1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 東京都杉並区松ノ木１丁目
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交通:
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東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷」駅 徒歩20分（※新宿駅まで丸ノ内線で一本）
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東京メトロ丸ノ内線「新高円寺」駅 徒歩20分
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京王井の頭線「西永福」駅 徒歩21分
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※主要駅から距離があるため、観光客は新宿や高円寺からタクシー利用（1,500円〜2,000円圏内）を想定する立地です。
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月額固定費: 180,100円（※通常時ベース・町会費込）
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※賃料180,000円＋町会費100円＝180,100円。管理費・共益費はなし。
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※民泊運用（事業用契約）に伴い、家賃に消費税10%（18,000円）が外追い加算される場合は、実質の月額固定費が198,100円となります。光熱費・通信費は別途自己負担。
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初期費用: 約735,100円（※ペット不保持・仲介手数料0.55ヶ月・各種初期費用込）
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※内訳：敷金1ヶ月（180,000円）＋礼金1ヶ月（180,000円）＋前家賃1ヶ月分（180,000円）＋仲介手数料0.55ヶ月（99,000円）＋初回保証料（賃料の50%：90,000円）＋その他初期費用（鍵交換代2個分、コンシェルジュ24、事務手数料の合計：99,100円）。
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※備考欄に「ペット相談時は敷金3ヶ月・償却3ヶ月」とありますが、民泊ゲストのペット同伴を許可しない場合は上記ベースとなります。
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構造・規模: 木造 地下1階・地上2階建 一戸建て ／ 専有面積：68.03㎡（3LDK＋ロフト＋地下室＋地下車庫）
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築年月: 1989年8月（築37年・壁紙張替済）
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設備: エアコン4台（全室）、バス・トイレ別、システムキッチン（3口以上コンロ）、追焚機能浴室、温水洗浄便座、洗面所独立、TVインターホン、ロフト、地下室、地下車庫（平面駐車場1台無料・バイク置場有）、2面バルコニー。
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特筆事項: 「民泊相談」、現況「空室」、入居可能時期「即時」、保証人不要（保証会社必須：USEN）。指定インフラとしてJCOM入居時訪問必須、USEN電気必須の条件あり。
2. 杉並区・新法民泊（住宅宿泊事業法）の厳しい上乗せ条例規制
特区民泊が使えないため「住宅宿泊事業法」に基づいて杉並区に届出を行います。杉並区は独自の厳しい「上乗せ条例」を敷いているため、ここをクリアできるかどうかが投資判断の分かれ目となります。
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住居専用地域における営業制限: 杉並区内の「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」においては、月曜日の正午から金曜日の正午までの民泊営業が完全に禁止されています。
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実質的な営業可能日数: 上記エリアに該当する場合、週末（金土日）と祝日しか営業できないため、新法の上限である180日すら使い切れず、年間最大でも約110〜115日程度しか営業できなくなります。
本物件（杉並区松ノ木1丁目）における事前確認必須事項
松ノ木1丁目エリアは、大部分が「第一種低層住居専用地域」または「第一種中高層住居専用地域」に指定されています。まずは管理会社（株式会社FOCUS）を通じてオーナーに民泊許可の意思を再確認すると同時に、物件の正確な「用途地域」を杉並区の都市計画課で必ず確認してください。 もし住居専用地域であった場合は、後述する「週末民泊×マンスリー」の超変則ハイブリッド運用が必要不可欠となります。
3. 駅徒歩20分を跳ね返す「大人数ファミリー×無料駐車場」戦略
駅から徒歩20分という立地は、単身者の観光客にとっては厳しいですが、「大人数ファミリー・グループ」および「レンタカー移動のインバウンド客」をターゲットに据えることで、強みに反転させることができます。
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最大6〜7名収容の「戸建て貸切」マーケットの獲得: 3LDK（LDK10.2帖、洋4.2帖、洋4帖、洋3帖）に加えてロフトと地下室、エアコン4台を備えているため、最大6〜7名のグループを余裕を持って収容できます。新宿駅まで一本という好立地でありながら、ホテルで2〜3部屋に分かれざるを得ない海外の大家族ゲストに対し、「1棟丸ごと貸切で過ごせる」という強い付加価値を提供します。
