1. 物件概要
神奈川県川崎市中原区上丸子山王町2丁目に位置する、専有面積47㎡の鉄筋コンクリート造（RC造）5階建てマンションの3階部分です。備考欄に「民泊・レンタルスペース・短期貸し相談」と明記されており、宿泊事業への参入が相談可能となっている物件です。 交通アクセスは、JR南武線「向河原」駅から徒歩8分、さらに複数路線が乗り入れる一大ターミナル駅である東急東横線・JR南武線「武蔵小杉」駅からも徒歩10分という好立地にあります。
月額賃料16.50万円（管理費なし）という固定費に加え、保証金が6ヶ月（解約時20%償却）に設定されているなど初期費用が高額になる特徴があり、1971年築（築55年4ヶ月）の経年コンディションと空室時の不稼働赤字リスクを極めて慎重に精査すべき案件です。
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物件名: 川崎市中原区上丸子山王町2丁目 貸店舗・事務所（民泊相談）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/14133/6991056075/00550029/x06991056075.html
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賃料 / 管理費等: 16.50万円／月 ／ 管理費・共益費：なし（0円）
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※事業用利用（店舗・事務所扱い）時の消費税の有無については要確認。
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敷金 / 礼金 / 保証金: なし（0円） ／ 33.00万円（2ヶ月分） ／ 99.00万円（6ヶ月分）
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敷引・償却: 解約時20.00％償却（退去時に保証金のうち19.80万円が差し引かれます）
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間取り / 専有面積: 店舗・事務所仕様（現状・間取り要確認） ／ 47.00㎡
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建物構造 / 所在階: 鉄筋コンクリート造（RC） ／ 5階建の3階部分
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築年月: 1971年3月（築55年4ヶ月）
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現況 / 引渡可能時期: 空 ／ 即時
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契約形態 / 期間: 定期借家契約 ／ 5年
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アクセス:
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ＪＲ南武線「向河原」駅 徒歩8分
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東急東横線・ＪＲ南武線「武蔵小杉」駅 徒歩10分
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インフラ設備: 都市ガス、トイレ、洗濯機置場（室内）
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※アットホーム掲載情報において、エアコン、バス・浴室・シャワー、フローリング、キッチン等の詳細が「ー（未確認または無し）」となっているため、実際の有無や仕様、リフォームの必要性は内見時に要確認。
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初期物件取得費用（目安）:
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礼金（33.00万）＋保証金（99.00万）＋前家賃（16.50万）＋火災保険料（約2.00万）＋初回保証料（月額総賃料の100%規定により16.50万）＋仲介手数料（1.1ヶ月分として18.15万）＝ 最低約185.15万円〜（※保証金6ヶ月の設定により、初期の物件取得費用が一般的なレジデンス契約に比べ高額になります）
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情報更新日: 2026年6月10日
2. 物件のアドバンテージ：ターミナル「武蔵小杉駅」のアクセス力と47平米の汎用性
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渋谷・横浜・品川へ直通できる「武蔵小杉駅徒歩10分」の抜群の立地: 最大の強みは、東急東横線、目黒線、JR南武線、横須賀線、湘南新宿ラインが交差する「武蔵小杉」駅が徒歩圏内である点です。渋谷駅、横浜駅、品川駅、東京駅といった主要ターミナルへ乗り換えなしでスピーディーにアクセスできるため、東京・神奈川の双方を観光するインバウンド（訪日外国人）の滞在拠点として非常に強い立地優位性を持ちます。羽田空港からのアクセスも比較的良好です。
