東京都葛飾区四つ木｜一戸建て（旅館業取得済・22万円・1LDK・50.13㎡・四ツ木駅徒歩8分）

1. 物件概要

東京の東側、下町情緒を残す葛飾区四つ木エリアに位置する賃貸一戸建て物件です。最大の特徴は「すでに旅館業を取得済み」の運営実績付き物件として募集されている点です。住宅宿泊事業法（新法）のような180日制限を受けず、年間365日のフル営業が法的に可能な状態ですが、その分、1LDK・約50㎡という規模に対して月額賃料22万円（税込）、礼金4ヶ月分以上という非常に強気な価格設定がなされています。行政協議や消防設備投資の手間・コストが省けるアドバンテージがある一方、高い固定費に見合うだけの集客（売上）を四ツ木エリアで安定して叩き出せるか、極めてシビアな事業性が問われる案件です。

• 物件名: 【民泊物件】旅館業取得済❗️長期運営可能・365日運用の民泊物件❗️

• 物件URL: https://jmty.jp/tokyo/est-hou/article-1pnjaw

• 賃料 / 管理費等: 22.00万円／月（税込） ／ 管理費等：0円

• 敷金 / 礼金: 1ヶ月分（22.00万円） ／ 4ヶ月分以上（88.00万円以上）

• 間取り / 専有面積: 1LDK ／ 50.13㎡

• 建物構造: 一戸建て（構造詳細は問い合わせ要確認）

• 現況 / 引渡時期: 旅館業取得済み・運営実績付き（引渡時期詳細は要確認）

• 契約形態: 普通借家契約（期間等の詳細は要確認）

• アクセス: 京成押上線「四ツ木駅」 徒歩8分（「東京スカイツリー駅」まで直通6分、押上・浅草エリアへのアクセス良好）

• 周辺住所: 東京都葛飾区四つ木1丁目

• 初期物件取得費用（目安）:

  • 敷金1ヶ月（22万）＋礼金4ヶ月（88万）＋前家賃1ヶ月（22万）＝ 最低132.00万円以上（※ここに仲介手数料、保証会社費用、火災保険料、実績引き継ぎ等の各種精算金が加算されるため、物件取得費だけで150万〜180万円クラスの資金が必要となります）

• 情報更新日: 2026年6月6日

2. 物件のアドバンテージ：365日営業可能な「旅館業取得済」による即戦力性とスカイツリー近隣のアクセス

• 立ち上げの法規ハードルを完全スルーできる「旅館業取得済み」の即戦力性: 最大の強みは、営業許可（旅館業・簡易宿所）がすでに下りている点です。通常、築古戸建で旅館業を新規取得する場合、消防設備の連動工事、建築基準法上の適合確認、保健所・近隣住民との協議などに数ヶ月の時間と数十万〜数百万円のコストがかかります。これらの手間と不許可リスクがゼロであり、引き渡し後きわめてスムーズに365日フル営業をスタートできます。

• 主要観光地（押上・浅草）への良好なアクセス: 最寄りの「四ツ木駅」から東京スカイツリー（押上駅）まで直通6分という近さです。浅草エリアへもアクセスが良く、浅草・スカイツリー観光をメインに据えるインバウンド層にとって、移動の拠点としてのポテンシャルを持っています。

• 「一戸建て・1LDK」によるホテルとの差別化: 50.13㎡の広さがある一戸建てのため、一般的なビジネスホテルでは手狭になる「3〜4名のグループ客」や「子供連れのファミリー層」をターゲットに据えることができます。一棟貸し特有のプライベート感を打ち出すことで、宿泊単価の引き上げを狙う余地があります。

