1. 物件概要
東京都板橋区の閑静な住宅街である徳丸エリアに位置する賃貸一戸建て物件です。建物面積77.56㎡、間取り5Kというゆとりある広さを持ち、備考欄に「民泊相談可（敷金礼金1ヶ月ずつ増額・償却）」と明確な転貸許可条件が提示されています。ファミリー・グループ層向けの民泊として機能し得るハードウェアを備えている一方、本物件は「築68年」という極めて古い木造住宅であり、さらに板橋区独自の厳しい上乗せ条例による「営業日数制限」の罠を内包しているため、表面上の家賃だけで判断すると致命的な赤字リスクを背負う可能性がある案件です。
-
物件名: 徳丸６丁目戸建
-
通常賃料 / 管理費等: 16.50万円／月 ／ 管理費等：なし（0円） （※事業用利用時は別途消費税10%の有無要確認）
-
民泊利用時 敷金 / 礼金: 2ヶ月（33.00万円） ／ 2ヶ月（33.00万円） （※民泊利用時は通常から各1ヶ月分増額、かつ敷金は償却）
-
間取り / 専有面積: 5K（和6、和6、洋6、洋3、K5.0） ／ 77.56㎡
-
建物構造 / 階数: 木造 ／ 2階建（一棟貸し）
-
築年月: 1959年1月（築68年）
-
現況 / 入居時期: 空 ／ 即入居可
-
契約形態 / 期間: 普通借家契約 ／ 2年（更新料：新賃料の1.00ヶ月分）
-
アクセス:
-
東武東上線「東武練馬」駅 徒歩15分
-
都営三田線「高島平」駅 徒歩24分
-
-
インフラ設備: バストイレ別、バルコニー、エアコン3台、システムキッチン（3口コンロ）、TVインターホン、浴室乾燥機、室内洗濯機置き場、追焚機能浴室、温水洗浄便座、洗面所独立、都市ガス
-
契約諸条件特約: 保証会社利用必須（いえらぶ、日本セーフティー等／初回保証料50〜100%、更新時12,000円）、損害保険（2.7万円／2年）、契約書書換手数料（1.1万円）、24時間管理費（1.98万円）、害虫駆除・抗菌サービス（1.98万円）、鍵交換代（3.3万円）、更新事務手数料（新賃料の0.275ヶ月分・税込）、現況優先
-
初期物件取得費用（目安）:
-
民泊用敷金2ヶ月（33万）＋民泊用礼金2ヶ月（33万）＋前家賃1ヶ月（16.5万）＋初期費用合計（8.36万）＋初回保証料（8.25万〜16.5万）＋損保（2.7万）＝ 最低101.81万円〜110.06万円以上＋消費税＋α（※ここに仲介手数料が別途加算されます）
-
-
情報更新日: 2026年6月7日
2. 物件のアドバンテージ：池袋直結路線の一棟貸し「77.56㎡・5K」による多人数収容ポテンシャル
-
池袋へのアクセス性とファミリー需要を捉える一棟貸しパッケージ: 最寄りの「東武練馬駅」からは、巨大ターミナルである池袋駅まで各駅停車で約15分と、都心部へのアクセスは比較的良好です。77.56㎡の広さがある一戸建てのため、一般的なビジネスホテルでは宿泊が難しい「5〜7名規模のインバウンドのファミリー層やグループ客」をしっかり集客できる居住空間を確保できます。
-
築68年ながら整備された室内の最新インフラ設備: 築年数は極めて古いものの、募集データ上は「システムキッチン（3口コンロ）」「浴室乾燥機」「追焚機能浴室」「温水洗浄便座」「独立洗面台」など、現代の生活に耐えうる水回り設備が導入されています。エアコンもあらかじめ3台設置されているため、オープン初期の設備投資コストをある程度抑制できるアドバンテージがあります。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（板橋区の上乗せ制限と駅徒歩15分の集客難という現実）
-
