1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13109/6990865892/00276094/x06990865892.html
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所在地: 東京都品川区平塚２丁目
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交通:
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東急池上線「戸越銀座」駅 徒歩3分
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都営浅草線「戸越」駅 徒歩6分
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月額固定費: 526,350円（※家賃434,500円＋管理費44,000円に事業用消費税10%を加算）
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※貸店舗・事務所契約のため、消費税込みの金額が実際の毎月の固定費となります。光熱費・通信費は別途自己負担。
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初期費用: 約2,713,500円（※礼金1ヶ月・保証金4ヶ月・税込・手数料除く）
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※内訳：礼金1ヶ月（477,950円・税込）、保証金4ヶ月（1,738,000円）、前家賃・管理費1ヶ月分（526,350円・税込）。仲介手数料や保証料を合わせると契約時に約370万円前後が必要です。
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使用部分面積: 118.71㎡（3〜4階メゾネット構造）
2. 収支シミュレーション（マンスリー月35万円・現実路線版）
総初期投資額は、物件契約費用（約370万円）に、最大14名分の寝具・大型家具家電・リネン・インテリア一式を揃えるセットアップ費用（約180万円）を合わせ、約550万円と仮定します。清掃や運営管理は、ご自身の労働力（外注費ゼロ）で行うものとします。
【設定条件：年間売上の想定】
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① 新法民泊売上（年間145日宿泊・稼働率80%）
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団体客対象の適正平均宿泊単価：60,000円（5万〜8万円の現実的レンジを適用）
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民泊年間宿泊売上：8,700,000円（60,000円 × 145日）
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ゲスト清掃費回収売上：750,000円（1回15,000円 × 年間50回のチェックイン）
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② ファミリー向けマンスリー売上（年間3ヶ月・計90日間稼働）
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1ヶ月の現実的な利用料金：35,0000円（光熱費・ネット代込み、退去時清掃費は別途ゲスト負担）
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マンスリー年間売上：1,050,000円（350,000円 × 3ヶ月）
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★ 年間総売上：10,500,000円（月平均：87.5万円）
【年間支出の想定】
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家賃・管理費（固定費・税込）: 6,316,200円（月額526,350円 × 12ヶ月分）
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水道光熱費・通信費（Wi-Fi）: 510,000円（民泊期間：月4万円 ＋ マンスリー期間：月5万円）
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民泊・マンスリープラットフォーム手数料（平均15%）: 1,462,500円（総売上に対する手数料）
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リネン洗濯代・現地消耗品費: 250,000円
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自主管理・自主清掃コスト: 0円（ご自身の労力）
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支出合計：8,538,700円
【最終収支評価】
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★ 年間営業利益：約 ＋1,961,300円（毎月約16.3万円の純利益）
3. 結論：本案件への投資判断
「毎月約16.3万円の純利益を確保し、約2年10ヶ月（34ヶ月）で初期投資550万円を全額回収できるため、十分に利益物件と判断できるパッケージ」です。
マンスリー期間中（3ヶ月間）は、家賃単体に対して毎月約17.6万円の赤字（持ち出し）を掘ることになりますが、その分を1泊平均6万円で回る145日間の民泊売上が強力にカバーします。外注清掃費をゼロに抑えるご自身の労働力は必要不可欠ですが、客付けの現実性を高めた上で年間約196万円の黒字を残せるため、非常に底堅く地に足のついた事業計画として成立します。