3. 運営に向けた実務チェックポイント（四ツ木エリアの集客力不足と「22万円×12ヶ月」の重い赤字リスク）

• 【最重要リスク】四ツ木駅周辺の「観光地としての知名度不足」と不稼働・赤字リスク: スカイツリーや浅草に近いとはいえ、物件がある「四ツ木」自体は純粋なローカルの住宅街です。訪日外国人が自発的に検索して選ぶようなエリアブランド力はありません。 浅草や押上本街区の民泊と競合した際、認知度で劣るため、価格（宿泊単価）を下げざるを得なくなるリスクが常に付きまといます。月額22万円という重い家賃を支払う中で、集客が振るわず客室稼働率が低迷した場合、閑散期（1月・2月・6月など）に一気にキャッシュが枯渇する不稼働赤字のリスクを強く警戒する必要があります。

• 1LDK・50㎡に対して「家賃22万円」という著しく高い固定費ハードル: 本物件最大の懸念点は、50.13㎡の1LDKという、民泊としては中規模（収容人数が3〜4名程度に制限されやすい間取り）であるにもかかわらず、家賃が22万円（税込）と極めて高額に設定されている点です。 光熱費、通信費、PM（運営代行）会社への手数料などを合わせると、清掃費を除く月間の固定費は「最低でも27万〜28万円以上」に膨らみます。仮に最大収容人数が4名程度にとどまる場合、1泊あたりの客室単価（ADR）を高く設定することには限界があるため、非常に高い稼働率（80%以上など）を維持し続けなければ、家賃を支払った時点で利益がゼロ、あるいは持ち出し（赤字）になる構造です。

• 「礼金4ヶ月分以上」による初期投資回収（ROI）の長期化・困難性: 民泊転貸の対価として、礼金が4ヶ月分以上（88万円以上）請求されます。敷金や仲介手数料、前家賃などを合算した物件取得費だけで150万円を容易に超え、運営実績付きとはいえ既存家具の交換や追加リネン類の購入が発生した場合、総初期投資額は簡単に200万円を突破します。 365日営業ができるとはいえ、月間約28万円の維持費を支払いながら、この巨額の初期投資を2年の契約期間内に回収し、確実な純利益を積み上げられるかという投資対効果（ROI）のハードルは極めて高いと言わざるを得ません。

4. 行うべき実務アクション

本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。

• ステップ1：過去の「正確な売上・稼働実績データ（エビデンス）」の開示請求 「運営実績付き」と謳われているため、過去最低でも1年分（できれば直近2年分）の「月別客室売上」「稼働率」「客室単価（ADR）」「プラットフォーム（Airbnb等）のレビューアカウント状況」のデータを書面で請求します。口頭の「想定売上」ではなく、実際の客観的データを確認し、本当に月22万円の家賃を払って利益が出る物件なのかを冷徹に検証します。もし実績データの開示を拒否される、あるいはデータが極端に悪い場合は、その時点で即座に見送り（撤退）の判断を下します。

• ステップ2：最大収容人数（宿泊可能人数）の法的な確認 旅館業法上の営業許可書において、この50.13㎡の建物に対する「最大定員」が何名で登録されているかを確認します。売上総額を最大化するためには5名以上の収容が望ましいですが、仮に3〜4名定員であった場合、狙える売上の天井（アッパー）が完全に決まってしまうため、家賃22万円に対する収支バランスが著しく悪化します。

• ステップ3：損益分岐点（BEP）の逆算と周辺競合との比較シミュレーション 毎月の想定固定費を28万円（家賃＋インフラ費等）と仮定し、清掃費やシステム手数料を差し引いた実質的な必要月商を算出します。 仮に月間稼働率を現実的な「70%（21日稼働）」とした場合、

  $$\text{必要な最低客室単価（ADR）}=\genfrac{}{}{0ex}{}{280,000\text{円}}{21\text{日}}\fallingdotseq 1.33\text{万円}$$

  手数料や清掃費の原価を考慮すると、1泊あたり「最低1.8万〜2万円以上」で販売し続けなければ手元に1円も利益が残りません。「四ツ木駅徒歩8分の1LDK」という条件で、周辺のホテルや浅草エリアの競合民泊を抑え、年間平均して1.8万〜2万円の単価を維持できるか、周辺マーケットを徹底的にリサーチします。