【致命的リスク】板橋区独自の「住居専用地域・住居地域における平日営業禁止条例」: 本物件が位置する「板橋区徳丸6丁目」は、周囲を第一種中高層住居専用地域や第一種住居地域などの「住居系地域」に囲まれた純粋な住宅街です。 板橋区の住宅宿泊事業（新法民泊）に関する上乗せ条例では、これらの住居系地域において「月曜日の正午から金曜日の正午まで（平日）」の営業を全面的に禁止しています。したがって、実質的に「金土日の週末」および「祝前日」しかゲストを泊めることができず、年間最大でも約110日前後しか営業できないという極めて重い制限をダイレクトに受けます。 週2日程度の週末営業だけで、毎月の家賃16.5万円、インフラ維持費、サイト手数料等の固定費（月額約20万円）を回収し、さらに100万円を超える初期物件取得費用と家具インテリア投資を回収することは、実務上極めて困難と言わざるを得ません。
-
インバウンドが嫌う「駅徒歩15分」という立地の弱さと稼働率低迷リスク: 最寄りの東武練馬駅から徒歩15分（高島平駅からは徒歩24分）という距離は、重いスーツケースを持って移動する外国人旅行者にとって非常に敬遠される立地です。 ただでさえ「板橋区・東武練馬」というエリア自体がインバウンドに対する知名度が低いローカル駅である上に、駅から遠いため、数ある都内の民泊物件と比較された際に激しい「価格競争（宿泊単価の下落）」に巻き込まれます。条例によって平日営業が禁止されている中で、数少ない営業日である週末すら立地の弱さゆえに予約が埋まらない場合、毎月一方的に家賃だけが流出する不稼働赤字の罠に陥ります。
-
「築68年」の超築古木造ゆえの「雨漏り・シロアリ・隠れたインフラ不具合」リスク: 1959年建築の木造物件です。表面上リフォームや設備交換がなされていても、建物全体の断熱性能は著しく低く、夏期・冬期の電気代（エアコン代）が爆発的に跳ね上がり利益を圧迫します。また、隠れた構造部の老朽化による雨漏りや配管トラブルが発生した場合、ゲストへの返金対応や営業停止措置を余儀なくされるリスクをつねに孕んでいます。
-
「敷金償却」による解約時コストの重さ: 民泊利用時の特約として、敷金2ヶ月分（33万円）は退去時に「償却（返還されない）」となります。つまり、営業日数制限や集客難によって事業を断念し、短期で撤退することになった場合でも、預けた敷金は1円も戻ってこないため、投資のサンクコスト（埋没費用）が非常に重くなる契約構造です。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
-
ステップ1：板橋区役所（生活衛生課）での「用途地域」および「平日営業禁止エリア」の最終特定 物件の正確な地番から用途地域を特定し、板橋区の平日営業禁止条例の対象エリアであるかを最優先で確認します。万が一、平日営業禁止エリア（住居専用地域・住居地域）に該当していた場合は、営業日数の天井が年間110日に制限され、この家賃水準では確実に赤字を垂れ流すことになるため、その時点で即座に撤退（見送り）の判断を下します。
-
ステップ2：週末営業（月8日稼働）しか行えない場合の損益分岐点（BEP）の逆算 仮に週末限定営業となった場合、毎月の固定費（家賃＋光熱費等＝約20万円）を支払うために必要な1泊あたりの客室単価（ADR）を算出します。
ここに清掃費、リネン代、OTA（Airbnb等）の手数料を上乗せすると、1泊あたり「最低3.5万〜4万円以上」の客室単価で販売しなければ利益が出ません。「東武練馬駅徒歩15分の築68年戸建」に、週末ごとに4万円を支払って泊まるインバウンド需要が本当に存在するのか、周辺の競合データを基に冷徹にシミュレーションします。
-
ステップ3：現地内見における「建物構造・防音性」の徹底チェック 築68年の木造住宅であるため、近隣住民との距離が近い住宅街の場合、大人数グループが宿泊した際の「騒音トラブル（壁の薄さ）」がダイレクトに警察や保健所への通報につながり、即座に営業不可能になるリスクがあります。周辺環境と建物の遮音性を現地で徹底的に確認します。