1. 物件概要
国内外の観光客から絶大な人気を誇り、「飛騨の小京都」と呼ばれる古い町並みや高山祭で知られる国際観光都市、岐阜県高山市の賃貸一戸建て物件です。建物面積104㎡超の広大な5DKに、地方の車移動ゲストに強い「縦列6台分の駐車スペース」を備え、備考欄に「民泊可」と明記されています。家賃8.8万円と安価な一方で、築49年が経過しており、インフラの動作保証がない現状渡しであるほか、敷地内に土砂災害のリスクを内包する特殊なテナント案件です。
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物件名: 岐阜県高山市大新町４丁目 高山駅 貸その他
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/21203/6990999928/40400625/x06990999928.html
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賃料 / 管理費等: 8.80万円／月（管理費等：なし ／ ※適格請求書発行不可、テナント契約のため別途消費税10%の有無要確認）
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敷金 / 礼金: 17.60万円（2ヶ月） ／ 8.80万円（1ヶ月）
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保証金 / 償却: なし ／ -
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使用部分面積 / 土地面積: 建物面積：104.33㎡ ／ 土地面積：242.79㎡
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建物構造 / 階数: 木造 ／ 2階建
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築年月: 1976年12月（築49年7ヶ月）
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現況 / 引渡時期: 空 ／ 即時引渡し可
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契約期間: 5年
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用途地域: 第1種住居地域
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アクセス: JR高山線「高山」駅 徒歩24分（高山警察署近く）
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駐車場: 有（無料） ／ 縦列で最大6台分の駐車スペースあり（大型車対応）
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インフラ設備: バス・トイレ別、プロパンガス、倉庫付き、間取り（洋室6畳・8畳・8畳・8畳・8畳、DK8畳）
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引き渡し条件特約: 設備については現状のままお引渡し（動作保証・修繕なし）
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災害リスク特約: 敷地東側一部がレッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）・急傾斜地崩壊危険区域に所在
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初期諸経費（目安）: 仲介手数料 1ヶ月（8.8万円）、火災保険等要
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情報公開日: 2026年6月5日
2. 物件のアドバンテージ：完全無償の「最大6台駐車場」と多人数客を呑み込める「104㎡・5DK」の構造
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レンタカー移動の外国人・国内グループを総取りできる「大型車・縦列6台駐車」: 最大の強みは、敷地内に無料で縦列6台分（大型車対応）の駐車スペースが確保されている点です。高山エリアは飛騨高山・白川郷・奥飛騨温泉郷などを車で巡る観光客が多いため、レンタカーを複数台利用する多人数グループや、大型のSUV・ミニバンで来訪する国内旅行者を駐車料金の負担なしに確実に受け入れられます。
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圧倒的な客室単価（ADR）を構築できる「104.33㎡・5室独立」のキャパシティ: 延床面積が104㎡超と広く、8畳の洋室が4部屋、6畳の洋室が1部屋、さらに8畳のDKという、非常に部屋数の多い5DKの間取りです。住宅宿泊事業法（新法）の床面積基準を満たせば、最大30名以上の法的な収容が可能ですが、実際の運用でも「3世代のファミリー」や「2〜3世帯の合同グループ（10〜12名規模）」を寝室を完全に分けた状態で収容できます。競合アパート民泊を圧倒する高単価な一棟貸し運営が可能です。
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低家賃（8.8万円）と「5年間の長期契約」による事業安定性: 月額8.8万円という低家賃に設定されており、契約期間が「5年」と長く設定されています。これにより、初期に投資した家具家電やリフォーム費用の減価償却を長期的かつ計画的に行うことができ、中長期にわたる安定した宿泊ビジネスの土台を築くことができます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（致命的な災害リスクと集客不稼働を招く各種ハードル）
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【致命的リスク】敷地東側一部が「レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）」に所在: 特約に「敷地東側一部がレッドゾーン・急傾斜地崩壊危険区域に所在」と明記されています。レッドゾーン内で民泊（住宅宿泊事業または旅館業）の営業許可を取得する場合、自治体の建築基準条例や保健所の指導により、「土砂災害の危険性があるため、宿泊施設としての許可が下りない」可能性、あるいは「防護壁の設置や構造補強工事」を実費で求められる致命的なリスクがあります。購入ではなく賃貸であっても、ゲストの命預かる宿泊施設においてこのリスクは避難義務等の運営オペレーション上、極めて重い課題となります。
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「動作保証・修繕なし」の現状渡しに伴う設備更新費用の全額借主負担: 特約により、エアコン、給湯器、水道配管、プロパンガス設備、水回り設備一式について、貸主は一切の動作保証をせず、故障時の修繕義務も負いません。築49年の木造物件であるため、いざ通水・通電した際に「給湯器が動かない」「配管から水漏れがしている」「エアコンが全室全滅している」といった事態が容易に想定されます。これらをすべて宿泊可能なレベルまで復旧させるための初期投資（100万〜200万円規模）を全額借主が負う必要があり、家賃の安さを一瞬で相殺するリスクがあります。
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高山市独自の「極めて厳しい民泊上乗せ条例」による営業制限: 高山市は、伝統的な町並みや住環境を守るため、住宅宿泊事業法（新法民泊）において全国でも屈指の厳しい上乗せ条例を定めています。用途地域が「第1種住居地域」である場合、周辺に学校、児童福祉施設、または「伝統的建造物群保存地区」等が存在すると、平日の営業が全面的に禁止（週末や特定の季節のみ営業可能）されるなど、年間180日すら上限まで稼働させられないリスクが非常に高い地域です。 平日にゲストを泊められないとなれば、月額家賃8.8万円と光熱費等の固定費を週末だけの売り上げで回収しなければならず、どれだけポテンシャルが高くても集客できずに毎月赤字を垂れ流す危険性があります。
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「高山駅徒歩24分」によるインバウンドの徒歩アクセス切り捨て: 駅から徒歩24分と距離があるため、公共交通機関（JR線）をメインに移動するバックパッカーや一般の外国人観光客は駅からのアクセスを嫌い、選択肢から完全に除外されます。「車利用（レンタカー客）」に100%特化したマーケティングを行わない限り、深刻な低稼働に陥る立地リスクを内包しています。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：高山市役所（建築住宅課）および飛騨保健所での「レッドゾーン内における民泊許可可否」の確認 物件図面と住所を持参し、敷地の一部がレッドゾーンおよび急傾斜地崩壊危険区域にかかっている状態において、住宅宿泊事業法（新法）または簡易宿所の営業許可が法的に下りるのかを最優先で確認します。
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ステップ2：高山市の上乗せ条例による「用途地域・学校制限」の調査 第1種住居地域における民泊の曜日制限（平日営業禁止の有無）が本物件の住所地（大新町4丁目）に適用されるか、周辺の学校等の距離を計測し、年間で何日営業可能であるかを役所の窓口で特定します。
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ステップ3：インフラ設備の「通水・通電・動作確認」と修繕見積もり 内見時に水道業者・ガス業者を同行させ、給湯器や水回りの配管、エアコンの稼働状態を実地でテストします。現状渡しの特約に基づき、自身が負担すべき初期設備復旧費用がいくらになるか、総額の見積もりを算出します。