1. 物件スペックデータ
山手線沿線の主要駅である「巣鴨駅」から徒歩2分という抜群の立地にある、RC（鉄筋コンクリート）造5階建ての1階部分の物件です。備考欄に「民泊相談可能」の条件変更が明記されています。
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物件名: 司コーポラス 巣鴨駅 貸店舗・事務所
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13116/6990949737/00260913/x06990923433.html
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賃料 / 管理費等: 33.00万円／月（管理費等：なし）
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敷金 / 礼金 / 償却: 3ヶ月（99.00万円） ／ 1ヶ月（33.00万円） ／ 1ヶ月
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使用部分面積: 83.98㎡
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建物構造 / 所在階: RC造 ／ 1階 / 5階建
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築年月: 1987年3月（築39年4ヶ月）
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現況 / 引渡時期: 空 ／ 即時引渡し可
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契約期間: 2年
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設備: 冷房、暖房、エアコン、給湯、トイレ、収納スペース、24時間換気システム
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備考・特記事項: 「民泊相談可能の条件変更がございます」、分割利用相談可（工事費用は借主負担）、飲食店不可、仲介手数料1.1ヶ月
2. 物件のアドバンテージ：「山手線駅徒歩2分」の集客力と「83㎡超・1階」の収益ポテンシャル
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インバウンド集客において無類の強さを誇る「巣鴨駅徒歩2分」: JR山手線および都営三田線「巣鴨」駅から徒歩2分という、極めて希少性の高い駅近立地です。主要な観光地（池袋、新宿、渋谷、上野、東京など）へのアクセスが抜群であるため、宿泊予約サイト（OTA）におけるゲストの検索流入や成約率は非常に高く期待できます。
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高単価グループを狙える「83.98㎡」の広さと「1階」のアクセスの良さ: 都心部の駅近物件としては広い83㎡超のスペースがあります。ファミリー層や大人数のグループをターゲットにしたプレミアムな客室構成にすることで、高い客室単価（ADR）を設定することが可能です。また、1階部分であるため、重いスーツケースを持つ旅行客にとって階段やエレベーターのストレスがなく、騒音トラブル（階下への配慮）のリスクも低いという実務上の強みがあります。
3. 運営に向けた実務チェックポイント（多大な水回り工事とコストの懸念点）
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「風呂場など水回り工事」の莫大な初期投資費用の算出: 元が店舗・事務所仕様の物件であるため、設備欄には「トイレ」の記載しかありません。民泊として営業するためには「風呂場（シャワールーム含む）」の新設、および洗面台、キッチンなどの水回りインフラをゼロから構築する工事が必須となります。RC造の1階における配管工事、防水処理、および複数箇所のシャワー・給湯設備を新設する費用は、数百万円規模に達する可能性が高いため、これを回収するための長期的な事業計画（利回り計算）が不可欠です。
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「民泊相談可能の条件変更」に伴う賃貸条件の精査: 備考欄に「民泊相談可能の条件変更がございます」と記載されています。店舗・事務所用としての基本家賃（33万円）や敷金・礼金などの条件が、民泊運営を適用するにあたってさらに増額されるリスクがないか、事前に変更後の正確な契約条件を書面で確認する必要があります。
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「敷引1ヶ月」を含む初期費用の高さと工事期間のフリーレント交渉: 契約時の初期費用（敷金3ヶ月、礼金1ヶ月、仲介手数料1.1ヶ月、前家賃など）だけで、スタート時点で家賃の約6ヶ月分（約200万円）のキャッシュが必要です。さらに、解約時には敷金から「1ヶ月分が償却（敷引）」されます。水回りの大規模工事を行っている期間は「無収入」となるため、着工から完成・民泊申請が完了するまでの数ヶ月間、家賃を免除してもらう「フリーレント」の交渉ができるかどうかが成否の鍵となります。
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豊島区の厳しい民泊条例と消防基準の適合確認: 豊島区は東京都内でも住宅宿泊事業法（新法民泊）において独自の厳しい上乗せ条例（住居専用地域での営業制限、年間120日の運営日数など）を設けています。用途地域が明記されていないため、事前に用途地域を確認するとともに、RC造の店舗・事務所物件を宿泊施設へ転用する際の消防設備（自動火災報知設備、誘導灯、避難経路など）の設置要件について、区の保健所および消防署への事前相談が必須となります。