民泊物件  ·  08日 6月 2026

神奈川県鎌倉市大船｜木造2階建（民泊相談可・29.8万円・4LDK・100.19㎡・北鎌倉駅徒歩14分・築浅戸建）

1. 物件概要

日本有数の歴史的観光地である鎌倉・北鎌倉エリアに位置する、大型の賃貸一戸建て物件です。建物面積100㎡超、間取り4LDKというゆとりある広さを持ち、備考欄に「民泊：相談可」と明記され、転貸許可の相談が可能な条件となっています。2017年築の築浅でオール電化、無料駐車場付きなど、宿泊施設としてのハードウェアスペックは非常に高い水準にあります。一方で、月額賃料29.8万円という相応の固定費が発生するため、鎌倉市における各種法規制や営業日数制限の適用状況を事前に精査し、慎重に収支シミュレーションを行う必要がある案件です。

  • 物件名: 鎌倉市大船4丁目戸建

  • 物件URL: https://suumo.jp/chintai/bc_100510558321/

  • 賃料 / 管理費等: 29.80万円／月 ／ 管理費等：なし（0円） （※事業用利用時は別途消費税10%の有無要確認）

  • 敷金 / 礼金: 2ヶ月（59.60万円） ／ 1ヶ月（29.80万円） （※ペット飼育時は敷金1ヶ月増・退去時償却）

  • 間取り / 専有面積: 4LDK（洋7.1、洋5.4、洋5.4、洋4.5、LDK18.1、グルニエ2.3） ／ 100.19㎡

  • 建物構造 / 階数: 木造 ／ 2階建（一棟貸し）

  • 築年月: 2017年9月（築9年）

  • 現況 / 入居時期: 空 ／ 即入居可（2026年2月に外装一部補強、給湯器入替済）

  • 契約形態 / 期間: 普通借家契約 ／ 2年（更新料：新賃料の1.00ヶ月分）

  • アクセス:

    • JR横須賀線「北鎌倉」駅 徒歩14分

    • JR京浜東北線・東海道線等「大船」駅 徒歩17分

    • 湘南モノレール「富士見町」駅 徒歩17分

  • インフラ設備: オール電化、IHクッキングヒーター（3口コンロ）、対面式システムキッチン（食洗機・浄水器付※残置）、バストイレ別（トイレ2ヶ所）、独立洗面台（2階にも洗面台あり）、追焚機能浴室、浴室乾燥機、温水洗浄便座、エアコン4基（※残置）、ルーフバルコニー、専用庭、テラス、TVインターホン、駐車場1台無料

  • 契約諸条件特約: 保証会社利用必須（初回保証料100%、月額保証料：賃料総額2%）、損害保険（2.3万円／2年）、24時間サポート（2.2万円）、仲介手数料（1.1ヶ月）、喫煙不可、自治会費不明、現況優先

  • 初期物件取得費用（目安）:

    • 敷金2ヶ月（59.6万）＋礼金1ヶ月（29.8万）＋前家賃1ヶ月（29.8万）＋仲介手数料1.1ヶ月（32.78万）＋初回保証料100%（29.8万）＋24時間サポート（2.2万）＋損保（2.3万）＝ 最低186.28万円以上（※家具家電費・運転資金等は除く）

  • 情報更新日: 2026/06/07

2. 物件のアドバンテージ：100㎡超・4LDKの際立った邸宅スペックと「鎌倉ブランド」の集客力

  • 大人数グループやファミリー層を呼び込める希少な居住空間: 最大の強みは、100.19㎡・4LDKという、賃貸民泊市場では流通量の少ないゆとりある建物のスケール感です。18.1畳の広々としたLDKに加え、4つの独立した居室があるため、複数世帯のファミリー旅行や、大人数のインバウンドグループをターゲットに据えることができます。トイレ2ヶ所、2階のセカンド洗面台、食洗機など、大人数滞在でも快適に過ごせる設備が整っています。

