民泊物件  ·  27日 5月 2026

新宿区上落合｜20㎡・貸事務所（下落合駅徒歩3分・民泊可）｜新法180日・民泊×空室日スポット時間貸し現実路線シミュレーション

1. 物件概要（スペックデータ）

  • 物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13104/6990867520/00276312/x06990867520.html

  • 所在地: 東京都新宿区上落合１丁目

  • 交通:

    • 西武新宿線「下落合」駅 徒歩3分

    • JR山手線「高田馬場」駅 徒歩10分

    • 都営大江戸線「中井」駅 徒歩10分

  • 月額固定費: 197,230円（※家賃165,000円＋管理費14,300円に事業用消費税10%を加算）

    • ※貸事務所（事業用契約）のため、消費税込みの金額が実際の毎月の固定費となります。光熱費・通信費は別途自己負担。

  • 初期費用: 約1,500,000円（※礼金6ヶ月・自動火報分担金等含む）

    • ※内訳：礼金6ヶ月（990,000円）＋前家賃・管理費1ヶ月分（197,230円）＋自動火災報知設備分担金（165,000円）＋仲介手数料・保証会社費用。

  • 使用部分面積: 20.00㎡（RC造4階部分・用途地域：準工業地域）

2. レンタルスペース（スポット時間貸し）とのハイブリッド

180日制限外の期間を、レンタルスペースとして貸し出し、ハイブリッド運営した場合を検討します。民泊ゲストの滞在期間との重複によるトラブルを完全に防ぐため、レンタルスペースとしての営業は以下の条件のみに限定します。

  • 民泊の「空室日」（丸1日ゲストの予約が入っていない日）

    • 新法民泊の制限（180日）によって民泊として売れない残り185日間、および民泊の予約が入らなかった日についてのみ、事前にカレンダーを開放し、終日貸切の「少人数撮影・Web会議・テレワークスペース」として時間貸し（1日単位、または数時間単位）を行います。

3. 現実路線・収支シミュレーション

総初期投資額は、物件取得費用（約150万円）に、20㎡の空間に収まるスマートな家具ベッド一式・インテリア・Wi-Fiセットアップ（約40万円）を合わせ、約190万円と仮定します。

利益を最大化し赤字を最小限に抑えるため、「運営管理・メッセージ対応・清掃はすべてご自身で行う（外注費ゼロ）」という労働力投入型のモデルを前提とします。

 

【設定条件：年間売上の想定】

  • ① 新法民泊売上（年間150日宿泊・実稼働率83%）

    • 高田馬場徒歩圏という立地を活かし、インバウンドの1〜2名客をターゲットに設定。

    • 平均宿泊単価：13,000円

    • 民泊年間宿泊売上：1,950,000円（13,000円 × 150日）

    • ゲスト清掃費回収売上：200,000円（1回4,000円 × 年間50回のチェックイン）

  • ② レンタルスペース売上（民泊が稼働していない「完全空室日」のみのスポット補填）

    • 民泊が売れない・売らない残り215日のうち、実際に日中の時間貸しで予約が埋まる日数を「月平均で計15時間分」と極めて低く、現実的に想定。

    • スポット時間貸し年間売上：216,000円（1時間1,200円 × 月15時間 × 12ヶ月）

  • ★ 年間総売上：2,366,000円（月平均：約19.7万円）

【年間支出の想定】

  • 家賃・管理費（固定費・税込）: 2,366,760円（月額197,230円 × 12ヶ月分）

  • 水道光熱費・通信費（Wi-Fi）: 216,000円（20㎡のため、エアコン等の電気代は最小限に抑制）

  • 民泊・レンタルスペース手数料（各プラットフォーム平均15%）: 354,900円（総売上のうち手数料分）

  • リネン洗濯代・現地消耗品費: 80,000円

  • 自主管理・自主清掃コスト: 0円（ご自身の労力）

  • 支出合計：3,017,660円

【最終収支評価】

  • ★ 年間最終収支：約 ▲651,660円（毎月約5.4万円の赤字）

4. 結論：この物件への投資判断

「毎月約5.5万円の持ち出しを許容し、新宿区内での民泊運営実績（アカウントのレビュー貯め）や、自社の都心サテライト拠点としての価値を優先するなら『GO』」という判断になります。

二毛作による無理な売上補填を排除した結果、新法180日の壁がある以上、年間で約65万円前後の赤字（持ち出し）が発生するのが最も現実的な着地ラインです。

 

毎月約5.4万円の持ち出しを払ってでも手に入る現実的なメリット

  1. 新宿区（高田馬場・下落合エリア）のリアルな民泊運用データと、今後の展開に有利となるアカウント実績（レビュー）の獲得。

  2. 新法の180日枠を消化した後は、ご自身の個人事務所、作業場、または都心のプライベートホテル（セカンドハウス）として自由に活用できる権利。

  3. 初期の消防工事（自動火災報知器の設置など）の手間とコストを完全にショートカットして、即営業ライセンスを取得できる点。

純粋な「キャッシュフロー（利益）目的」としては厳しい物件ですが、都心の一等地に「自分の采配で動かせる民泊・多目的拠点を1つ持つ」という戦略的投資、あるいは他事業との損益通算（節税）目的であれば、非常に割り切りの良いパッケージです。

カテゴリ： tokyo, shinjyukuku