1. 物件概要（スペックデータ）
- https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/08220/6990850976/00109622/x06990850976.html
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所在地: 茨城県つくば市二の宮２丁目（ＡＲＵＭＩＫビル 地下1階）
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交通: つくばエクスプレス「つくば」駅 バス14分 ／「洞峰公園北」バス停 徒歩1分
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※車アクセス：常磐自動車道「桜土浦I.C.」より約15分、圏央道「つくば牛久I.C.」より約10分
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月額固定費: 412,500円（税込）〜
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※基本賃料396,000円（税抜360,000円）＋管理費16,500円（税抜15,000円）。事業用テナントのため全額消費税（10%）が内包・外追いされています。毎月別途、賃料引き落とし手数料990円（税込）が発生します。
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初期費用: 約1,600,000円〜1,650,000円（※フリーレント1ヶ月適用時）
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※礼金なし、敷金3ヶ月（1,188,000円）、敷引・償却1ヶ月（396,000円）。
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※内訳：敷金3ヶ月（118.8万）＋初回保証会社費用（家賃1ヶ月分：39.6万）＋火災保険料・手数料など。礼金ゼロおよび1ヶ月分のフリーレントが付随するため、テナント物件としては初期費用が抑えめの設計です。
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構造: 鉄筋コンクリート造（RC） 地下1階 / 地上3階建（地下1階部分）
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使用部分面積: 170.86㎡（約51.68坪） ／ 間取り：サービスルーム（個室）7室構造
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築年月: 2003年10月（築22年8ヶ月、新耐震基準適合）
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設備: エアコン、プロパンガス、給湯、防犯カメラ、24時間セキュリティ、男女別トイレ、シャワールーム完備。
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特筆事項: 現況は個室造作済みの居抜き（スケルトン戻しも相談可）、飲食店可、共同経営相談可、契約期間3年。
2. 茨城県つくば市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
つくば市内で新法民泊（家主不在型・無人運用）を行う場合、「茨城県住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」に則る必要があります。
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住居専用地域における平日制限:
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茨城県の条例では、第一種・第二種低層住居専用地域、および第一種・第二種中高層住居専用地域内において「家主不在型民泊」を行う場合、月曜日の正午から金曜日の正午までの営業を原則禁止しています。
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本物件（二の宮2丁目）の該当性:
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本物件のある「二の宮」エリアは、広大な洞峰公園に隣接する閑静な住宅街ですが、物件自体はテナントビルであり飲食店可となっているため、用途地域は「第一種住居地域」や「近隣商業地域」などに指定されている可能性が高いです。住居専用地域でなければ、上記の上乗せ規制（平日営業禁止）の対象外となり、年間180日間のフル稼働が可能となります。ただし、事前に「つくば保健所」およびつくば市役所の都市計画課へ地番を伝え、無人型民泊の届出が可能か確認することが契約の絶対条件です。
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3. 170㎡・地下1階・7室の「既存インフラ」を活かした運用戦略
駅から距離のある「バス14分」、かつ「地下1階」の大型区画（170㎡）は、一般的なインバウンド観光民泊としては非常に重いハンデです。しかし、既存の「7つの個室」「男女別トイレ」「シャワー完備」をそのまま活かすことで、ローカルな特化型需要を狙えます。
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「洞峰公園」至近を活かした、大人数合宿・スポーツ遠征団体特化民泊:
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目の前の洞峰公園では、テニス、水泳、野球など年間を通じて多くの大会や合宿が開催されます。大会に参加するクラブチームや学生団体（10〜15名規模）が同室に安く泊まれる宿泊施設は周辺に不足しています。本物件は地下1階という特性上、防音性が極めて高く、大人数が一部屋に集まってミーティングをしたり、周囲に気兼ねなく歓談したりする「合宿・団体特化型宿泊所」として高い適性を誇ります。
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筑波大学・研究機関を狙った「シェアハウス（寄宿舎）」とのハイブリッド:
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つくば市は筑波大学の学生や国内外の研究者・留学生が集まる学園都市です。個室が7部屋あるため、平時は「国際交流型シェアハウス」として1室あたり共益費込み5万〜6万円で常時賃貸し、ベースの固定家賃収入を得る、あるいは短期の客員研究者向けマンスリーレジデンスとして転用する戦略です。
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4. 収支シミュレーション（新法120日稼働＋マンスリー120日二毛作想定）
初期の物件取得費用（約160万円）に、地下特有の湿気対策（除湿機導入）、家具・ベッド・リネンのセットアップ費用として約140万円を計上し、総初期投資額を300万円と仮定します。
月額固定費（家賃＋管理費）が412,500円と非常に重いため、年間180日の新法民泊に加え、残りの期間を「短期マンスリー契約」で埋める二毛作運用を前提として、現実的なライン（年間240日稼働）で試算します。
【設定条件：売上】
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① 新法民泊期間（年間120日稼働・団体最大12名想定）
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大会・合宿シーズンや週末を中心に一棟貸し。客室単価：40,000円（12名なら1人約3,300円計算）
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民泊宿泊売上：4,800,000円（4.0万円 × 120日）
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ゲスト清掃費回収売上：300,000円（1回1.5万円 × 年20回）
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② 短期マンスリー運用期間（年間120日間・7室中4室が常時稼働と想定）
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筑波大への短期留学生や研修者をターゲットに、1室あたり月額55,000円（光熱費込）で運用。
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マンスリー売上：880,000円（5.5万円 × 4ヶ月 × 4室分）
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★ 年間総合売上：5,980,000円（月平均：約49.8万円）
【年間支出の計算】
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家賃・管理費（固定費）: 4,950,000円（月額412,500円 × 12ヶ月分。※初月フリーレント分は安全のため計算外とする）
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光熱費・通信費・引き落とし手数料: 491,880円（170㎡の地下空間、プロパンガスおよびエアコン・除湿機の常時稼働を想定し、高めの月平均4万円で算出 ＋ 手数料年11,880円）
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民泊サイト手数料（OTA手数料 約15%）: 720,000円（宿泊売上480万円に対する手数料）
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リネン・雑費・定期清掃維持費: 200,000円
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支出合計：6,361,880円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 収支マイナス 381,880円（赤字）
5. 結論
シミュレーションの結果、初期費用300万円を投じて「民泊×マンスリー」の二毛作運用を年間240日間（稼働率約65%）という極めて高水準で回したとしても、年間で約38万円の赤字となります。かなり楽観的な想定なので、実際に運営した場合はもっと大きな赤字が発生する可能性もあります。
最大の敗因は、「170㎡という広さに対して、月額固定費（家賃＋管理費）41.2万円が重すぎる点」にあります。東京中心部であれば170㎡の一棟貸しは1泊8万〜10万円を狙えますが、つくばのバスライフ圏では団体格安訴求（4万円）が限界であり、新法民泊の「180日制限」の網がかかる以上、売上の天井が固定費に押し潰されてしまいます。
もし本物件のポテンシャル（7室個室・シャワー男女別トイレ完備）を活かして黒字化を狙うのであれば、新法民泊を諦め、365日フル営業が可能な「旅館業（簡易宿所）許可」を完全取得できる場合に限られます。ただし、年間を通して運営したとしても高い稼働率が得られるかは微妙なため、やはり黒字化への道のりはかなり厳しいものとなります。建築基準法上の避難経路・採光要件・消防設備（スプリンクラー等）の設置にもかなりの金額がかかるため、民泊での運営は厳しい物件と言えます。