東京都江戸川区西小岩｜木造アパート1階（民泊可・6.50万円・ワンルーム18.00㎡・小岩駅徒歩5分・二部屋同時紹介可）

1. 物件概要

JR総武線「小岩」駅から徒歩5分と非常に駅に近く、東京中心部や秋葉原、さらには千葉・東京ディズニーリゾート方面へのアクセス利便性も高い江戸川区西小岩の物件です。月額家賃6.5万円という都内では極めて低い固定費であり、備考欄に「民泊新法180日可能」「二部屋紹介可能」と明記されている点が大きな特徴です。

• 物件名: ベルハイムＡ（民泊可・二部屋同時可）

• 物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13123/6990961962/00272308/x06990961962.html

• 賃料 / 管理費等: 6.50万円／月（管理費等：1,000円）

• 敷金 / 礼金: なし ／ 1ヶ月（6.50万円 ※クレジットカード決済時は諸条件要確認）

• 間取り / 専有面積: ワンルーム ／ 18.00㎡

• 建物構造 / 所在階: 木造 ／ 1階（2階建）

• 築年月: 1995年3月（築31年4ヶ月）

• 現況 / 引渡時期: 空 ／ 相談

• 契約期間: 2年

• 諸経費（目安）: 仲介手数料 1.1ヶ月、初期費用カード決済可（クレジット手数料4%）、火災保険あり

• 備考・特記事項: 「民泊可」「二部屋紹介可能」、「※6月末までに申請で民泊新法180日可能」

• 情報公開日: 2026年6月2日

2. 物件のアドバンテージ：都内最安クラスの固定費と「複数部屋同時運営」による効率化

• 損益分岐点を極限まで下げる「家賃6.5万円」の低リスク性: 東京23区内の駅徒歩5分圏内でありながら、月額の賃料が6.5万円（管理費込み6.6万円）に抑えられています。民泊運営における最大の固定費リスクである家賃が非常に低いため、新法民泊の180日制限下であっても、少ない稼働日数（客室単価1万円として月7日前後の宿泊）で月々の固定経費を容易に回収・黒字化することが可能です。

• オペレーションを効率化できる「二部屋同時紹介可能」の強み: 同じ建物内で2部屋を同時に賃借・運用することが可能です。リネン交換や清掃、消耗品の補充といった現場オペレーションを1箇所に集約できるため、移動時間や外注清掃費のコスト（スケールメリット）を劇的に最適化できます。

• 「小岩駅徒歩5分」のインバウンド・国内観光動線: JR総武線小岩駅から徒歩5分という駅近立地は、大きな荷物を持つ観光客にとって極めて強力なフックです。また、小岩駅からは東京ディズニーリゾート（TDL/TDS）行きのシャトルバスが運行しているため、都心観光だけでなくディズニー目的の国内外の旅客層に対しても高い訴求力があります。

3. 運営に向けた実務チェックポイント（江戸川区・令和8年7月施行の上乗せ条例リスク）

• 【最重要】2026年（令和8年）7月1日施行「江戸川区・新民泊条例」による新規営業禁止リスク: これまで江戸川区は独自の「上乗せ条例」がなく、23区内でも非常に民泊を開業しやすいエリアでしたが、2026年7月1日より新たな規制条例「江戸川区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」が本格施行されます。

   

  • 規制内容: 条例の施行に伴い、「住居専用地域」および「住居地域」において、家主不在型（管理業者へ委託する通常の民泊）の営業が原則として全面制限（禁止）される見通しとなっています。

     

  • 実務対策: 本物件の備考欄に「6月末までに申請で民泊新法180日可能」と明記されているのはこのためです。条例が施行される前の2026年6月30日までに江戸川区へ形式上の不備のない適切な届出を完了させて受理されなければ、それ以降は当該地域での新規営業ができなくなります。本物件の住所（西小岩1丁目）の用途地域が住居系に該当するかを即座に確認し、タイムリミットに間に合うかどうかのシビアなスケジュール管理が必要です。

• 条例に規定される「周辺住民への事前周知義務」のクリア: 新しい江戸川区の条例案では、民泊の届出を行う前に、周辺住民への「説明会の開催」または「戸別訪問による対面での事前説明」が義務化されます。これらを完了した上で、事業開始の10営業日前までに区役所へ届け出る必要があるため、6月末の締め切りに間に合わせるには数日単位での住民周知アクションが求められます。

• 18㎡ワンルームの収容人数制限と木造構造の消防要件: 専有面積が18㎡とコンパクトであるため、住宅宿泊事業法（新法）で定められた「宿泊者1人あたり3.3㎡以上」の基準により、最大収容人数は「5名まで」（実質的な快適性を考慮すると2〜3名が限界）となります。また、建物が「木造」であるため、1階であっても特定小規模施設用自動火災報知設備や消火器、常備灯の設置要件を満たすための消防適合工事を、6月の申請期限前に最速で完了させる必要があります。

   

4. 行うべき実務アクション

本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。

• ステップ1：江戸川区保健所（環境衛生係）への緊急事前相談と用途地域の確認 物件が2026年7月1日施行の条例による「住居地域内の営業制限」の対象区域に含まれるかを即座に特定し、6月30日までに届出を受理してもらうための必要書類・手順を窓口で直接確認します。

• ステップ2：周辺住民への対面説明（事前周知）の即時実施 条例の義務要件をクリアするため、近隣住民や同じ建物の居住者に対する戸別訪問等の周知活動を速やかにスケジュールし、説明記録を作成します。

• ステップ3：現地内見と消防設備工事の超特急手配 現地を内見して18㎡のレイアウトを確認すると同時に、信頼できる消防設備業者を同行させ、自動火災報知設備や消火器の設置工事を6月中に完了させられる体制を確保します。