東京都江東区住吉｜新築マンション5階（民泊・旅館業可・38.36万円・ワンルーム67.81㎡・住吉駅徒歩3分・角部屋・保証金高額）

1. 物件概要

東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅から徒歩3分に位置し、錦糸町エリアも徒歩圏内、さらには東京スカイツリーや大手町・渋谷方面へのアクセスも極めて良好な江東区住吉2丁目の物件です。2026年2月築の新築RC/鉄骨造マンションであり、67㎡超の広大なワンルーム仕様で、備考欄に「民泊可」「旅館業可」と明記されている本格的な事業用案件です。

• 物件名: JU LIEN SUMIYOSHI 5F号室

• 物件URL: https://suumo.jp/chintai/bc_100488976598/

• 賃料 / 管理費等: 38.36万円／月（管理費等：48,884円）

• 敷金 / 礼金: なし ／ 42.20万円

• 保証金: 383.60万円（※賃料の10ヶ月分相当）

• 間取り / 専有面積: ワンルーム ／ 67.81㎡

• 建物構造 / 所在階: 鉄骨造（※一部RC想定） ／ 5階（6階建）

• 築年月: 2026年2月（新築）

• 現況 / 引渡時期: 空 ／ 即入居可

• 契約期間: 普通借家 3年

• 初期諸経費（目安）: 24時間駆け付けサービス費用 72,000円、保証会社利用必（ジェイリース：初回賃料総額の100%、更新保証委託料10,000円／年）

• 設備: 角住戸、エレベーター、都市ガス、新築（築2年以内）

• 備考・特記事項: 「☆民泊可☆旅館業可☆」、駅徒歩5分以内、角部屋、「※民泊・旅館業での利用の場合諸条件変更の可能性有」

• 情報更新日: 2026年6月3日

2. 物件のアドバンテージ：新築プレミアムと「旅館業取得可能」な大容量スペース

• 180日制限を回避できる「旅館業法（簡易宿所）」の取得可能性: 最大の強みは、案内文に「旅館業可」と明記されている点です。一般的な「新法民泊（年間180日制限）」ではなく、旅館業法の「簡易宿所」として営業許可を取得できれば、年間365日フル稼働での営業が可能になります。これにより、高い固定費を早期に回収するビジネスモデルを構築できます。

• 圧倒的な客室単価（ADR）を狙える「67.81㎡」の大空間と新築クオリティ: 2026年2月築の新築物件であり、内装や設備は最高水準です。67㎡超の広大なワンルームであるため、ラグジュアリーな内装デザインを施すことで、インバウンドの「富裕層ファミリー」や「大規模グループ客（7〜8名規模）」をメインターゲットに据えることができます。多人数収容による高単価運用が期待できます。

• 半蔵門線・新宿線「住吉駅徒歩3分」の強力な立地: 駅から徒歩3分という抜群のアクセスの良さに加え、観光拠点である「錦糸町」や「押上（スカイツリー）」に隣接しています。羽田・成田空港からのアクセスも良く、東京東側エリアにおけるインバウンド宿泊の王道動線上に位置しています。

3. 運営に向けた実務チェックポイント（クリアすべき課題とハードル）

• 江東区の民泊上乗せ条例による「全域・平日営業禁止」の超厳格な規制: 本物件で住宅宿泊事業法（新法民泊）を選択する場合、江東区独自の非常に厳しい上乗せ条例をクリアしなければなりません。

  • 重要規制: 江東区では、区内全域の「住居専用地域」および「住居地域・準住居地域」において、月曜正午から金曜正午までの営業が完全に禁止（週末のみ営業可）されています。

  • 実務対策: 本物件の住所（住吉2丁目）は商業系の地域が含まれる可能性もありますが、もし住居系地域に該当する場合、新法民泊では平日の営業ができません。そのため、本物件においては上乗せ条例の曜日制限を受けない「旅館業法（簡易宿所）」の許可取得が必須条件となります。

  • ただし、集合住宅で旅館業法の許可を得るのは、かなり難しいです。消防設備の条件などを、事前に必ず消防署や保健所で確認を取る様にしましょう。

• 民泊・旅館業用途での「契約諸条件変更」と「保証金383.6万円」の初期コスト: 一般賃貸としての保証金が「383.6万円（家賃10ヶ月分）」と極めて高額に設定されています。さらに備考欄には「民泊・旅館業での利用の場合諸条件変更の可能性有」とあり、事業用契約への切り替えに伴って賃料の増額や、保証金のさらなる積み増し、消費税の別途課税などが課されるリスクがあります。初期投資総額（物件取得費だけで450万円超、さらに家具や消防工事）が跳ね上がるため、資金調達と投資回収（ROI）のシミュレーションを極めてシビアに行う必要があります。

• 新築木造/鉄骨造における「旅館業法」の建築・消防要件: 6階建ての5階部分という高層階に位置するため、旅館業（簡易宿所）を取得するにあたっては、建物全体の避難経路（二方向避難等）、スプリンクラー設備の有無、防炎物品の使用など、厳格な建築基準法・消防法のハードルをクリアする必要があります。新築時の設計段階で宿泊施設への転用が想定されているか、図面の確認が不可欠です。

4. 行うべき実務アクション

本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。

• ステップ1：江東区保健所（生活衛生課）での「簡易宿所」要件確認 物件の正確な地番から用途地域を特定し、新法民泊（上乗せ条例規制）を回避して「簡易宿所」としての営業許可が100%取得可能か、窓口にて最優先で確認します。

• ステップ2：管理会社への「民泊利用時の最終契約条件」の提示要請 「諸条件変更の可能性」の具体的な内容（家賃の変動、保証金の増減、礼金の有無など）について、事業用契約書の見積もりを速やかに請求し、正確な初期費用を確定させます。

• ステップ3：建物図面の入手と深川消防署への事前相談 5階という所在階で簡易宿所の許可を得るために必要な消防設備（自動火災報知設備、誘導灯、避難器具等）の設置要件について、設計図面を持参の上、管轄の消防署へ事前相談を行います。