東京都杉並区｜鉄骨・RC造等（民泊可・33万円・ワンルーム・53.82㎡・新高円寺駅徒歩8分・ワンフロア1テナント）

1. 物件概要

東京都内でもインバウンド・国内観光客ともに根強い人気を誇る杉並区高円寺・阿佐ヶ谷エリアの賃貸物件です。専有面積53.82㎡の広大なワンルーム（ワンフロア1テナント）であり、本文中に「現在民泊運営中」「民泊利用相談可」と明記され、営業実績のある状態で募集されている非常に希少なコンディションの案件です。

東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅徒歩8分をはじめ複数駅が利用でき、大通り沿いで視認性も良好な好立地です。家具譲渡の相談も可能で初期投資を抑えやすい一方、月額賃料33万円（税込）という非常に高額な固定費が発生するため、空室による不稼働赤字リスクを徹底的に排除する緻密な高単価・高稼働戦略が求められるハイリスク・ハイリターンな案件です。

• 物件名: 【民泊可】新高円寺駅徒歩8分｜ワンフロア50㎡越え

• 物件URL: https://jmty.jp/tokyo/est-hou/article-1ppjc9

• 賃料 / 管理費等: 33.00万円／月（税込） ／ 管理費等：なし（0円）

• 敷金 / 礼金: 2ヶ月分（66.00万円） ／ 1ヶ月分（33.00万円）

• 間取り / 専有面積: 1R（ワンフロア1テナント） ／ 53.82㎡

• 建物構造 / 所在階: マンション・ビル等（構造は要確認） ／ 3階建の2階部分

• 築年月: 1984年（築42年）

• 現況 / 入居時期: 現在民泊運営中（内見可能、引渡時期は要確認）

• 契約形態 / 期間: 定期借家契約 2年（再契約相談可）

• アクセス:

  • 東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅 徒歩8分

  • 東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅 徒歩7分

  • JR中央・総武線「高円寺」駅 徒歩16分

• インフラ設備: 大通り沿い（視認性良好）、24時間利用可（※その他の室内設備や水回りの仕様は現況要確認）

• 契約諸条件特約: 民泊利用相談可、家具譲渡相談可、外国籍相談可、現状優先

• 初期物件取得費用（目安）:

  • 敷金2ヶ月（66.00万）＋礼金1ヶ月（33.00万）＋前家賃1ヶ月（33.00万）＝ 最低約132.00万円〜（※ここに仲介手数料や火災保険料、保証会社費用などが加算されるため、物件取得だけで150万円以上のまとまった初期資金が必要です）

• 情報更新日: 2026年6月8日

2. 物件のアドバンテージ：「現役民泊」の即戦力性と、大人数を収容できる53㎡超ワンフロアの空間力

• 「現在民泊運営中」による開業ハードルの低さと家具譲渡相談: 最大の強みは、すでに民泊としての営業実績があり、法的な適合や消防チェックを一度クリアしている（可能性が高い）点です。さらに「家具譲渡相談可」となっているため、現行のベッドやインテリアをそのまま引き継ぐことができれば、通常なら数十万円から100万円以上かかる家具家電の購入費・セットアップの手間を劇的に削減し、引き渡し後すぐにハイペースで稼働させることができます。

• ホテルやワンルームと一線を画す「53.82㎡・ワンフロア1テナント」: ワンフロアに1室のみの独立性の高い構造（53.82㎡）のため、1つの巨大なラグジュアリーワンルーム、あるいは間仕切りを活かした複数寝室のレイアウトが可能です。宿泊定員を「6名〜最大8名程度」の大型グループ・ファミリー向けに設定できるため、競合の多いビジネスホテルを避けたい団体インバウンド層をダイレクトに囲い込むことができ、1泊あたりの客室単価（ADR）を高く引き上げることが可能です。

• 中央線・丸ノ内線エリアのブランド力と大通り沿いの高い視認性: サブカルチャーや古着の街として外国人観光客からの知名度が非常に高い「高円寺・阿佐ヶ谷」エリアに位置します。新宿駅まで丸ノ内線や中央線で直行できる高い交通利便性に加え、建物は大通り沿いに面しているため、ゲストが道に迷いにくく、夜間の移動でも安心感を与えられます。

