1. 物件概要（募集スペックデータ）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/6990875125/00260021/x06990875125.html
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交通:
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都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩1 minute
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都営大江戸線「赤羽橋」駅 徒歩9 minutes
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東京メトロ日比谷線「六本木」駅 徒歩14 minutes
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賃料: 40.70万円／月（管理費等：11,000円）
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初期費用・条件:
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敷金／礼金: 3ヶ月 ／ 1ヶ月
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償却: 3ヶ月
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契約期間: 定期借家 2年
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賃貸保証等: 加入要（初回：総賃料等の100%、更新年1万円、月額1%）
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間取り／面積: 31.93㎡（坪単価：4.22万円）
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階数／構造: 4階 / 9階建（SRC造）
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築年月: 1979年11月（築46年7ヶ月）
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設備: エレベーター、エアコン、給湯、バス･トイレ別、室内洗濯機置場、都市ガス
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特筆事項:
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「民泊可能★」
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角部屋
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「飲食店不可」
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2. 周辺の観光・宿泊需要と立地特性
港区麻布十番1丁目というロケーションは、東京のトレンド、ビジネス、高級カルチャーが交差する最中心部であり、国内外のハイエンドな層から絶大な人気を誇ります。
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麻布十番駅徒歩1分の圧倒的なアクセスの良さ: 大江戸線と南北線が使えるため、新宿、六本木、汐留などの主要ビジネス街や、築地・銀座エリアへも直結しています。観光客だけでなく、国内外の出張ビジネスパーソンにとってもこれ以上ない利便性です。
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「六本木ヒルズ」「麻布台ヒルズ」徒歩圏内のプレミアム需要: 近隣の巨大ランドマーク（六本木ヒルズや、新たな注目スポットである麻布台ヒルズ）へ徒歩でアクセスできるため、ショッピング、アート、グルメを楽しむ高所得者層の宿泊拠点として非常に強い引きがあります。
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欧米圏を中心としたインバウンド・長期滞在需要: 周辺には多くの外国公館（大使館）や外資系企業が集まっており、国際色豊かな「麻布十番商店街」も目の前です。下町情緒と国際的な洗練さが融合したエリアとして、特に欧米圏のインバウンドから「暮らすように旅をする」滞在先として強く支持されます。
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東京タワー至近によるロケーション価値: 徒歩圏内にある芝公園や赤羽橋エリアからは東京タワーを間近に望めます。東京を象徴するロケーションであるため、SNS映えや記念日利用といったプレミアムな宿泊需要を掴みやすい環境です。
3. 検討にあたっての強みとチェックポイント
① 「角部屋」「バス・トイレ別」「エレベーターあり」の好条件
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31.93㎡というコンパクトなサイズながら、角部屋で窓が多く、宿泊施設として閉塞感のない空間演出が可能です。また、外国人ゲストから最も重視される「バス・トイレ別」「エレベーター完備」というハードウェアの条件をクリアしているため、ポータルサイト上での競争力は高いと言えます。
② 港区の民泊条例（住宅宿泊事業法）への対応
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東京都港区で新法民泊（住宅宿泊事業）を運営する場合、住居専用地域では平日の営業が一部制限される場合があります。ただし、本物件の用途地域は「商業地域」です。商業地域であれば、年間180日間の営業制限を市街地の上乗せ条例に縛られることなくフルに活用できるため、民泊運営において大きな強みとなります。
③ 高単価・高付加価値化が成功の鍵
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月額賃料が約41万円（管理費込）、さらに定期借家2年（敷金3ヶ月償却）というビジネス向けの条件であるため、初期費用や固定費のハードルは低くありません。そのため、低価格帯の民泊ではなく、洗練された高級インテリア、最新の家電、麻布十番という立地に見合った高付加価値な「ラグジュアリー・コンパクト民泊」として1泊あたりの単価を高めるブランディングが求められます。狭い物件でこれをクリアするのは、かなり難しいので覚悟を持って挑む必要があります。