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「地下車庫・駐車場1台無料」という圧倒的アドバンテージ: 都内で一戸建て・駐車場無料の民泊物件は極めて希少です。成田空港や羽田空港からレンタカーを借りて東京・富士山・箱根などを周遊する外国人観光客や、地方から車で都内観光にやってくる国内のファミリー層にとって、これ以上ないキラーコンテンツになります。駅からの徒歩距離は、車移動のゲストにとっては関係ありません。
4. 180日制限を前提とした「民泊×短期マンスリー」の現実的収支シミュレーション
杉並区の条例規制を考慮し、「民泊としての営業は年間厳選した120日間のみ（稼働率85%＝102日宿泊）」、民泊ができない残りの期間のうち、客付けが現実的な「短期マンスリー（定期借家）として年間3ヶ月（90日間）のみ稼働」という、極めてコンサバティブ（保守的）な条件でシミュレーションを行います。
総初期投資額は、物件取得費用（約73.5万円）、3LDK向けの大型家具家電・インテリアセットアップ一式（約80万円）、新法届出・消防設備導入手続き（約15万円）を合わせ、約168万円と仮定します。
【設定条件：年間売上の想定】
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① 新法民泊期間（年間厳選した120日営業・稼働率85% ＝ 102日宿泊）
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6〜7名宿泊可能な3LDK・駐車場無料の戸建て物件のため、繁忙期や週末の宿泊単価は強気の24,000円に設定。
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民泊年間宿泊売上：2,448,000円（24,000円 × 102日）
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ゲスト清掃費回収売上：275,000円（大型戸建てのため1回11,000円 × 年間25回のチェックインを想定：平均4泊）
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② 短期マンスリー期間（年間90日間・3ヶ月分のみ稼働）
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家具家電付き、駐車場1台無料の3LDK一戸建てパッケージとして、ファミリーの仮住まいや法人向けに月額280,000円（光熱費込）で賃貸。
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マンスリー売上：840,000円（28万円 × 3ヶ月）
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★ 年間総売上：3,563,000円（月平均：約29.6万円）
【年間支出の想定】
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家賃・町会費（固定費）: 2,161,200円（月額180,100円 × 12ヶ月分。※入居の有無に関わらず満額発生。事業用消費税加算時は約237万円）
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光熱費・通信費（Wi-Fi）: 300,000円（大型戸建て・大人数利用のため、電気・ガス代が高くなるリスクを考慮し月平均2.5万円で計算）
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民泊サイト手数料（OTA手数料 約15%）: 367,200円（民泊宿泊売上約244.8万円に対する手数料）
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マンスリーポータル掲載・仲介手数料等: 84,000円（売上の10%相当）
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リネンクリーニング代・消耗品費: 150,000円
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メッセージ対応・清掃外注代行費: 350,000円（大型物件のため、外注費を多めに確保）
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支出合計：3,312,400円
【最終収支評価】
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★ 年間営業利益：約 ＋250,600円（毎月約2万円の純利益）
5. 結論：本案件への投資判断
結論から申し上げますと、本物件は「非常にハードルが高く、初心者には推奨できない『見送り寄り』の保留案件」です。
家賃18万円という固定費の重さに対し、杉並区の厳しい条例規制（住居専用地域の場合の平日営業禁止）と、年間計170日以上に及ぶ「完全な空室期間（民泊もマンスリーも入らない期間）」のダウンタイムが重なると、年間約25万円という極めて薄い利益幅しか残りません。仮に事業用消費税（10%加算）や、想定よりマンスリーが1ヶ月でもズレた場合、一気に年間収支が「赤字」へと転落するリスクを孕んでいます。
この物件で「GO（契約）」を出していい唯一の条件
もし、用途地域を調べた結果が「準工業地域」や「商業地域」などであり、杉並区の上乗せ条例（平日営業禁止）の対象外エリアであった場合のみ、勝機があります。 平日も制限なく年間180日フルに民泊営業ができるのであれば、民泊売上だけで約360万円以上を見込めるため、年間営業利益は100万円を超え、一気に「優良案件」へと化けます。