1. 物件概要
サーフィンや海釣り、磯遊びなどのマリンレジャー需要が年間を通じて高く、首都圏からのアクセスも良い房総半島の南東部に位置する千葉県南房総市千倉町（ちくらちょう）の売買物件です。建物面積87㎡超の2階建て古民家でありながら、購入価格が169万円と極めて安く、備考欄に「民泊等いろいろな用途でご利用いただけます」と明記されている100%自己所有型のインバウンド・国内グループ向け民泊案件です。
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物件名: 海徒歩4分！コンビニ徒歩2分！徒歩10秒大型車駐車場確保済！
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販売価格: 169.00万円（現状渡し・売主物件のため仲介手数料不要）
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間取り: 4LDK以上
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面積: 建物面積：87.48㎡ ／ 土地面積：101.00㎡ ／ 私道持分：59.60㎡
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建物構造 / 階数: 木造 ／ 2階建
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築年月: 記載なし（築49年）
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現況 / 引渡時期: 空（リフォーム要、古屋付き土地・非明示・公簿売買・現金買付）
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駐車場: 有 ／ 物件目の前（徒歩10秒）の大型車・ハイルーフ車対応駐車場を確保済み
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インフラ設備: 公営水道、プロパンガス、簡易水洗、電力自由化
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購入時必要経費（目安）: 販売価格（169万円）＋司法書士費用（売主指定）＋登録免許税等＋印紙代（1,000円）
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物件の状態（特約）: 雨染み有（雨漏り自体は確認してない）、床の軋み・凹み・傾き・沈みこみあり（現状渡し）
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周辺環境: 海（徒歩4分）、セブンイレブン安房千倉店（徒歩2分）、ちくら漁港朝市（徒歩10分）、スーパーおどや千倉店（車2分）、千倉駅（徒歩30分・車6分）、館山中心地（車15分）
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情報公開日: 2026年6月3日
2. 物件のアドバンテージ：完全所有型による固定費ゼロ化と「海至近×駐車場」のレジャー需要適合
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「購入総額200万円以下」による撤退リスクの排除と賃料ゼロ運営: 最大の強みは、物件価格169万円という圧倒的な初期費用の安さです。売主から直接買い付けるため、通常3%超発生する不動産仲介手数料がかかりません。賃貸型民泊とは異なり、毎月の固定費（家賃）が発生しないため、稼働率が下がる冬場の閑散期であってもキャッシュアウトを起こすリスクがなく、経営の安定性が極めて高くなります。
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マリンレジャー客に直撃する「海徒歩4分×コンビニ徒歩2分」の希少立地: 海水浴場やサーフポイント、漁港が徒歩4分の至近にあります。朝市が開催されるちくら漁港へも徒歩10分と近く、さらにセブンイレブンが徒歩2分の場所にあるため、車移動が中心となる南房総エリアにおいてゲストの利便性が非常に高い好立地です。
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大人数グループの車移動を支える「大型車・ハイルーフ対応駐車場」: 物件の目の前（徒歩10秒）に、大型車やハイルーフ車も駐車できるスペースが確保されています。サーフィン等の道具を多く積んだ大型SUVやミニバン、レンタカーで移動するインバウンドのファミリー層をそのまま受け入れることができるため、宿泊施設として非常に強い強みとなります。
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客室単価（ADR）を高められる「87.48㎡・4LDK以上」の大容量空間: 建物面積が87㎡超と広く、4LDK以上の部屋数が確保されています。住宅宿泊事業法（新法）の床面積基準に照らし合わせても最大15名以上の収容が法的に可能であり、実際の快適性を考慮しても「8〜10名規模の2世帯ファミリー・グループ客」をターゲットにした高単価の一棟貸し民泊が構築できます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（クリアすべき課題とハードル）
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南房総市（千葉県）の上乗せ条例による営業制限の有無: 千葉県および南房総市における住宅宿泊事業法（新法民泊）の上乗せ条例をクリアする必要があります。南房総市では、物件の「用途地域」が住居専用地域に指定されている場合、あるいは近隣に学校や幼稚園などの教育施設がある場合、自治体の条例によって営業可能な曜日や期間が厳しく制限される可能性があります。年間180日の制限内で最大効率の売上を上げるため、曜日制限の対象外となる地域か、事前に千葉県の安房保健所にて確認が必要です。
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「簡易水洗トイレ」のインフラ特性と改修コスト: 下水道が整備されておらず、トイレが「簡易水洗（汲み取り式の一種）」仕様となっています。簡易水洗は通常の水洗トイレと見た目はほぼ同じですが、定期的なバキュームカーによる汲み取りメンテ費用が発生します。また、海外ゲストや都市部からの国内旅行者は汲み取り構造特有の臭気に非常に敏感なため、営業開始前に浄化槽を新設して完全水洗化するか、強力な脱臭・衛生対策を施すためのリフォーム予算（数十万〜100万円規模）を計外コストとしてあらかじめ算入しておく必要があります。
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「床の軋み・傾き・雨染み」を伴う木造古民家のリフォーム総額算出: 築49年が経過しており、特約事項に「雨染み有、床の軋み、凹み、傾き、沈みこみあり」と明確に記載されています。民泊としてゲストから高評価を得るためには、構造躯体（柱や梁）の安全性を確認した上で、傾いた床のレベリング工事やクロス・畳の全面張り替えが必要となります。169万円という物件価格が安くても、リフォーム費用に200万〜300万円かかれば総投資額は400万円規模に達するため、内見時に建築業者を同行させ、施工見積もりを厳密に弾き出すことが必須です。
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「木造2階建・87㎡」における消防設備工事: 一般住宅から宿泊施設（一棟貸し民泊）へ転用するため、特定小規模施設用自動火災報知設備（全居室・階段への設置）、誘導灯または非常用照明、消火器の設置といった消防二類の適合が義務付けられます。2階建ての木造で部屋数が多いため、無線連動型の感知器設置台数が多くなり、相応の電気工事費用が発生する点を初期費用に織り込む必要があります。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
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ステップ1：千葉県安房保健所での「用途地域」および「民泊曜日規制」の確認 物件住所（千葉県南房総市千倉町平舘249）から都市計画区分と用途地域を特定し、新法民泊における上乗せ条例（曜日・期間制限）の対象外区域であることを最優先で確認します。
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ステップ2：建築リフォーム業者を同行させた現地内見と工事見積もり 現地を内見する際、古民家リフォームの実績がある工業者を同行させ、床の傾き・軋みの修正費用、雨染みの原因特定（屋根の補修が必要か否か）、簡易水洗トイレのままで営業するかの対策費用を合算した「実質的な開業総予算」を算出します。
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ステップ3：安房広域消防本部（千倉分署）への事前相談 建物の平面図を持参し、木造2階建て・87㎡の宿泊転用における自動火災報知設備等の必要設置個数と、避難経路に関する具体的な設置基準の指導を受けます。