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グループ層を受け入れ可能な「47㎡」の専有面積: 47㎡の床面積を有しているため、2人用のミニマムな構成にとどまらず、4名〜5名程度のファミリーやグループに対応した客室レイアウトが構築可能です。武蔵小杉駅周辺はビジネスホテルが多く、大人数が1室に同宿できる宿泊施設が不足しがちなため、競合との差別化を図りやすいサイズ感と言えます。
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事業の安定性を担保する「5年間の定期借家契約」: 一般的な普通借家契約ではなく5年の定期借家契約ですが、民泊ビジネスにおいては初期の設備投資を回収し、中長期的な収益を上げるために十分な期間が確保されていると捉えることができます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（重い初期費用負担と築55年のインフラコンディション）
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保証金6ヶ月を含む「高額な初期取得費用」と不稼働リスク: 敷金がない代わりに保証金が6ヶ月（99万円）設定されており、礼金や仲介手数料、初回保証料（100%）を加算した初期の物件取得費用だけで約185万円が発生します。これに加えて内装工事や家具・家電のセットアップ費用が必要となるため、参入コストが高くなります。月額家賃16.50万円に加え、光熱費や運用システム費を含む毎月の維持費も約22万〜24万円規模に達するため、集客が滞り空室期間（不稼働）が長引いた場合の資金的ダメージは個人規模の民泊としては大きくなります。
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「築55年4ヶ月」のRC造における室内設備・水回りの確認: 1971年建築の新耐震基準前の建物です。RC造のため堅牢性は一定程度期待できますが、募集テキスト上でお風呂（浴室・シャワールーム）やキッチン、エアコン等の詳細設備が明記されていません。元が事務所や店舗として使われていた場合、宿泊用途に必要なシャワーの増設、給湯器の容量変更、内装の全面リフォームが必要になる可能性があり、その場合は初期投資額がさらに数百万円単位で上乗せされるリスクを含んでいます。
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川崎市における住宅宿泊事業（新法）の曜日・地域規制: 川崎市内で住宅宿泊事業（新法民泊）を運営する場合、年間の営業日数は最大180日に制限されます。また、住居専用地域などでは条例による営業曜日の制限（週末のみなど）が設定されているケースがあるため、事前にこの場所の用途地域を確認する必要があります。月平均15日しか稼働できない制限の中で、約23万円前後の月間ランニングコストを回収し、利益を残せるかどうかの計算が生命線となります。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：川崎市保健所および中原消防署での「民泊・消防要件」の事前確認 川崎市の生活衛生課等の窓口にて、物件住所の正確な用途地域を確認し、市条例による営業日数の上乗せ規制の有無を確認します。同時に、中原消防署にて、築55年のRC造の一部を民泊に変更するにあたり、自動火災報知設備や誘導灯の設置基準、防炎物品の必要性、避難経路の確保などについて詳細な打ち合わせを行い、防災工事の必要性と費用感を算出します。
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ステップ2：現地内見での「水回りインフラ」の有無とリフォーム費用の精査 店舗・事務所仕様であるため、ゲストが快適に滞在できるシャワールーム、洗面台、トイレの配置・状態を徹底的に確認します。特に排水配管の老朽化や電気容量の変更可否は、築年数が古い物件においてトラブルの原因になりやすいため注意を要します。宿泊施設としての体裁を整えるための内装・設備改修工事費用（目安：100万〜200万円以上、状態による）の見積もりを契約前に取得します。
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ステップ3：総固定費から逆算する「損益分岐点（BEP）」の計算 家賃16.50万円に、水道光熱費、通信費、システム利用料、さらに保証会社の年間更新料（賃料の10%＝年1.65万円）の月割り分などを加算し、毎月の維持総経費を「約24万円/月」と想定して試算を行います。 武蔵小杉駅徒歩10分という立地と47㎡の広さを活かし、4名収容のファミリー層をターゲットとして1泊あたりの平均客室単価（ADR）を「2万円」に設定した場合、 【計算】：240,000円（維持費） ÷ 20,000円（単価） ＝ 12日 月間12日の予約（稼働率40%）を確保できれば、毎月の維持固定費をトントンにすることができます。
住宅宿泊事業法の上限である月平均15日稼働を確実に達成した場合、月間売上は30万円となり、諸経費を差し引いた利益が残ります。ただし、初期投資（物件取得費＋内装費＝約300万〜400万円想定）が大きくなるため、この月数万円の利益から逆算して、5年の定期借家契約の期間内に初期投資を完全に回収し、十分なプラスを生み出せるか、詳細な年間収支シミュレーションを行う必要があります。