1. 物件概要
東京都葛飾区金町3丁目に位置する、専有面積21㎡の軽量鉄骨造2階建てアパート（または店舗・事務所向け物件）の2階部分・角部屋です。備考欄に「民泊利用可能」と明記されており、転貸による宿泊事業への参入が認められている公認案件です。 交通アクセスは、京成金町線「京成金町」駅から徒歩6分、JR常磐緩行線（東京メトロ千代達線直通）「金町」駅から徒歩7分と、2駅2沿線が徒歩圏内に収まる利便性を備えています。
ただし、民泊利用時には賃貸条件が「月額12.10万円（税込・管理費込）」へと引き上げられる契約上の規定があるため、21㎡という限られた空間でこの固定費を回収し、空室による不稼働赤字リスクをいかに抑えるかが最大の焦点となります。
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物件名: 葛飾区金町3丁目 貸店舗・事務所（民泊可能）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13122/6991057242/00278994/x06991057242.html
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賃料 / 管理費等（民泊利用時）: 12.10万円／月（税込・管理費込）
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※通常利用時（店舗・事務所等）は月額8.69万円ですが、民泊利用時は上記の通り条件変更となります。
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敷金 / 礼金（民泊利用時）: 12.10万円（1ヶ月分・退去時1ヶ月分全額償却） ／ 24.20万円（2ヶ月分）
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間取り / 専有面積: 店舗・事務所仕様（ワンルームタイプ想定） ／ 21.00㎡
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建物構造 / 所在階: 軽量鉄骨造 ／ 2階建の2階部分（角部屋）
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築年月: 1991年3月（築35年4ヶ月）
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現況 / 引渡可能時期: 居住中 ／ 2026年7月上旬予定
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契約期間: 2年（普通賃貸借契約、保証会社加入必須、火災保険要加入2.00万円/2年）
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※2年以内の解約時は短期解約違約金が発生する規定があるため要確認。
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アクセス:
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京成金町線「京成金町」駅 徒歩6分
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ＪＲ千代田・常磐緩行線「金町」駅 徒歩7分
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インフラ設備: エアコン、給湯、バス・トイレ別、トイレ、収納スペース、洗濯機置場（室内）
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※照明器具は「残置物」扱いのため、故障時の性能保証がない点に注意。
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※駐車場は無し（建物南側にコインパーキングあり）。
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初期物件取得費用（目安・民泊条件）:
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礼金（24.20万）＋敷金（12.10万）＋前家賃（12.10万）＋火災保険料（2.00万）＋24hあんしんサポート（1.65万）＋契約事務手数料（1.10万）＋鍵交換代（別途要）＋保証会社初回保証料（要確認）＋仲介手数料（1.33万・税込）＝ 最低約54.50万円〜（※家賃スライドに伴い初期費用も上昇します。保証料の規定によりさらに加算される場合があります）
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情報更新日: 2026年6月10日
2. 物件のアドバンテージ：2沿線利用の立地と少人数特化による初期投資の抑制
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千代田線直通ルートが利用できる「金町駅徒歩7分」のアクセス性: JR常磐緩行線は東京メトロ千代田線に直通しているため、大手町駅、日比谷駅、表参道駅といった都心主要エリアへ乗り換えなしでアクセスできます。下町の風情が残る柴又などの観光地にも近く、都心へのアクセスとローカルな滞在体験を両立したい旅行者に対してフックとなる立地です。
