1. 物件概要
福島県郡山市朝日1丁目に位置する、専有面積79.00㎡の木造平屋建て（4K＋物置）です。約50坪の広大な庭が付属しています。備考欄に「民泊業等、建物全体の火災保険料が値上がりしてしまう業種での申し込みの場合には別途条件提示有」と明記されており、保険料差額等の条件調整を前提として、転貸による宿泊事業への参入が認められている公認案件です。 交通アクセスは、JR東北本線「郡山」駅から西へ離れた市役所周辺の「朝日」エリアに位置しています。
郡山を代表する桜の名所・開成山公園にほど近く、周辺に飲食店や商業施設が集積する利便性の高い立地です。月額賃料6.93万円（管理費・共益費なし）で広大な敷地を確保できる点が特徴ですが、築63年の経年平屋であるため、現状渡しの修繕コストと住宅宿泊事業法（新法民泊）の年間180日制限における不稼働赤字リスクを慎重に精査すべき案件です。
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物件名: 郡山市朝日1丁目 木造平屋（民泊・事業利用相談可）
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賃料 / 管理費等: 6.93万円／月（税込） ／ 管理費・共益費：なし（0円）
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※民泊運用の場合は火災保険料の差額補填など「別途条件提示」があるため、契約前に総固定費の確定が必要です。
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敷金 / 礼金: なし（0円） ／ なし（0円）
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※法人契約時の賃料組み換え等の相談は可能。
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間取り / 専有面積: 4K＋物置 ／ 79.00㎡（約24坪） ＋ 庭：約50坪
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建物構造 / 階数: 木造 ／ 1階建（平屋一戸建て）
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築年月: 1963年（築63年）
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現況 / 引渡可能時期: 空 ／ 即時（現状渡し）
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契約形態: 普通賃貸借契約（現状渡し・内外装造作自由・退去時原状回復不要）
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アクセス: JR東北本線「郡山」駅周辺（市役所・開成山公園至近エリア）
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インフラ設備: 都市ガス、公営上水道、下水道、電力（自由選択）、駐車場有（1〜2台分、賃料込）。
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※エアコンや温水洗浄便座などの主要設備は「すべて残置物扱い（性能保証なし）」となっています。故障時の修理・交換は借主負担です。
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初期物件取得費用（目安）:
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礼金（0円）＋敷金（0円）＋前家賃（6.93万）＋初回保証料（総賃料の80〜100%として約5.54万〜6.93万）＋火災保険料（業種用・要見積もり）＝ 最低約15万円〜（※物件側の初期費用は低いですが、民泊用の火災保険特約、および仲介手数料や事務手数料の有無は要確認です）
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情報更新日: 2026年6月10日
2. 物件のアドバンテージ：開成山エリアの立地力と50坪の庭を活かした体験型フック
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「開成山公園至近・朝日」という郡山随一の知名度・利便性: 物件がある郡山市朝日は、市役所や開成山公園が徒歩圏にあり、周辺には飲食店が多数点在する活気のあるエリアです。郡山駅からは少し離れるものの、車社会の福島県においては、敷地内に駐車場が1〜2台分無料で確保されているため、レンタカーや自家用車で移動する観光・ビジネス客の宿泊拠点として高い利便性を誇ります。
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平屋79㎡＋庭50坪による「戸建てならではの開放感」: マンションやアパートタイプの民泊では絶対に不可能な「50坪の専用庭」が付随しています。南向きで陽当たりが良く、庭スペースを活用したバーベキュー（規約・近隣配慮の範囲内）や、一棟貸しならではのプライベート感を提供できるため、ファミリー層やグループ客に対して強力な差別化フックとなります。
