1. 募集物件のスペックデータ
家賃を抑えつつ、グループ・ファミリー向けのゆとりある空間（51.3㎡）を確保できる、昭和レトロな2階建ての一戸建て案件です。備考欄に「民泊利用時」の専用条件が明確に定義されています。
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物件名: 都営新宿線 西大島駅 2階建 築61年
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賃料 / 管理費等:
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通常時：10万円／月
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民泊利用時：13万円／月（通常賃料から3万円アップ）（管理費・共益費：なし）
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敷金 / 礼金:
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通常時：10万円（1ヶ月） ／ 10万円（1ヶ月）
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民泊利用時：26万円（2ヶ月） ／ 26万円（2/ヶ月）（通常から各1ヶ月積み増し）
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間取り / 専有面積: 2LDK（洋室6.5帖、洋室6帖、LDK9.0帖） ／ 51.30㎡
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建物種別 / 構造: 一戸建て ／ 木造 2階建
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向き: 南
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築年月: 1965年7月（築61年）
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契約期間: 普通借家契約 2年（更新料：新賃料の1.00ヶ月分）
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初期・諸費用:
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損害保険料：2.6万円（2年）
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初期費用合計：5.61万円（内訳：安心サポート代1.98万円、害虫駆除・消毒代1.98万円、鍵交換代1.65万円）
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更新事務手数料：新賃料の0.55ヶ月分
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保証会社: 利用必須（初回保証料：支払総賃料等の60％〜100％ ／ 更新保証料：1年毎に10,000円 ／ 月次保証料：770円）
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仲介手数料: 0.5ヶ月分（お問合せ特典：家賃の50％OFF適用）
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備考・特記事項: 「民泊利用時：賃料３万円アップ 礼金・敷金１カ月積み増し」、角住戸、南向き、バストイレ別、追焚機能浴室、洗面所独立、システムキッチン（2口コンロ対応）、1年未満の早期解約違約金あり（賃料の1ヶ月分）、初期費用カード決済可
2. 【重要】「民泊用契約条件」と初期投資の現実的なシミュレーション
本物件は、あらかじめオーナー側から「民泊利用時の条件」が提示されているため、隠れて運営するリスクがなく、堂々と公認民泊としてスタートできる点が大きな強みです。
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民泊運用の月額固定費: 民泊利用時は賃料が13万円（通常10万円＋3万円アップ）となり、月次保証料770円を加算した「約13.08万円／月」がベースの固定費となります。東京23区内の一戸建てとしては、依然として非常に低く抑えられた魅力的なプライシングです。
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初期費用の積み増し: 民泊時は敷金・礼金がそれぞれ1ヶ月ずつ積み増しとなり、各20万円（合計40万円）となります。これに仲介手数料（50%OFFの0.5ヶ月分）、初回保証料、初期諸費用（5.61万円）が加わります。
3. 江東区大島（西大島・錦糸町）エリアにおける宿泊需要の特性
都営新宿線とJR総武線の双方にアクセスしやすい立地が、インバウンド（訪日外国人）の東京観光において絶好の拠点となります。
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「新宿」駅へ直通の都営新宿線: 最寄りの「西大島」駅（徒歩7分）から、巨大ターミナルである「新宿」駅へ乗り換えなしで一本でアクセスできます。新宿エリアへのアクセスを重視する観光客に強くアピール可能です。
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一大繁華街「錦糸町」駅も徒歩圏: JR総武線快速も通る「錦糸町」駅まで徒歩16分でアプローチできます。錦糸町からは「東京スカイツリー」が非常に近く、浅草方面への観光や、秋葉原・東京駅・千葉方面へのアクセスも抜群なため、広域をカバーしたい旅行客の受け皿として非常に有利なポジションです。
4. 築61年・51㎡「2LDK一戸建て」を活かした実務戦略
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木造築古を逆手に取った「古民家風・和モダン」デザイン: 1965年築（築61年）の木造一戸建てであるため、建物の古さは否めません。しかし、これをデメリットと捉えず、インバウンドに今最もウケが良い「日本の伝統的な家屋体験（畳やレトロな趣を残した和モダン空間）」としてリノベーション・演出することで、競合する現代風マンション民泊との差別化を図れます。
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ファミリー・グループに選ばれる2LDK構造: 洋室6.5帖、洋室6帖、LDK9.0帖というバランスの良い間取りです。1階と2階で居住・就寝スペースを分けることができ、4名〜5名規模のグループ客を余裕を持って収容できます。1泊あたりの客室単価を引き上げることで、13万円の家賃を早期に回収する高いROI（投資対効果）を期待できます。
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充実した生活設備: 築古でありながら、室内は「バストイレ別」「追焚機能浴室」「独立洗面所」「システムキッチン」など、現代の宿泊に欠かせない水回り設備がアップグレードされている点が実務上大きなプラス材料です。