1. 物件概要
山手線の内側に位置し、JR中央・総武線や東京メトロ丸ノ内線・南北線が乗り入れる交通の要衝「四ツ谷」エリアのマンション案件です。民泊等の転貸用途を専門に扱う不動産会社が仲介・元付となる物件であり、25㎡のコンパクトなワンルーム仕様ながら、室内は水回りを含めてフルリノベーションが完了した状態で募集されています。
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物件名: 【レンタルスペース物件】新宿区の好立地❗️四ツ谷至近のフルリノベーション物件❗️
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賃料 / 管理費等: 約15.00万円／月（管理費等：なし ／ ※事業用利用時は別途消費税10%の有無要確認）
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敷金 / 礼金: 1ヶ月分 ／ 3ヶ月分
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間取り / 面積: 1R ／ 約25.00㎡
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建物構造 / 階数: マンション ／ 階数未記載
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築年月: 記載なし
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現況 / 引渡時期: 空（フルリノベーション済み、水回り新品） ／ 先着順
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アクセス: 「四ツ谷」エリア至近（詳細最寄り駅・徒歩分数は問い合わせ後開示）
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初期物件取得費用（目安）: 敷金1ヶ月（15万）＋礼金3ヶ月（45万）＋前家賃1ヶ月（15万）＋仲介手数料1ヶ月（15万）＋保証会社等費用 ＝ 最低90万円以上＋α（家具家電費除く）
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備考・特記事項: 「民泊相談可・転貸許可物件」、詳細住所および図面は個別問い合わせ後に開示
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情報作成日: 2026年6月4日
2. 物件のアドバンテージ：水回り刷新によるリフォーム不要性と「山手線内側」の移動利便性
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初期投資とレビュー悪化リスクを抑える「水回り新品・フルリノベーション」: 最大の強みは、室内および水回り（バス・トイレ・キッチン等）がすべて新品にフルリノベーションされている点です。古いマンション民泊で最も発生しやすい「排水口の異臭」「給湯器の不具合」「風呂場の古さ」によるゲストからの低評価レビューリスクを完全に排除できます。リフォーム費用を一切かけることなく、家具・備品のセットアップだけで迅速に営業許可申請へ移行できます。
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東京観光の拠点となる「山手線内側・四ツ谷エリア」の交通アクセス: 四ツ谷エリアは、東京駅、新宿駅、銀座、赤坂といった主要観光・ビジネス街へ乗り換えなしでアクセスできる卓越した交通利便性を持っています。移動効率を最優先するインバウンド（外国人観光客）の単身者やカップル層に対して、立地を理由とした訴求が可能です。
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撤退リスクを抑える「敷金1ヶ月」の契約条件: 転貸可能物件（民泊容認物件）としては、敷金が1ヶ月分と比較的低めに設定されています。万が一、エリアの需要予測が外れて事業を撤退・縮小せざるを得なくなった場合でも、デポジット（敷金）として拘束されるキャッシュが少ないため、サンクコスト（埋没費用）を最小限に抑えられます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（過酷な面積制限と新宿区条例による不稼働・赤字リスク）
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「25㎡・1R」という狭小サイズに伴う客室単価（ADR）の限界と収益性の低さ: 専有面積が約25㎡と極めてコンパクトです。住宅宿泊事業法（新法）の床面積基準（宿泊者1人あたり3.3㎡以上）を適用すると、客室内に配置する家具や通路面積を除いた「実質的な法收容人数」は最大でも3〜4名、快適性を担保する場合は「2名（カップル・単身客）」が運用の限界となります。 民泊ビジネスにおいて高い収益性を叩き出すのは「ホテルに泊まりにくい5名以上の多人数グループ」ですが、本物件は2名等の少人数をターゲットにせざるを得ないため、客室単価（ADR）を高く設定することができません。ワンルームマンション民泊や周辺のビジネスホテルとの激しい低価格競争に巻き込まれやすく、家賃15万円を相殺して利益を残すハードルは極めて高くなります。
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「新宿区の上乗せ条例」による平日の営業禁止制限と、180日規制下での赤字リスク: 新宿区内で住宅宿泊事業法（新法）を運用する際、物件の正確な住所の用途地域が「住居専用地域」や「住居地域、準住居地域」であった場合、上乗せ条例により月曜正午〜金曜正午までの平日営業が全面的に禁止されます。四ツ谷周辺の番町・麹町・四谷・若葉といったエリアは、一歩路地に入ると広大な住居地域が広がっています。 もし本物件が住居地域に該当した場合、「金・土・日・祝前日」しか営業できず、年間110日前後しか稼働させられない致命的な制限を受けます。月15日営業（新法上限）すら達成できず、月8〜10日程度の営業だけで「家賃15万円＋光熱費＋清掃・運用代行費」を全て賄わなければなりません。少人数向けワンルームの単価（想定1泊1万〜1.5万円程度）では、週末が満室になったとしても毎月確実に家賃割れの赤字を叩き出す計算になります。
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「礼金3ヶ月」による初期費用の初期償却リスク: 敷金は1ヶ月と低いものの、礼金が3ヶ月分（約45万円）と高く設定されています。礼金は退去時に一切戻らない掛け捨ての費用であるため、仲介手数料（1ヶ月）や前家賃、保証会社費用、さらに家具家電のセットアップ費用（約50万円）を合算すると、25㎡のワンルーム1室を立ち上げるだけで最低140万〜150万円規模の初期投資が必要となります。この金額を、客室単価の伸び悩むワンルーム民泊かつ新法の日数制限の中で早期に回収（減価償却）することは実務上非常に困難です。
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分譲マンションにおける「管理規約」の民泊禁止リスク: 貸主（オーナー）が民泊を許可していても、マンション全体の「管理組合規約」で民泊（住宅宿泊事業）の実施が禁止されている場合、保健所への届出は100%受理されません。転貸専門会社の見落としや、後から管理組合と住民の間で騒音・ゴミ問題のトラブルに発展し、営業停止に追い込まれるリスクを精査する必要があります。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：正確な住所地番の特定と新宿区役所での「用途地域」の確認 不動産会社に問い合わせを行い、物件の正確な住所（地番）を開示させます。その上で新宿区役所の都市計画課および保健所に赴き、該当エリアが「平日営業制限（上乗せ条例）」の対象外である「商業地域」または「近隣商業地域」に100%該当するかを最優先で確認します。住居地域であった場合は収支が合わないため、その時点で即座に撤退（見送り）判断を下します。
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ステップ2：マンション管理組合の「管理規約」における民泊容認文言の有無の確認 当該マンションの最新の管理規約の写しを入手し、「住宅宿泊事業法に基づく事業を行ってはならない」という禁止条項がないこと、あるいは規約上容認されていることを管理会社へ書面で確認します。
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ステップ3：周辺の競合ビジネスホテルおよびワンルーム民泊の単価リサーチ 四ツ谷・新宿エリアにおける「定員2〜3名の客室」のリアルな年間平均客室単価（ADR）を調査します。商業地域であっても新法180日（月平均15日営業）の制限があるため、「月15日×想定単価」から得られる総売上から、家賃15万円、光熱費、清掃費、運用代行手数料を差し引いて、毎月確実に手残りが生じるかどうかの厳密な収支シミュレーションを構築します。