1. 物件概要
渋谷・新宿という二大主要ターミナルへのアクセス性に優れた世田谷区松原1丁目に位置する、一戸建ての賃貸物件です。建物面積49.4㎡の3DK（木造2階建て）であり、諸条件に「民泊相談」と明記されており、宿泊事業への参入が認められています。 京王線および京王井の頭線が交差する「明大前」駅から徒歩6分という、交通利便性の高い立地が最大の魅力です。月額賃料23万円（＋管理費18,000円）という相応の固定費が発生することに加え、1974年築（築52年）という経年物件であるため、初期の設備投資やリフォームの要否、および空室による不稼働赤字リスクを慎重に見極める必要がある案件です。
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物件名: 世田谷区松原1丁目 貸家
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賃料 / 管理費等: 23.00万円／月 ／ 管理費・共益費：18,000円／月（月額固定費計：24.80万円）
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※民泊利用（事業用）時の消費税の有無、および月額保証料は要確認。
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敷金 / 礼金: 23.00万円（1ヶ月分） ／ なし（0円）
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間取り / 専有面積: 3DK ／ 建物面積49.4㎡
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建物構造 / 階数: 木造 ／ 2階建（一棟貸し）
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築年月: 1974年11月（築52年）
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現況 / 入居時期: 要確認 ／ 入居相談
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契約形態 / 期間: 普通借家契約 ／ 2年
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アクセス:
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京王線・京王井の頭線「明大前」駅 徒歩6分
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京王井の頭線「東松原」駅 徒歩10分
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京王線「代田橋」駅 徒歩12分
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インフラ設備: 都市ガス、バストイレ別、バルコニー、エアコン、ガスコンロ対応、フローリング、TVインターホン、室内洗濯機置き場、システムキッチン、追炊機能、温水洗浄便座、独立洗面台、駐輪場、CATV、光ファイバー
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初期物件取得費用（目安）:
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敷金（23.00万）＋前家賃・管理費（24.80万）＋火災保険（2.38万）＋保証会社初回保証料（要確認：賃料総額50%〜100%想定で約12.4万〜24.8万円）＋仲介手数料（要確認）＝ 最低約62.5万〜85万円〜（※事業用利用時の諸条件変更や日割り家賃、消費税の加算により変動します）
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情報更新日: 2026年6月9日
2. 物件のアドバンテージ：「明大前駅徒歩6分」という立地利便性と一戸建ての需要
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新宿・渋谷へ直通できる「明大前駅徒歩6分」の交通アクセス: 最大の強みは、京王線と京王井の頭線の急行停車駅である「明大前」駅から徒歩6分という立地です。新宿駅まで直通5分、渋谷駅まで直通7分という利便性は、東京都内を観光するインバウンド（訪日外国人）や国内旅行者にとって非常に魅力的な条件となります。乗り換えの手間が少なく、夜遅くまで都心で活動するゲストの滞在拠点として強い訴求力を持ちます。
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集合住宅との差別化が図れる「一戸建て（3DK）」の構造: 49.4㎡の3DKという間取りにより、4名〜6名程度のファミリーやグループの受け入れが可能です。マンションの一室を利用する民泊とは異なり、一棟貸しの形態となるため、階下や隣室への騒音トラブルのリスクを相対的に低く抑えることができます。バストイレ別、独立洗面台、追炊機能など、グループ滞在時に求められる最低限の水回り設備が整っている点も有利な要素です。
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礼金不要による初期費用の抑制: 本物件は礼金が不要（0円）に設定されているため、賃料帯が23万円という水準でありながら、物件取得時の初期費用を数十万円単位で低く抑えることができます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（築52年のコンディションと月25万円の固定費負担）
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月額約25万円の維持費がもたらす不稼働リスク: 家賃23万円に管理費18,000円が加算され、月額の固定費は消費税等を除くベースで24.80万円となります。これに光熱費、通信費、民泊管理システム（PMS）利用料、清掃外注費などを加えると、毎月のランニングコストは30万円前後に達します。仮に予約が入らない期間が長期化した場合、この固定費がそのまま事業の赤字となるため、立地の良さを活かした安定的な集客（高稼働の維持）が絶対条件となります。
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「築52年（1974年築）」の木造建物に伴う状態確認の必要性: 1974年建築の新耐震基準以前の木造建物です。テキスト情報上はフローリングやシステムキッチン、温水洗浄便座などの設備が記載されていますが、築年数が経過しているため、建物の断熱性や気密性、配管の状態、外観の老朽化度合いを内見時に精査する必要があります。特に冬場・夏場の空調効率や、写真と実際の室内の印象に乖離がないかを確認し、必要に応じた追加のインテリア投資や補修コストを想定しておく必要があります。
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世田谷区における住宅宿泊事業法（新法）の営業規制: 世田谷区で住宅宿泊事業（新法民泊）を行う場合、年間最大180日の営業日数制限が適用されます。また、区の独自条例による住居専用地域等での週末限定営業などの上乗せ規制の有無について、事前に確認が必要です。年間180日制限の中で、月平均15日の営業日数をどのように活用し、月額約25万円の固定費を回収して利益を出すか、緻密な収支計画が求められます。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：世田谷区保健所および消防署での「民泊要件」の確認 物件の正確な地番をもとに、世田谷区の窓口（生活衛生課など）で用途地域を確認し、営業日数に関する上乗せ条例の適用の有無を確認します。さらに、世田谷消防署にて、築52年の木造2階建てを民泊用途（特定用途）に変更する際、自動火災報知設備や誘導灯、防炎物品等の設置義務がどの程度発生するかを確認し、工事費用の有無を明確にします。
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ステップ2：築年数に対応する「内装・設備投資」の見積もり 内見時に建物の状態（雨漏りの有無、建具の建て付け、水回りの清潔感）を細かくチェックします。ゲストの満足度（レビュー）を高めるためには、古民家風のモダンなインテリアデザインにするなど、築年数を逆手にとった演出が有効な場合があります。これに伴う家具・家電の購入費用およびセットアップ費用（目安：50万〜100万円）を試算します。
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ステップ3：固定費を回収するための「損益分岐点（BEP）」の計算 毎月の総維持固定費（家賃＋管理費＝24.8万円に光熱費や通信費を加算した約28万円/月）をベースに計算を行います。 明大前駅徒歩6分という立地利便性と、4〜6名収容可能な戸建の特性を考慮し、1泊の平均客室単価（ADR）を「2.2万円」に設定した場合、最低必要稼働日数は約12.7日となります。
月間約13日（稼働率約43%）の予約を確保できれば固定費は相殺されます。住宅宿泊事業法の上限である月平均15日稼働を達成した場合、月間売上は33万円となり、諸経費を差し引いた営業利益が算出されます。新宿・渋谷へのアクセスを重視するファミリー層の需要を、この単価設定で安定的に獲得できるか、周辺の競合ホテルや民泊の稼働状況をリサーチします。