東京都渋谷区笹塚｜笹塚1丁目N邸 1階（民泊・事務所相談可、85㎡・4LDK、笹塚駅徒歩7分、ペット・ルームシェア可）

1. 物件スペックデータ

人気の京王線「笹塚駅」から徒歩7分に位置する、木造2階建ての1階部分（テラス・庭付き）の広大な物件です。備考欄に「民泊相談可」が明記されており、多様な契約条件が提示されています。

• 物件名: 笹塚１丁目Ｎ邸 笹塚駅 4LDK 賃貸

• 物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13113/030H100509073798/178165001/x1030H100509073798.html

• 賃料 / 管理費等: 30.00万円／月（管理費等：なし）

  • ※事務所・民泊利用時は「家賃＋税」の条件変更あり。

• 敷金 / 礼金: 1ヶ月（30.00万円） ／ 1ヶ月（30.00万円）

  • ※ペット飼育時は「敷金＋1ヶ月・償却」となります。

• 間取り / 専有面積: 4LDK（洋室8畳、洋室8畳、洋室6畳、洋室4.5畳、LDK12.5畳） ／ 85㎡

• 建物構造 / 所在階: 木造 ／ 1階 / 2階建

• 築年月: 1967年1月（築59年6ヶ月）

• 現況 / 入居可能時期: 空 ／ 即時入居可

• 契約期間 / 取引態様: 普通借家2年 ／ 仲介

• 設備: エアコン付き、バス・トイレ別（洗面所独立・温水洗浄便座・追焚機能・脱衣所）、室内洗濯機置き場、衣類乾燥機、浴室乾燥機、都市ガス、収納スペース、シューズボックス、クローゼット、テラス、庭、駐輪場、バイク置き場

• その他一時金・維持費: 鍵交換費 38,500円、契約書書換手数料 11,000円、24時間管理費 19,800円、害虫駆除・抗菌サービス 19,800円（すべて税込）

• 保証会社 / 保険: 利用必須（初回保証料：50％〜100％、更新時：12,000円） ／ あり（2年27,000円）

• 備考・特記事項: 「事務所・民泊相談可（家賃＋税）」、二人入居可、子供可、ペット相談、楽器相談、ルームシェア相談、更新料（新賃料1ヶ月）、更新事務手数料（0.25ヶ月分＋税）

2. 物件のアドバンテージ：圧倒的な広さとファミリー対応の充実設備

• ファミリー・多人数インバウンドに最適な「85㎡・4LDK」: 都心アクセスに優れた渋谷区内で、85㎡もの専有面積と独立した4つの居室を持つ物件は非常に稀少です。10名前後の大人数グループや、2世帯でのファミリー旅行客をメインターゲットに据えることで、エリア内のビジネスホテル等とは完全に差別化された高単価（ADR）な一棟貸しスタイルの宿を構築できます。

• 「1階部分」かつ「テラス・庭付き」の付加価値: 1階部分であるため、階段移動がなく大型スーツケースを持つインバウンドゲストの利便性が高まります。また、庭やテラスがあることで、都会にいながら開放感を味わえるプレミアムな内装演出が可能です。

• 即営業に直結する充実の「水回り・乾燥設備」: バス・トイレ別、追焚機能はもちろん、浴室乾燥機や衣類乾燥機がデフォルトで設置されています。民泊運営において「ゲストの洗濯・乾燥」への対応は長期滞在の獲得やレビュー向上に直結するため、これらの設備が揃っている点は初期投資を抑える上でも強力な強みです。

• 生活利便施設が至近でゲストの満足度アップ: スーパー（まいばすけっと）まで282m、コンビニまで170m、ドラッグストアや日高屋も徒歩数分圏内に揃っています。滞在中の買い出しが非常に容易なため、ゲストへのロケーション案内において強力なアピールポイントになります。

3. 渋谷区における民泊の独自上乗せ制限（実務上の最重要チェック事項）

渋谷区で住宅宿泊事業（新法民泊）を行うにあたっては、自治体が条例で定める独自の上乗せ規制（地域・曜日制限）が非常に厳格であるため、以下の制限を事前に把握しておく必要があります。

• 住居専用地域等における「平日の営業禁止」制限: 渋谷区の条例では、生活環境の悪化を防ぐため、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」および文教地区等のエリアにおいて、「月曜日の正午から金曜日の正午まで（平日の営業）」が全面禁止されています。

  • 実務への影響: 本物件の所在する「笹塚1丁目」の用途地域が上記に該当する場合、実質的に「金曜・土曜・日曜（週末のみ）」しか営業できず、新法の上限である年間180日を消化することすら困難になります。事前に豊島区や渋谷区の都市計画図で本物件の正確な用途地域を特定し、週末限定の変則運用で30万円（＋税）の家賃を維持できるかの厳しいシミュレーションが必要です。

• 周辺住民への事前周知義務の厳格化: 渋谷区では届出を行う前に、近隣住民（敷地境界から一定の範囲内）に対して、書面や説明会の実施などによる事前周知が義務付けられています。木造の集合・隣接住宅であるため、苦情やトラブルを未然に防ぐためのガイドライン構築が必須です。

4. 運営に向けた実務チェックポイント（懸念点とハードル）

• 民泊・事務所利用時の「家賃＋税」による固定費増: 一般居住用であれば30万円ですが、民泊用途の場合は別途消費税（10%換算で33万円/月）が加算されます。さらに、初期費用として各種事務手数料や保証会社費用が上乗せされるため、月々のキャッシュアウトをカバーできるだけの稼働率予測を組み立てる必要があります。

• 築59年超の木造構造における「消防設備」と「防音」のリスク: 1967年築（築59年6ヶ月）の古い木造物件です。2階建ての1階部分であるため、上階への騒音（ゲストの声や足音）の響きやすさ、および建物自体の耐震・防火構造が現在の民泊基準に適合しているかを内見時に精査しなければなりません。また、特設の自動火災報知設備や非常用照明などの消防設備設置コスト（数十万円規模）の見積もりが必要です。

• ペット相談可による「ニオイ・アレルギー」対策: 物件自体はペット相談可となっていますが、民泊として「ペット同伴可の宿」にする場合は、清掃費用の高騰や室内の傷・ニオイ対策、次に入る一般ゲストのアレルギー対策など、オペレーションの難易度が上がる点を考慮する必要があります。