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21㎡のコンパクトさを活かした「ローコスト開業」: 専有面積が21㎡と小規模なため、室内に配置する家具・家電一式（ベッド、テーブル、家電製品など）のボリュームを最小限に抑えることができます。購入費用やセットアップにかかる人件費を大幅に圧縮できるため、民泊ビジネスへの初期投資を低く抑えてスタートしたい事業者にとって参入しやすい規模感です。
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民泊運営に適した「バス・トイレ別」「角部屋」の構造: 築35年を経過しているものの、ゲストからの要望が非常に強い「バス・トイレ別」の間取りを維持しています。また、2階建ての最上階かつ角部屋であるため、上下階の騒音リスクが半分になり、隣室への配慮が求められる民泊運営において、トラブル発生率を下げる構造的メリットを持っています。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（民泊家賃12.1万円への跳ね上がりと21平米の収容限界）
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条件変更による「家賃12.1万円」がもたらす高い損益分岐点のリスク: 民泊利用時には、通常家賃（8.69万円）から12.10万円（税込）へと約4割、固定費が上昇します。ここに水道光熱費やインターネット費用、民泊システム（PMS）費用、清掃外注費などを加算すると、毎月の維持コストは最低でも「16万〜18万円前後」まで膨らみます。予約が入らない空室期間が生まれると、この引き上げられた家賃負担がそのまま不稼働赤字となるため、小規模ながら極めて高い稼働率を維持し続ける仕組みが必要になります。
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「21㎡」の床面積による収容人数の限界と客室単価の頭打ち: 21㎡という面積は、民泊として運用する場合、構造上「最大2名（詰め込んでも3名）」の受け入れが限界となります。インバウンド市場で最も需要が高く、1泊あたりの客室単価（ADR）を引き上げやすい「4名以上のファミリー・グループ層」を取り込むことができません。2名以下の少人数ゲストをターゲットにせざるを得ないため、1泊あたりの単価が伸びにくく、高額な家賃をカバーするためには、予約日数（高稼働）で勝負をかける必要があります。
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「住宅宿泊事業法（新法）」の180日制限と「敷金1ヶ月償却」のコスト: 年間の営業日数が180日に制限される新法民泊で運営する場合、月平均で15日しか営業できません。月15日の営業で約17万〜18万円のランニングコストを回収する場合、1泊あたり1万2,000円以上の純利益を出し続ける計算となり、2名収容の物件としては非常にタイトな経営を強いられます。また、退去時には敷金1ヶ月分（12.1万円）が全額償却（返金されない）される契約条件のため、解約時のコストがあらかじめ確定している点も留意すべきポイントです。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：葛飾区役所および金町消防署での「民泊届出・消防適合」の確認 葛飾区の窓口（生活衛生課など）において、周辺の用途地域規制や、新法民泊における曜日別の営業日数制限（上乗せ条例）がないかを事前に確認します。同時に、金町消防署にて、軽量鉄骨造2階建ての2階部分を民泊へ用途変更するにあたり、自動火災報知設備（特定小規模施設用）の設置や、避難経路の表示義務などがどの程度必要になるか、現況の図面をもとに改修費用を割り出します。
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ステップ2：2名収容に最適化した「高密度・快適空間」のレイアウト設計 21㎡の空間に、快適なダブルベッド（またはシングル2台）と最低限の荷物置き場、リビングスペースを両立させる配置計画を立てます。写真に写っている照明器具は「残置物」のため、万が一の故障に備えて自前でLED照明などへ交換するコストを見込んでおきます。室内洗濯機置き場がある強みを活かし、長期滞在のビジネスマンやカップルが不自由なく暮らせるインテリアデザイン（予算目安：30万〜50万円）を確定します。
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ステップ3：固定費12.1万円から逆算する「損益分岐点（BEP）」の計算 民泊用家賃12.10万円に、水道光熱費、通信費、システム利用料などを加算した月額の総維持経費を「17万円/月」と仮定して試算を行います。 2名収容のコンパクト民泊として、金町エリアの相場を考慮し、1泊あたりの平均客室単価（ADR）を「1万円」に設定した場合、 【計算】：170,000円（固定費） ÷ 10,000円（単価） ＝ 17日 月間17日の予約（稼働率約56%）を確保できれば、毎月の維持固定費をトントン（相殺）にすることができます。
ただし、新法民泊の場合は月平均15日の営業が上限となるため、1泊1万円の単価では「月間売上15万円」となり、毎月2万円前後の赤字が発生する計算になります。新法で黒字化させるためには、1泊の単価を1万3,000円以上（かつ15日満室稼働）に引き上げるか、あるいは2泊3日以上の制限はあるものの365日営業が可能な「特区民泊（大阪などの特区に準ずる制度が葛飾区で適用可能か要確認）」や、マンスリーマンション等とのハイブリッド運営が可能かを検証する必要があります。
ただ単に許可を取れれば儲かる物件ではないため、慎重に検討する必要があります。