1. 物件概要
愛知県西部のベッドタウンであり、三重県との県境近くに位置する弥富市の賃貸マンション物件です。専有面積60㎡、間取り4DKというファミリー向けのリスクの少ない広さがありながら、本文中に「民泊利用OK」と明記されており、最初から転貸・宿泊事業への参入が許可されている貴重な条件となっています。
月額賃料5.5万円、管理費4,000円と、都市部に比べて固定費負担が非常に低く抑えられており、最寄り駅からも徒歩10分と徒歩圏内です。広さを活かした大人数・ファミリー層向けのローカル民泊としてポテンシャルを持つ一方、築47年という築古アパートメントであるため、内装の修繕コストや、名古屋中心部から少し離れたエリアでの集客（稼働率）確保における不稼働赤字リスクを事前に精査する必要がある案件です。
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物件名: 民泊利用OK弥富市60平米4DK近鉄弥富駅10分
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賃料 / 管理費等: 5.50万円／月 ／ 管理費等：4,000円／月（※事業用利用時は別途消費税10%の有無要確認）
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敷金 / 礼金: 記載なし（要確認）
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間取り / 専有面積: 4DK ／ 60.00㎡
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建物構造 / 階数: マンション（構造・所在階は要確認）
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築年月: 1979年（築47年）
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現況 / 入居時期: 空（詳細な引渡時期は要確認）
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契約形態 / 期間: 普通借家契約（期間等の詳細は要確認）
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アクセス:
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近鉄名古屋線「近鉄弥富」駅 徒歩10分
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（※JR関西本線・名鉄尾西線「弥富」駅も近隣にあり、複数路線利用可能か要確認）
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インフラ設備: 居室・水回りの現状設備は要確認
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契約諸条件特約: 築47年の古いマンション、民泊利用OK、現況優先
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初期物件取得費用（目安）:
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敷金・礼金の条件が未記載のため詳細な算出は要確認ですが、仮に敷礼なし・前家賃1ヶ月分（5.9万円）であれば、基本の物件取得費用自体は10万〜20万円前後の極めて低額に抑えられる可能性があります（※保証会社加入料や火災保険料等は除く）。
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情報更新日: 2026年6月8日
2. 物件のアドバンテージ：「60平米・4DK」の広さと定員数を活かした高コスパ・グループ民泊
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ファミリー・団体客を収容できる「4DK・60平米」の間取り: 最大の強みは、月額約6万円の維持費（家賃＋管理費）でありながら、60㎡の広さと4つの居室（4DK）を確保できる点です。この広さがあれば、宿泊定員を「5名〜最大6名程度」に設定することが十分に可能です。民泊市場において大人数向けの物件は、ワンルームに比べて1泊あたりの客室単価（ADR）を高く設定しやすく、競合するビジネスホテル（基本1〜2名1室）に対して「1人あたりの宿泊費を安く抑えたいグループ層」への強い訴求力となります。
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名古屋中心部へのアクセス性と「近鉄弥富駅徒歩10分」の利便性: 最寄りの「近鉄弥富駅」から「近鉄名古屋駅」までは、急行を利用すれば乗り換えなしの一本（約16分）でダイレクトにアクセスできます。名古屋駅周辺の高額な宿泊費を避けたい観光客や、愛知県西部・三重県北部を移動する旅行者にとって、駅から徒歩10分という距離は十分に通圏内であり、アクセスの良さをフックにした集客が期待できます。
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低固定費による「長期運営・リスク軽減」のメリット: 家賃と管理費を合わせても月額5.9万円という低価格は、都市部のファミリー向け物件では考えられない水準です。民泊を運営する上で最大の固定費リスクとなる「予約が入らない閑散期の赤字」を最小限に抑えることができるため、経営的なプレッシャーが少なく、じっくりとレビュー（評価）を積み上げながらアカウントを育成していくことができます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（築47年のインフラ課題と集合住宅特有のトラブル防止）
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築47年の「古さ」に伴う内装修繕・水回りコンバージョンの初期コスト: 本物件は「築47年の古いマンション」と言及されています。木造一戸建てに比べれば鉄骨・RC構造のマンションは頑丈ですが、室内の水回り（お風呂・トイレ・キッチン）の仕様や、配管の状態、畳・壁紙の傷み具合によっては、ゲストが不満を抱かないレベル（清潔感のあるモダンな空間）に仕上げるために、想定以上のリフォーム費用が発生する可能性があります。家賃が安くても、初期の内装投資がかさみすぎると投資回収期間（ROI）が長期化するため、内見時の厳格な状態チェックが必要です。
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「名古屋市外（弥富市）」における知名度不足と集客の工夫: インバウンド（外国人観光客）の多くは「名古屋駅周辺」や「栄周辺」を検索して宿泊先を探します。名古屋市外である「弥富市」は観光地としての知名度が低いため、単にプラットフォーム（Airbnb等）に掲載しただけでは認知されず、予約が埋まらない不稼働リスクがあります。「レゴランド・ジャパン」や「ナガシマスパーランド（三重県）」、「なばなの里」といった周辺の大型テーマパークへ車や電車でアクセスしやすい中継拠点としての利便性を前面に出すなど、ターゲットを明確にしたマーケティングが不可欠です。
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分譲・賃貸マンション内における「騒音・ゴミ」の近隣トラブル対策: 本物件は一戸建てではなく「マンション（集合住宅）」です。4DKという広さから大人数のゲストが宿泊することになりますが、夜間の話し声や足音が上下階・隣室の居住者に響きやすく、騒音トラブルに発展するリスクが戸建てよりも高くなります。また、共同のゴミ置き場を使用する場合のルール徹底など、集合住宅の規約に準じた管理体制（スマートロックによるチェックイン、騒音センサーの導入、ハウスルールの多言語化）を構築する必要があります。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：愛知県（津島保健所等）における住宅宿泊事業（新法民泊）の要件確認 弥富市を管轄する保健所へ行き、住宅宿泊事業法（新法民泊）の届出要件や、マンション内での苦情対応体制、ゴミ処理の手続きについて事前相談を行います。また、マンション全体の管理組合が存在する場合、管理規約で「民泊（住宅宿泊事業）が禁止されていないか」を、オーナーまたは管理会社を通じて必ず書面で確認します。
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ステップ2：現地内見による「水回りの清潔感」と「必要修繕費」の精査 築47年の状態を実際に確認し、特にトイレ（温水洗浄便座の有無）、浴室、キッチンのリペアが必要かどうかをチェックします。ゲストの満足度を左右する水回りのリニューアル、および壁紙・床のクッションフロア化などにいくらコストがかかるかを見積もり、家具家電のセットアップ費用（大人数用のベッドやリネン類）を含めた総初期投資額を算出します。
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ステップ3：5〜6名定員の「損益分岐点（BEP）」と回収シミュレーションの構築 毎月の総固定費（賃料＋管理費＋光熱費＋Wi-Fi＋システム費＝約8.5万〜9万円/月）を想定し、黒字化に必要な単価と稼働率を逆算します。 仮にファミリー利用を想定し、1泊の客室単価（ADR）を「1.2万円」と設定した場合、
月間8日以上の稼働（稼働率約26%）を確保できれば、プラットフォーム手数料等を差し引いても固定費を相殺し、利益が出始めます。立地特性上、平日のビジネス・インバウンド需要と週末のファミリー観光需要を組み合わせ、月間12〜15日以上の稼働を安定して目指せるか、周辺の類似競合物件（一棟貸しや広めのアパートメント）の価格をリサーチします。