態 / 期間: 普通賃貸借契約（または定期借家契約、要確認） ／ 2年
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アクセス:
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東京メトロ丸ノ内方南支線「中野新橋」駅 徒歩11分
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東京メトロ丸ノ内方南支線「中野富士見町」駅 徒歩11分
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東京メトロ丸ノ内線「新中野」駅 徒歩18分
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設備・インフラ: 都市ガス、公営上水道、下水道。詳細な室内設備（バス・トイレの有無やエアコンの状態）は店舗・事務所仕様につき、内見時の現況確認が必要です。
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初期物件取得費用（目安）:
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礼金（35.20万）＋保証金（105.60万）＋前家賃・管理費（36.30万）＋仲介手数料1ヶ月分（35.20万）＋初回保証料（総賃料の65〜100%として23.59万〜36.30万）＋火災保険料（業種用・約3.00万）＝ 最低約238.89万円〜（※敷金なしですが、保証金3ヶ月分と礼金が発生するため、物件取得費だけで約240万円の手元資金が必要です）
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情報公開日: 2026年6月11日
2. 物件のアドバンテージ：「中野・新宿圏」のポテンシャルと60㎡超のワンフロア空間
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「新宿駅」への良好なアクセスと落ち着いた宿泊環境: 最寄りの中野新橋駅から東京メトロ丸ノ内線を利用すれば、日本最大のターミナル駅である「新宿」駅まで約10分（中野坂上駅乗り換え含む）でダイレクトにアクセス可能です。夜間や早朝の騒音が激しい新宿の中心部を避け、「夜は静かな住宅街で過ごしたい」というインバウンド（訪日外国人）ファミリーや長期滞在のグループ層に対して、隠れ家的な一棟貸し風ソリューションを提供できます。
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最大5〜6名収容可能な「62.92㎡」のゆとりあるフロア面積: アパートタイプの狭小民泊とは異なり、60㎡を超えるまとまった床面積を確保しています。間仕切りやベッド配置の工夫次第で、大人数のグループ・ファミリー層（4〜6名）を1室に同時収容可能です。これにより、ビジネスホテルが対応しきれない「多人数宿泊」の受け皿となり、客室単価を強気に設定するベースが整っています。
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解約リスクの低い「RC造ビル」構造: 強固な鉄筋コンクリート造のビル内テナントであるため、木造アパートに比べて戸境の遮音性に優れています。民泊運営において最も発生しやすい「ゲストの夜間騒音による近隣クレーム・警察通報」から派生する営業停止リスクを、構造的に低減させることが可能です。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（駅徒歩11分の集客力と保証金全額償却のコスト重圧）
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「最寄り駅徒歩11分」というインバウンド集客における足枷: 最大の懸念点は、中野新橋駅・中野富士見町駅からともに「徒歩11分」という距離です。重いスーツケースを引いて歩く外国人観光客にとって、駅徒歩10分超の壁はOTA（宿泊予約サイト）上での選択肢から外されやすくなる実質的なハンデです。駅から物件までの平坦さや、新宿駅からのタクシー移動（約1,500円〜2,000円圏内）の利便性をアピールするなど、ハンデを補うマーケティングが必須となります。
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「保証金3ヶ月分（105.60万円）が全額償却」という重い撤退コスト: 本物件は商業テナント契約のため、退去時に保証金が1円も戻らない「解約時3.00ヶ月償却」の特約がついています。つまり、初期費用として支払う105.60万円は、運営期間中に100%回収し切らなければならない「埋没費用（サンクコスト）」となります。事業が軌道に乗らなかった場合の損切り（撤退）ハードルが非常に高いため、事前の消防・保健所調査に寸分の狂いも許されません。
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「住宅宿泊事業法（新法）」の180日制限と、内装・インフラのセットアップ負担: 中野区において新法民泊を運営する場合、年間の営業日数は最大180日（月平均15日）に制限されます。月の半分しか営業できない中で、毎月36.30万円（賃料＋管理費）の固定費を支払い続ける必要があります。さらに、本物件は「店舗・事務所」仕様としての募集であるため、室内にカプセルホテル風のシャワーブースやキッチン、宿泊用のトイレ増設が必要となる可能性が高く、内装工事費（目安：200万〜400万円）が初期費用に重くのしかかります。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：中野区保健所および中野消防署での「新法届出・消防設備基準」の確認 中野区の保健所窓口にて、弥生町4丁目の用途地域における営業規制（上乗せ条例による住宅専用地域での曜日制限等がないか）を確認します。また、中野消防署にて、商業ビルの2階を宿泊用途（特定用途）に変更する際の消防設備要件（自動火災報知設備の設置、避難誘導灯、防炎物品の義務化など）を精査します。特にビル全体での火災報知器の連動が必要になった場合、工事費用が跳ね上がるため、契約前に必ず見積もりを確定させます。
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ステップ3：新法180日制限下での「損益分岐点（BEP）」の厳密な計算
月額賃料・管理費の合計36.30万円に、水道光熱費の実費、Wi-Fi通信費、民泊管理システム費用、および外部管理業者への委託費用（自己居住型でないため必須。売上の15〜20%想定）を加算し、毎月の維持総経費を「約46万円/月」と想定して試算を行います。
住宅宿泊事業法に基づき、営業日数は月平均15日が上限となります。 62.92㎡の広さを活かしてベッドを効率的に配置し、「最大6名収容のファミリー向けモダンアパートメント」としてパッケージングします。駅徒歩11分のハンデを考慮しつつ、多人数収容の強みを活かして1泊あたりの平均客室単価（ADR）を「3万2,000円（清掃費除く純客室単価）」に設定できた場合、 【計算】：460,000円（維持費） ÷ 32,000円（単価） ＝ 14.3日 毎月、上限15日のうち「約14日〜15日」を満室稼働（稼働率93%以上）させて、ようやく毎月の維持固定費をトントン（損益分岐点）にできるという、極めてタイトな収支構造になります。
もし稼働が11日などに落ち込んだ場合、毎月10万円以上の赤字が確定します。 このため、新法民泊の営業ができない残り期間について、「時間貸しのレンタルスペース（撮影スタジオ、あるいは15人規模の貸切パーティールーム）」や「マンスリーマンション」として完全にハイブリッド運用（二毛作）し、非営業日にも確実に売り上げを作り出すことが、この家賃水準で生き残るための絶対条件となります。