3. 運営に向けた実務チェックポイント（月33万円の超高額固定費と「定期借家」の継続リスク）

• 月額33万円の重い家賃負担が生む「強烈な不稼働リスク」: 本物件最大の障壁は、月々の家賃が33万円（税込）という非常に高額な点です。光熱費、高速Wi-Fi、リネン洗濯費、予約プラットフォーム（Airbnb等）の手数料を加算すると、毎月の維持固定費は約40万〜42万円に達します。これは「予約が入らなくても毎月容赦なくキャッシュアウトしていく額」としては非常に重く、集客が低迷した場合は一瞬で巨額の赤字を垂れ流すリスクを孕んでいます。「家賃が高くてもそれ以上の売上を確実に叩き出せる」精緻なマーケティングが必須です。

• 「定期借家2年」による事業継続性の制限: 契約形態が「定期借家契約2年」に設定されています。「再契約相談可」との記載はあるものの、オーナー側の都合や方針転換によっては2年での確定立ち退き（契約終了）を迫られるリスクがあります。初期費用（物件取得費＋家具譲渡費用等）を確実に2年以内で回収し終え、十分な利益を確定させられるかという「時間との戦い」のシミュレーションが不可欠です。

• 住宅宿泊事業法（新法民泊）「年間180日制限」による売上の天井: 本物件で住宅宿泊事業法（新法民泊）を適用する場合、年間の営業日数は最大180日に制限されます。残りの185日間を不稼働のまま放置すると、月額33万円の家賃負担に耐えられず、ほぼ確実に破綻します。そのため、民泊営業ができない期間を「マンスリーマンション（定期借家）」等として100%隙間なく転用・ハイブリッド運用できる仕組みを持っているか、あるいは「旅館業法（簡易宿所）」の営業許可へ切り替えて365日フル稼働させられる構造（建物要件等）になっているかを厳格に確認する必要があります。

4. 行うべき実務アクション

本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。

• ステップ1：現運営の「許可種別」と「過去の稼働データ（実績値）」の開示請求 現在民泊を運営中であるため、どのようなスキーム（新法民泊＋マンスリーなのか、旅館業簡易宿所なのか）で営業しているのか、また実際の「過去1〜2年の月別平均客室単価（ADR）」および「平均稼働率」のデータ開示をオーナー側へ強く求めます。月額33万円の家賃を支払った上で利益が残るビジネスモデルが実証されているか、事前のデータ精査が生命線となります。

• ステップ2：消防設備および「簡易宿所（旅館業法）」への切替可能性の調査 杉並区の保健所および東京消防庁（杉並消防署）へ行き、本物件の図面を基に、365日フル稼働が可能な「簡易宿所」の許可を維持・または新規取得できるか確認します。2階部分へのスプリンクラーの要否、自動火災報知設備、非常用照明などの消防インフラの状態を内見時に目視確認します。

• ステップ3：超高額固定費を相殺する「損益分岐点（BEP）」の厳格な計算 毎月の総維持費（家賃33万円＋光熱費＋システム費等＝約40万円/月）をベースに、黒字化のラインを逆算します。 53㎡超の広さを活かし、欧米圏のファミリー層をターゲットに1泊の客室単価（ADR）を「3.5万円」と高単価に設定できた場合でも、

  $$\text{最低必要稼働日数}=\genfrac{}{}{0ex}{}{400,000\text{円（固定費）}}{35,000\text{円}}\fallingdotseq 11.4\text{日}$$

  月間12日以上（新法180日制限の上限である月15日に近い水準）の稼働を毎月確実に達成しなければ原価を回収できません。もし客室単価が2万円に落ち込んだ場合は、月間20日以上の稼働が必要となり、新法の制限（月平均15日）を超えてしまうため赤字が確定します。この損益分岐点をクリアできる集客・単価戦略を構築します。