1. 物件概要
江の川の支流である馬洗川（ばせんがわ）に面し、リビングからリバービューが広がる広島県三次市四拾貫町（みよしししじゅっかんまち）の一戸建て案件です。約10年間の空き家期間を経ているため大規模な修繕を要する現状渡し物件ですが、月額3.9万円という低賃料、敷礼ゼロ、さらにDIYリフォーム後の原状回復義務が不要な条件が提示されています。
-
物件名: （先行募集スタート！）広島県三次市四拾貫町・リビングからリバービューの車庫付き庭付き平屋物件です！！
-
賃料 / 管理費等: 3.90万円／月（管理費等：なし ／ ※事業用利用時は別途消費税10%要確認）
-
敷金 / 礼金: なし（0円） ／ なし（0円）
-
間取り / 面積: 屋根裏部屋（ロフト）付き平屋建て ／ 建物延床面積：58.29㎡、土地面積：185.79㎡
-
建物構造 / 階数: 木造 ／ 1階建（平屋）
-
築年月: 記載なし（築41年）
-
現況 / 引渡時期: 空（空き家期間約10年、現状渡し） ／ 契約スタートまで約3ヶ月程度要する可能性あり（先行募集）
-
駐車場: 有 ／ 隣接地に1台分あり（庭の草木を伐採・整地すれば最大2台駐車可能）
-
インフラ設備: プロパンガス、給湯器不通（交換要）、水道（契約要）、電気（契約要）、太陽光温熱器故障（水漏れあり）、既存エアコン2台故障（使用不可）
-
トイレ仕様: 下水道未普及地域・汲み取り式（簡易水栓仕様） ※別途汲み取り費用が発生
-
初期諸経費（目安）: 仲介手数料 0円、家賃保証会社費用（事業用契約の場合：初回最低30,000円または家賃の80% ／ 以降1年毎に更新料10,000円）、口座振替手数料 550円/月、家財保険（任意）
-
備考・特記事項: 「民泊用途の相談可」、「DIY自由・退去時の現状復帰不要」、ペット飼育可（諸条件相談）、リバービュー（馬洗川）、フリーレント期間設定の相談可能（個別交渉）
-
情報更新日: 2026年6月3日
2. 物件のアドバンテージ：固定費の低さと「平屋×ロフト×リバービュー」の空間的特徴
-
物件維持における最大リスクを抑える「家賃3.9万円・敷礼ゼロ」: 最大の強みは、月額賃料3.9万円（事業用課税時でも約4.3万円）というランニングコストの低さです。敷金・礼金・仲介手数料が不要なため、物件の賃貸借契約にかかる初期費用は保証会社費用と日割り賃料のみ（約6万〜7万円規模）に抑えられます。これにより、立ち上げ準備期間や冬場などの需要変動期における固定費のキャッシュアウトを最小限に留めることができます。
-
一棟貸しの付加価値となる「リバービュー・ロフト付き平屋」の構造: リビングの窓から直接川を望めるロフト付きの平屋建てという、一般的な賃貸アパートにはない明快な構造的特徴を持っています。58㎡の延床面積に対してロフトを就寝スペース等として有効に組み込むことで、限られた床面積の中でゲストの収容力を高めるレイアウト設計が可能です。
-
コストを最適化できる「DIY自由・現状復帰不要」の契約条件: 「DIYや改造し放題・退去時の現状復帰不要」という特約が付帯しています。ターゲットとする宿泊客の属性（和モダン、アウトドアスタイルなど）に合わせた内装変更を、退去時の解体・復旧コストを考慮することなく、プレイヤー側の自己投資として自由に施工できます。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（致命的な構造欠陥と集客面の赤字リスク）
-
【最重要】「建物の傾き」によるサッシ・施錠不具合と修繕コストの不透明性: 本文中に「川の見える窓周辺は傾いている為、窓の鍵が閉まらない箇所がある」「玄関の床が一部緩い」と明記されています。建物の傾きは、単なる経年劣化ではなく地盤沈下や構造躯体の歪みに起因している可能性が高く、民泊の許可（住宅宿泊事業法または簡易宿所）を取得する上で必須となる「建物の安全性の確保」および「防犯上の施錠要件」をクリアできません。サッシの交換や床の水平レベリング工事には大規模な建築改修費用が発生するリスクがあり、家賃が安くても初期投資が数百万円規模に膨らむ可能性があります。
-
「インフラ全滅・現状渡し」に伴う設備更新費用: 約10年間の空き家期間があり、既存の灯油給湯器・太陽光温熱器（水漏れあり）・エアコン2台はすべて故障しており使用できません。営業開始のためには、ガス給湯器の新設配管工事、全室のエアコン新規設置、電気・水道の通水試験と配管漏水チェックをすべて借主負担で行う必要があります。これらのインフラ復旧費用だけで初期投資が大幅に圧迫されます。
-
「汲み取りトイレ（簡易水栓）」に対するインバウンド・国内客の敬遠リスク: 下水道が通っておらず、トイレは汲み取り式（簡易水栓）です。新幹線のトイレのような構造とされていますが、便槽に排泄物を溜める構造であるため、特有の臭気を完全に遮断することは困難です。現代の宿泊市場において、汲み取り式トイレはゲスト（特にインバウンドや都市部からの国内旅行者）から著しく敬遠される要素であり、レビューの低評価や不稼働に直結する致命的な弱点となります。水洗化（浄化槽新設）を行う場合、100万円以上の追加投資が必要となります。
-
三次市四拾貫町における「実質的な宿泊需要の薄さ」と低稼働赤字リスク: 最寄りの八次駅から徒歩20分、三次駅から車11分と、公共交通機関でのアクセスは困難です。周辺に強力な広域観光資源が乏しいエリアにおいて、一戸建ての宿を構えても「家賃が安いから」という理由だけでゲストが自動的に集まることはありません。ロードサイド型のビジネス出張客や特定のニッチ需要（釣り・川レジャー等）を能動的に獲得できる明確なマーケティング戦略がない限り、月々の家賃や保証会社更新料、汲み取り費用などの維持費を下回る「不稼働による赤字」を垂れ流すリスクが非常に高い立地です。
4. 行うべき実務アクション
本物件の検討を進めるにあたり、行うべき具体的な手続きは以下の通りです。
-
ステップ1：建築業者・リフォーム業者を同行させた「建物の傾き・床の緩み」の徹底調査 現地内見の際、必ず一級建築士や施工業者を同行させ、窓周辺の傾きの度合いと玄関床の緩みを計測します。防犯上の施錠を可能にし、かつ宿泊施設としての構造安全性を満たすために最低限必要となる修繕工事費用を算出します。
-
ステップ2：広島県北部保健所および三次市役所での「民泊・水質・インフラ」の事前相談 物件住所から用途地域を特定し、住宅宿泊事業法（新法民泊）における上乗せ条例などの営業規制がないか確認します。また、簡易水栓・汲み取り式トイレの仕様のままで宿泊業の営業許可・衛生基準をクリアできるかを最優先で確認します。
-
ステップ3：備北地区消防組合（三次消防署）への平面図持参による事前相談 ロフト（屋根裏部屋）付き平屋建てという構造において、特定小規模施設用自動火災報知設備や誘導灯、避難経路の確保がどのように義務付けられるかを特定し、消防適合工事の予算を確定させます。