愛知県名古屋市守山区｜鉄骨造（民泊利用時保証金積増・3.1万円・ワンルーム・21.07㎡×3部屋・守山自衛隊前駅徒歩3分・築古マンション）

1. 物件概要

愛知県名古屋市守山区の落ち着いた住宅街に位置する、4階建マンションの3階部分の物件です。現在、3C・3D・3Eの3部屋が全く同じ条件で同時に募集されており、備考欄には「民泊利用時、保証金1ヶ月積み増し」と、民泊運用を前提とした明確な承諾特約が提示されています。

月額賃料3.1万円、ネット使用料不要、オール電化という非常に低コストな初期仕様に加え、駅徒歩3分という優れた好立地です。複数部屋をドミナント（集中）展開できる稀少なチャンスである一方、名古屋市中心部（名古屋駅・栄駅）からやや離れた守山区という立地特性上、ワンルーム（定員1〜2名）での集客をどのように安定させるか、空室による不稼働赤字リスクを慎重に見極める必要がある案件です。

• 物件名: スウィート霞苑（3C号室、3D号室、3E号室）

• 物件URL: https://suumo.jp/chintai/bc_100510742715/

• 賃料 / 管理費等（1部屋あたり）: 3.10万円／月 ／ 共益費：3,000円／月（※事業用利用時は別途消費税10%の有無要確認）

• 敷金 / 礼金: なし ／ 1.10ヶ月（3.10万円）

• 民泊特約 保証金: 1ヶ月（3.40万円※総賃料ベース換算の場合）（※民泊利用時のみ、保証金1ヶ月分が別途積み増しとなります）

• 間取り / 専有面積: ワンルーム（洋室7帖） ／ 21.07㎡（※3部屋同一条件）

• 建物構造 / 所在階: 鉄骨造 ／ 4階建の3階部分（角住戸・最上階※上階なし）

• 築年月: 1990年3月（築37年）

• 現況 / 入居時期: 空 ／ 即入居可

• 契約形態 / 期間: 普通借家契約（2年想定、短期解約違約金特約あり）

• アクセス:

  • 名鉄瀬戸線「守山自衛隊前」駅 徒歩3分

  • ゆとりーとライン「守山」駅 徒歩6分

  • 名鉄瀬戸線「瓢箪山」駅 徒歩9分

• インフラ設備: オール電化、IHクッキングヒーター、ネット使用料不要、バストイレ別、バルコニー、エアコン、クロゼット、フローリング、室内洗濯機置き場、角住戸、平面駐車場（敷地内6,600円）

• 契約諸条件特約: 保証会社（全保連）利用必須（初回：総賃料の60%、更新料：1年毎13,000円、引落手数料：月額330円）、損害保険要、短期解約違約金（1年未満での解約は賃料2ヶ月分、1年以上2年未満での解約は総賃料1ヶ月分）、現況優先

• 初期物件取得費用（1部屋あたりの目安）:

  • 礼金（3.1万）＋民泊積増保証金1ヶ月（約3.4万）＋前家賃・共益費1ヶ月（3.4万）＋全保連初回保証料（約2.04万）＝ 最低約11.94万円〜

  • 【3部屋同時取得の場合】：11.94万円×3部屋＝約35.82万円〜（※ここに仲介手数料や火災保険料、駐車場代などが加算されます）

• 情報更新日: 2026年6月8日

2. 物件のアドバンテージ：3部屋同時運用の「オペレーション効率」と極めて低い固定費リスク

• 同一建物内3部屋運用による「清掃・管理コスト」の圧倒的削減: 最大の強みは、3C・3D・3Eという隣接、あるいは同じ階の3部屋を同一条件で同時に立ち上げられる点です。民泊運営において大きな経費となる「清掃費（リネン交換含む）」や「消耗品の補充」において、同じ建物内で一括作業ができるため、移動時間や外部委託費用を劇的に圧縮できます。また、メッセージ対応やスマートロックの管理などのリモート運用も、1棟に近い形で効率化できます。

• 圧倒的な低固定費（月額約3.4万円）によるキャッシュアウトの低さ: 家賃と共益費を合わせても1部屋あたり月額3.4万円（3部屋合計でも約10.2万円）という、驚異的な低固定費です。さらに「インターネット使用料不要（無料）」、ガス代がかからない「オール電化」仕様のため、毎月のランニングコストを極限まで低く抑えられます。立ち上げ初期や、季節的な閑散期において予約が薄くなった場合でも、固定費による赤字リスクが極めて小さく、経営上の高い安全性を持っています。