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「内外装造作自由・退去時原状回復不要」という投資の安全性: どれだけ内装をカスタマイズしても、退去時に元の状態に戻す必要がありません。民泊としてゲスト受けするモダンなデザインや、古民家風の再生を施すことで、物件の価値を高めるリフォームを自身の資産としてそのまま残すことができます。開店前の準備期間について、フリーレント（家賃無料期間）の交渉が応談可能である点も、初期の資金繰りにおいて有利に働きます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（築63年のインフラ老朽化と火災保険の上乗せ負担）
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「築63年の経年木造」に伴う未知数の修繕・隠れた瑕疵リスク: 1963年築の木造平屋であり、なおかつ「現状渡し」が条件です。「床の傾き」「雨漏りの形跡」「柱の歪み」の有無は現地で徹底的に確認しなければなりません。また、既設のエアコンや温水洗浄便座はすべて残置物（保証なし）であるため、運営開始直後に故障した場合はすべて自費で交換する必要があります。断熱性能も現代の建築物より著しく低いため、冬場の寒さ対策など、ゲストの快適性を担保するための見えないコストがかさむ可能性があります。
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「飲食・民泊業」による火災保険料の値上げと追加条件: 不特定多数が宿泊する民泊（特定用途）として利用する場合、一般的な住宅用火災保険よりも保険料が高額になります。募集要項に「建物全体の火災保険料が値上がりしてしまう業種での申し込みの場合には別途条件提示有」とあるため、オーナー側が加入している建物全体の保険料の差額分を家賃に上乗せされる、あるいは借主側で高額な店舗総合保険等への加入を義務付けられるリスクがあり、月額のランニングコストを押し上げる要因となります。
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「住宅宿泊事業法（新法）」の180日制限と、駅遠立地における非営業日のマネタイズ: 福島県郡山市において民泊を運営する場合、住宅宿泊事業法の年間最大180日制限が適用されます。月の半分しか営業できない中で、約7万円の家賃と光熱費、各種システム費を回収する必要があります。郡山駅から離れたロードサイド型の立地であるため、民泊が営業できない残り15日間について、インバウンドのふらっとした宿泊は期待できません。「マンスリーマンション」としての短期ビジネス需要を組み合わせるなど、明確な二毛作運用の導線構築が不可欠です。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：郡山市保健所および郡山消防署での「新法届出・消防適合」の確認 郡山市の保健所窓口にて、住宅宿泊事業法に基づく届出要件を確認します。特に周辺の教育施設からの距離による営業制限の有無（上乗せ条例）を確認します。また、郡山消防署にて、築63年の木造平屋を特定用途に変更する際の適合確認を行います。平屋のため2階建てに比べれば避難経路のハードルは低いですが、自動火災報知設備（特定小規模施設用）の設置や、防炎物品の使用基準、消火器の配置などを確認し、防災工事の予算を確定させます。
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ステップ2：現地内見における「水回り・電気容量・残置物」の稼働チェック 現地を内見する際、インフラの根幹をチェックします。特に「都市ガス・上下水道」の配管の老朽化や水漏れがないか、電気容量（アンペア数）の変更が物理的に可能か（エアコンを複数台回すため）を確認します。リフォーム業者を同行させ、古き良さを活かした最低限の化粧直し（クロス、床の補修）と、残置物エアコンの動作確認を行い、初期投資額（予算目安：150万〜250万円）を算出します。
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ステップ3：新法180日制限下での「損益分岐点（BEP）」の計算 家賃6.93万円に、火災保険の上乗せ想定分、光熱費の実費、民泊管理システム費用などを加算し、毎月の維持総経費を「約14万円/月」と想定して試算を行います。 住宅宿泊事業法に基づき、営業日数は月平均15日が上限となります。
広々とした4K平屋と庭のスペックを活かし、1泊あたりの平均客室単価（ADR）をファミリー・グループ向けの「1万8,000円（清掃費等除く）」に設定できた場合、 【計算】：140,000円（維持費） ÷ 18,000円（単価） ＝ 7.7日 月間約8日の予約（上限15日に対する稼働率約53%）を確保できれば、毎月の維持固定費を相殺することができます。
上限である月15日の満室稼働を達成した場合、月間売上は27万円となり、諸経費を差し引いた営業利益は月々10万〜13万円前後となります。
初期費用（物件取得費＋初期リフォーム・防災工事＋家具家電＝約200万〜250万円想定）の元本を回収するには、順調に稼働して約2年前後の期間が必要となるため、オーナーとの普通賃貸借契約において、早期解約ペナルティがないこと、および長期的な運用が可能であることを契約前に書面で担保することが実務上の最重要課題となります。