  • 国内外で高い人気を誇る「鎌倉・北鎌倉」のロケーション: 「北鎌倉」エリアは、歴史ある寺社仏閣が点在し、四季折々の風情を求めて多くの観光客が訪れる日本屈指の観光地です。このエリアで一戸建てを貸し切るというプライベート感のある滞在スタイルを打ち出すことで、競合との差別化を図りやすく、高めの客室単価（ADR）を設定できるポテンシャルを持っています。

  • 築9年の築浅物件ゆえの充実した残置設備と無料駐車場: 2017年築と新しく、2026年2月に外装補強や給湯器交換といったメンテナンスも実施されています。さらにエアコン4基や照明が残置物として利用できるため、オープン時の初期投資を大幅に抑制できます。また、敷地内に1台分の無料駐車場があるため、レンタカーを利用するゲストへの強いアピールポイントになります。

3. 運営に向けた実務チェックポイント（用途地域に応じた法規制と固定費回収の重要性）

  • 用途地域の違いによる運営形態（新法民泊 vs 旅館業法）の分岐: 本物件を検討する上で最優先で確認すべきは、物件所在地の正確な「用途地域」です。

    • 「住居専用地域」に該当する場合: 建築基準法上、簡易宿所（旅館業法）の営業許可を取得することはできません。この場合は住宅宿泊事業法（新法民泊）での運営となりますが、鎌倉市の上乗せ条例により、住居専用地域内では「平日の営業が原則禁止」されているほか、特定の月（1、2、6、9、11、12月）の営業も制限されるため、実際の営業日数は年間約60日〜70日前後に限定される傾向があります。

    • 「住居地域」等に該当する場合: 簡易宿所（旅館業法）の取得が検討可能となりますが、床面積が100.19㎡と100㎡を超えているため、建築基準法上の「用途変更手続き（確認申請）」が必要となります。木造建物の用途変更には、防火・避難基準への適合に伴う改修工事費用が発生する場合があるため、事前に専門家への確認が必要です。なお、住居地域等であっても新法民泊を選択する場合は、市の条例による180日制限を受ける点に留意が必要です。

  • 月額約30万円の賃料設定に対する損益分岐点の管理: 民泊利用時の家賃29.8万円に月額保証料2%（5,960円）が加算され、さらに電気・水道等のインフラ維持費やシステム利用料を合わせると、清掃費を除く月間の維持固定費は35万円前後に達すると予想されます。 もし用途地域等の関係で営業日数が大きく制限される運営形態となった場合、限られた稼働日数の中でこの固定費を回収しなければならず、想定通りの集客ができなかった場合には、毎月の収支が赤字になるリスクがあります。駅から徒歩14〜17分という距離を考慮し、閑散期でも安定して選ばれるための綿密な価格戦略と集客プランが必要です。

4. 行うべき実務アクション

本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。

  • ステップ1：鎌倉市役所（都市計画課・環境衛生課）での「用途地域」の特定と条例の確認 物件の正確な地番を基に用途地域を特定し、適用される法規制を明確にします。新法民泊として届け出る場合に年間何日営業が可能なのか、あるいは旅館業法の許可申請が可能な地域なのかを窓口で確認し、ビジネスモデルの基本方針を決定します。

  • ステップ2：旅館業法（簡易宿所）を検討する場合の用途変更コストの試算 簡易宿所としての運営を目指す場合は、図面を持って建築指導課および消防署に事前相談を行います。100.19㎡の木造2階建てを宿泊施設へ用途変更するにあたり、必要となる建築改修や消防設備工事（自動火災報知設備等）の具体的な内容と費用を試算し、初期投資の総額を算出します。

  • ステップ3：営業形態に応じた損益分岐点（BEP）のシミュレーション 確定した営業可能日数に基づき、毎月の固定費（約35万円）をカバーするために必要な客室単価（ADR）と想定稼働率を逆算します。 仮に新法民泊の制限により月5日しか稼働できない前提であれば、

    となり、諸経費を含めると1泊7万〜8万円以上の単価設定が必要になります。北鎌倉周辺の一棟貸しマーケットにおいて、この単価設定で安定した予約が獲得できるか、周辺の類似物件の稼働状況をリサーチします。

カテゴリ： kanto, kanagawa