• 駅徒歩3分の好立地と「バストイレ別」「最上階（上階なし）」の好条件: 最寄り駅から徒歩3分という近さは、荷物の多い旅行者にとって大きなメリットです。築37年ながら室内は「バストイレ別」「フローリング」と需要の高いポイントを押さえており、IHクッキングヒーターも備わっています。3階建（構造表記上は3階/4階建、特徴欄に上階なし・最上階の記載あり）の角住戸であるため、ワンルーム民泊で最も課題となる「上下階・隣室との騒音トラブル」のリスクを比較的低く抑えられる構造です。

3. 運営に向けた実務チェックポイント（守山区のエリア需要とワンルーム特有の客室単価限界）

• 「名古屋市守山区」というローカルエリアにおけるインバウンド集客難: 本物件がある名鉄瀬戸線「守山自衛隊前駅」は、名古屋最大の繁華街である「栄町駅（栄）」まで乗り換えなし一本（約11〜13分）でアクセスできるため、利便性は決して悪くありません。しかし、東海道新幹線が発着する「名古屋駅」へ直行できず、外国人観光客（インバウンド）に対する知名度は非常に低いローカルな住宅街です。 観光客がわざわざこのエリアを選んで宿泊する明確な「理由（フック）」をリスティング（紹介文）上で提示できない場合、立地の認知度不足から稼働率が伸び悩む不稼働リスクがあります。

• 21.07㎡・ワンルーム（定員1〜2名）ゆえの「客室単価（ADR）」の天井: 専有面積21.07㎡のワンルームは、構造上、宿泊定員は「最大2名」が限界です。民泊ビジネスの強みである「大人数（ファミリー・グループ）を収容して高い客室単価を得る」という戦略が使えないため、ビジネスホテルや周辺の競合アパートメントホテルとの純粋な「1人〜2人あたり単価の価格競争」に巻き込まれます。固定費が安い反面、1泊あたりの単価上限が5,000円〜8,000円前後に頭打ちになりやすいため、薄利多売の構造になりがちです。

• 「短期解約違約金特約」による撤退コストのハードル: 契約条件として「1年未満の解約は賃料2ヶ月分」「1年以上2年未満は1ヶ月分」の違約金が設定されています。仮に集客が大きく低迷し、3部屋同時に早期撤退を決断した場合、1部屋あたり最大6.2万円（3部屋合計で18.6万円）の違約金が容赦なく発生します。保証金1ヶ月分（民泊時の積増分）も返還条件（償却の有無）を確認する必要があり、低家賃とはいえ「安易な早期お試し運営」にはリスクが伴います。

4. 行うべき実務アクション

本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。

• ステップ1：名古屋市（守山保健センター）における住宅宿泊事業（新法民泊）のルール確認 名古屋市の住宅宿泊事業法に基づく上乗せ条例を確認します。住宅専用地域等での営業日数制限や、ゴミ出しの規定、近隣住民への事前説明の手続きについて窓口で精査します。年間180日制限を受ける前提で、3部屋それぞれの年間売上予測を構築します。

• ステップ2：ターゲット層（ペルソナ）の再定義と周辺競合のリサーチ 純粋な観光インバウンドだけでなく、栄エリアへのアクセス性の良さを活かした「バンテリンドーム ナゴヤ（ナゴヤドーム）でのライブ・イベント遠征客」や「守山周辺の出張ビジネス層」「ジブリパーク（愛・地球博記念公園※瀬戸線経由でのアクセス）」を狙った国内需要をターゲットに設定できるか、周辺のAirbnbの稼働状況や、近隣ビジネスホテルの価格設定を徹底的にベンチマークします。

• ステップ3：3部屋分の「損益分岐点（BEP）」と設備投資回収（ROI）の計算 1部屋あたりの維持費（賃料＋管理費＋光熱費＋システム費＝約5.5万円/月）を想定し、黒字化に必要な稼働日数を算出します。 仮に1泊の客室単価（ADR）を6,000円と想定した場合、

  $$\text{1部屋の最低必要稼働日数}=\genfrac{}{}{0ex}{}{55,000\text{円}}{6,000\text{円}}\fallingdotseq 9.1\text{日}$$

  月間10日以上の稼働（稼働率約33%）を超えた時点から利益が残り始めます。3部屋合計で月間約30日分の予約を安定して獲得できるか、また短期解約違約金を回避する「最低1年間」の運営を見据えて、3部屋分の家具家電購入費（約60万〜90万円）の回収スケジュールを綿密にシミュレーションします。