1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 滋賀県湖南市石部東８
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交通:
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ＪＲ草津線「石部」駅 徒歩23分
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ＪＲ草津線「甲西」駅 徒歩30分
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※駅からは距離があるため、実質的に「車・レンタカー移動」のゲストが主ターゲットとなります。
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月額固定費: 63,900円（※ベース費用・税込）
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内訳：賃料54,000円＋管理費4,400円＋駐車場代5,500円。
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※水道代3,300円、ゴミ処分費1,100円が毎月別途発生します。また、ペット飼育時は「家賃＋3,000円/匹」となるため、ペット可民泊として打ち出す場合は固定費がその分変動します。インターネット使用料は無料です。
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初期費用: 約178,320円（※敷礼なし・保証会社初回費用含む基本ベース・手数料除く）
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内訳：前家賃・管理費1ヶ月分（58,400円）＋駐車場1ヶ月分（5,500円）＋保証会社初回費用（月額固定費の80%：約51,120円）＋損保2年（20,000円）＋月額水道代・ゴミ費（4,400円）＋仲介手数料1ヶ月分（59,400円・税込）。
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※敷金・礼金・更新料がなし（募集ページPOINTより）のため、賃貸契約にかかる初期費用は20万円以下と極めて低く抑えられます。ただし、短期退去違約金が設定されている点に注意が必要です。
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構造・規模: 木造2階建の1階部分 ／ 使用部分面積：26.80㎡（1LDK）
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築年月: 2025年1月（2026年5月現在、築1年4ヶ月の「新築・未入居」状態）
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設備・特徴: 家具電化製品付き（冷蔵庫・電子レンジ・洗濯機・エアコン等設置済み）、キッチン・浴室・トイレ未使用、バストイレ別、温水洗浄便座、TVインターホン、敷地内ごみ置き場。
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特筆事項: 「民泊・事務所・事業利用可」、ペット飼育可（犬・猫・多頭も可）、二人入居可、即入居可。
2. 湖南市における新法民泊（住宅宿泊事業法）の地域規制
滋賀県（大津市を除く県域）における新法民泊は、京都府や東京都の一部のような「平日の営業を全面禁止する」といった厳しい上乗せ条例による制限が原則ありません。
本物件が位置する湖南市石部東エリアも、住宅専用地域の一部の特殊な制限を除けば、基本的には曜日を問わず年間180日間フルに営業可能な地域です。そのため、新法の上限枠を最大限に活用したスケジュールを組むことができます。
3. 「家具家電付き・新築未入居・ペット可」を活かしたターゲット戦略
地方アパートの弱点である「駅から遠い（徒歩23分）」というデメリットを完全に割り切り、以下の2つの明確なターゲットに絞り込みます。
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戦略①：レンタカーで関西・京都・琵琶湖を巡るインバウンド（2人客）
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京都中心部の宿が国際的に高騰しているため、「レンタカーを借りて、京都・伏見・宇治や、琵琶湖（大津・彦根）、三重（伊賀・忍者村）をアクティブに周遊する外国人カップル・2人組」を狙います。本物件は敷地内駐車場（月5,500円）を確保できるため、車移動のゲストにとって「新築で綺麗・家電付き・静かで格安」という最高の穴場宿になります。
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戦略②：国内の「ペット同伴」自動車旅ルートの確保
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本物件の最大の強みは「ペット飼育可（犬・猫・多頭も可）」という点です。日本の民泊市場において、本当にペットを自由に泊められるクオリティの高い新築物件は極めて希少です。名神高速道路へのアクセスを活かし、愛犬・愛猫と一緒に車で地方旅をする国内旅行者をターゲットにすれば、立地の不利を完全に帳消しにできます。
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4. 現実路線・収支シミュレーション
すでに冷蔵庫・電子レンジ・洗濯機などの主要家電が備え付けられているため、初期のセットアップ費用は「ベッド一式、カーテン、簡易なインテリア、ウェルカムリネン、スマートロックの設置」のみで済みます。家具家電の購入費がほぼ浮くため、セットアップ費用を約15万円と極めて低く想定します。物件取得費（約18万円）と合わせても、総初期投資額は約33万円という驚異的なローコストで開業可能です。
新法180日の制限があるため、実宿泊日数を「年間110日間（稼働率約61%）」と、地方の需要に合わせて堅めに想定します。
【設定条件：年間売上の想定】
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① 新法民泊売上（年間110日宿泊想定・定員2名）
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新築未入居の綺麗さとペット可の希少性を担保しつつ、地方価格として平均宿泊単価：7,500円に設定。
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民泊年間宿泊売上：825,000円（7,500円 × 110日）
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ゲスト清掃費回収売上：140,000円（26.8㎡のため1回3,500円 × 年間40回のチェックイン）
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★ 年間総売上：965,000円（月平均：約8.0万円）
【年間支出の想定】
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家賃・管理費・駐車場（固定費・税込）: 766,800円（月額63,900円 × 12ヶ月分）
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定額水道代・ゴミ処分費: 52,800円（月額4,400円 × 12ヶ月分）
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水道光熱費の超過分（電気・プロパンガス）: 120,000円（26.8㎡のため、実稼働に応じた超過分を月平均1万円と想定）
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民泊プラットフォーム手数料（平均15%）: 144,750円（総売上に対する手数料）
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リネン洗濯代・ペット用消耗品費: 60,000円
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保証会社更新料（1年毎）: 15,000円
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自主管理・自主清掃コスト: 0円（ご自身の労力）
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支出合計：1,159,350円
【最終収支評価】
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★ 年間最終収支：約 ▲194,350円（毎月約1.6万円の赤字・持ち出し）
5. 結論：本案件への投資判断
26.8㎡というコンパクトさ、かつ最初から家電一式が揃っているため、初期投資額が約33万円と信じられないほど低リスクでスタートできます。年間180日制限のなかで地方アパートを稼働させるため、単体での黒字化（プラス収支）はさすがに届かず年間約19万円の赤字着地となります。マンスリーの予約を1ヶ月でも入れられれば、黒字化も見えてきますが観光地とはいえないこのエリアで運営するのは厳しいと言わざるを得ません。