1. 物件概要
羽田空港への抜群のアクセス性を誇り、インバウンドの玄関口として機能する東京都大田区の賃貸一戸建て物件です。建物面積約61㎡の木造2階建てで、大森町商店街からわずか50mという利便性の高い立地に位置しています。備考欄に「民泊利用可（相談可）」と明記されている一方、大田区という特殊な自治体特有の厳しい条例制限や、一棟貸テナント契約に伴う特有のコスト構造を内包した案件です。
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物件名: 大森西５丁目戸建 大森町駅 貸店舗・事務所
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13111/6991007063/00271771/x06991007063.html
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賃料 / 管理費等: 24.20万円／月（管理費等：なし ／ 貸店舗・事務所契約のため、別途消費税10%の有無要確認）
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敷金 / 礼金: 24.20万円（1ヶ月） ／ 26.62万円（1.1ヶ月）
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保証金 / 償却: なし ／ -
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使用部分面積: 建物面積：61.15㎡（18.49坪）
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建物構造 / 階数: 木造 ／ 2階建
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築年月: 2000年6月（築26年1ヶ月）
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現況 / 引渡時期: 空 ／ 即時引渡し可
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契約期間: 2年
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用途地域: 準工業地域
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アクセス:
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京急本線「大森町」駅 徒歩11分（備考欄に「徒歩8分」の記載あり）
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京急本線「梅屋敷」駅 徒歩12分
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京急本線「平和島」駅 徒歩19分
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インフラ設備: エアコン（サービス品）、給湯、バス・トイレ別、トイレ、収納スペース、室内洗濯機置き場、シャワー
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引き渡し条件特約: 現況渡し（エアコン・照明器具は性能保証のないサービス品）
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特記事項: 飲食店不可
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初期物件取得経費（目安）:
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敷金1ヶ月（24.2万）＋礼金1.1ヶ月（26.62万）＋前家賃1ヶ月（24.2万）＋仲介手数料1.1ヶ月（26.62万）＋賃貸保証等初回費用（24.2万）＋鍵交換代（3.3万）＝ 最低129.14万円以上＋α（家具家電費・事業用消費税等は除く）
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情報公開日: 2026年6月6日
2. 物件のアドバンテージ：羽田直結路線かつ「準工業地域」に位置する一戸建ての自由度
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羽田空港利用客をダイレクトに掴める京急本線立地: 最大の強みは、羽田空港（第1・第2・第3ターミナル）へ直結する京急本線「大森町駅」「梅屋敷駅」を徒歩圏に持っている点です。深夜便や早朝便を利用する訪日外国人観光客にとって、空港アクセスが良好な一戸建て物件は、ファミリー・グループでの宿泊拠点として非常に強い需要を誇ります。
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周辺住民とのトラブルを抑制しやすい「準工業地域」かつ「戸建」の構造: 用途地域が「準工業地域」に指定されています。分譲マンションのように上下階の住人に騒音で迷惑をかける心配がなく、さらに住居専用地域に比べて周囲の商業活動に対する許容度が高いため、ゲストの出入りや夜間の荷物移動に伴う近隣クレームのリスクを一戸建ての構造によって抑えることができます。
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「敷金1ヶ月・礼金1.1ヶ月」というテナント物件としては低い初期費用: 店舗・事務所（商業用テナント）名目の賃貸契約としては、敷金1ヶ月・礼金1.1ヶ月という条件は比較的低めに設定されています。保証金として数百万円を拘束される一般的な店舗物件と比較して、初期の物件取得コストを大幅に圧縮できるメリットがあります。
3. 運営に向けた実務チェックポイント
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「特区民泊（国家戦略特区）」への適合性と「2泊3日以上」の利用制限: 大田区で年間365日フル稼働を狙うには、住宅宿泊事業法ではなく「特区民泊」の認可を取得する必要があります。しかし、特区民泊には「最低滞在日数が2泊3日（一部特例を除き実質3泊4日以上の場合あり）」という厳しい制限があります。羽田空港周辺で最も需要の高い「1泊だけの前泊・後泊利用」のゲストを法的に一切受け入れることができないため、集客の窓口が狭まり、想定通りの稼働率（OCC）を維持できないリスクがあります。
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「現況渡し」および「エアコン・照明がサービス品」による突発的修繕リスク: 特約に「現況渡し」「エアコン・照明器具：サービス品」と明記されています。築26年が経過した木造物件であり、入居後にエアコンが故障した場合や、水回り・給湯設備に不具合が生じた場合、貸主は一切の修繕義務を負いません。営業開始直後に数十万円規模のインフラ設備更新費用がすべて借主の自己負担として突発的に発生するリスクを想定する必要があります。
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「61.15㎡」の面積に対する家賃24.2万円の損益分岐点（高家賃リスク）: 延床面積が約61㎡と、一戸建てとしては中規模なサイズです。構造上、最大収容人数は6〜8名程度が限界となります。大人数を受け入れて宿泊単価を上げるという施作を取りにくいため、売上が限定的となり大きな利益が見込めない可能性があります。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：大田区保健所（生活衛生課）での「新法民泊の曜日制限」および「特区民泊の適合要件」の確認 物件住所（東京都大田区大森西5丁目）を提示し、住宅宿泊事業法（新法）を申請した場合の正確な上乗せ条例による営業禁止日数を特定します。同時に、年間フル稼働を目指すために「特区民泊」の特定認定が受けられる建物構造であるかを窓口で確認します。
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ステップ2：建築確認申請書および検査済証の有無の調査（特区民泊・簡易宿所申請の場合） 本物件は「貸店舗・事務所」扱いでの募集であるため、特区民泊や旅館業（簡易宿所）の許可を取得する場合、用途変更手続きや建築基準法上の適合確認（検査済証の有無）が必要となる可能性が極めて高いです。仲介会社を通じて、新築時の「建築確認通知書」「検査済証」が保管されているかを必ず確認します。これが無い場合、特区民泊等の申請自体が不可能となります。
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ステップ3：2泊3日以上の制限を前提とした「大森町エリア」での収支シミュレーションの構築 特区民泊での運用（最低2泊以上）を想定し、大森町・梅屋敷エリアにおけるファミリー向け一棟貸し民泊の実際の連泊需要・平均客室単価を厳密にリサーチします。「月額家賃24.2万円」という高い固定費を、制限されたターゲット層からの売上だけで確実に回収し、利益を出せるかどうかの損益分岐点を算出します。