1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 愛媛県松山市（詳細住所は要問い合わせ・道後温泉エリア）
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交通:
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伊予鉄道城南線「道後温泉」駅 周辺（日本最古の温泉地として国内外の観光客が年中殺到する超一等地エリア）
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月額固定費: 180,000円（※家賃ベース）
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※賃料180,000円、管理費・共益費0円。
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※民泊専門会社が提供する事業用転貸契約のため、家賃に消費税10%（18,000円）が加算される場合は、実質の月額固定費が198,000円となります。光熱費・通信費は自己負担。
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初期費用: 約1,080,000円（※敷金1ヶ月・礼金4ヶ月想定・各種手数料除く）
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※内訳：敷金1ヶ月（180,000円）＋礼金4ヶ月（720,000円）＋前家賃1ヶ月分（180,000円）。
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※民泊専門不動産会社への仲介手数料や保証会社費用、各種事務手数料が別途発生するため、物件確保のための初期費用ベースは約115万〜120万円前後を見込む必要があります。
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構造・規模: 一戸建て ／ 専有面積：約137.00㎡（6DK・2階建想定）
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築年月: 不詳
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設備: 137㎡の広大な空間、6DKの豊富な部屋数（大人数の同時受け入れに最適）。詳細な水回り・エアコン設置状況は要図面確認。
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特筆事項: 「民泊専用物件（住宅宿泊事業届出可）」、転貸可能。
2. 松山市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ条例規制
松山市で新法民泊を運営する場合、愛媛県および松山市が定める独自の「上乗せ条例」による営業制限を遵守する必要があります。
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住居専用地域等における営業制限: 松山市の条例では、閑静な住環境を守るため、都市計画法上の「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」などの住居専用地域において、月曜日の正午から金曜日の正午までの民泊営業を原則として禁止しています（週末と祝日しか営業できなくなり、年間最大稼働数が110日程度に激減します）。
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本物件（道後温泉エリア）の該当性: 道後温泉の主要観光エリア近接であれば、「商業地域」や「近隣商業地域」「住居地域」に指定されている可能性が高いです。もし住居専用地域外であれば、平日制限を受けることなく、法律上の上限である「年間180日」をフルに使い切ることができます。 民泊専門会社が「高単価・高稼働・高収益」と謳っているためクリアしている可能性は高いですが、契約前に必ず正確な用途地域と平日制限の有無を担当者に確認してください。
3. 「競合僅少ブルーオーシャン」×「137㎡・6DK」の大人数インバウンド戦略
道後温泉エリアは高級老舗旅館やホテルが乱立している反面、海外からのファミリーやグループが「全員同じ部屋で安く、広く泊まれる」大型の貸切民泊物件が極めて少ないため、非常に強い優位性を持っています。
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最大10〜12名収容による圧倒的な高単価設定: 137㎡・6DKという圧倒的な部屋数と広さがあるため、寝室を3〜4部屋、リビングやプレイルームを個別に確保する贅沢なレイアウトが可能です。老舗旅館で10名が宿泊しようとすれば、3〜4部屋に分かれて1泊数十万円のコストがかかりますが、本物件を「1棟丸ごと貸切」として提供すれば、1泊4万〜6万円の強気な単価を設定しても、ゲスト側にとっては「1人あたり4,000円〜5,000円」と非常にリーズナブルに映ります。
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インバウンド（欧米豪・アジア圏）の長期滞在ニーズの獲得: 道後温泉エリアを拠点に、松山城観光や瀬戸内海（しまなみ海道）サイクリングを楽しむインバウンドの富裕層・ファミリー層は、2〜3泊以上の長期滞在を選ぶ傾向があります。大型キッチンや洗濯機を完備した「暮らすような旅」の環境を整えることで、周辺のホテル・旅館と完全に差別化できます。
4. 現実路線・収支シミュレーション（新法180日枠制限・高単価運用想定）
新法民泊の「年間180日制限」を前提とし、観光需要が爆発するシーズン（春の桜・GW、夏休み、秋の紅葉、年末年始、および週末・祝日）に180日の営業日をすべて集中させ、そのうち「実宿泊日数を145日間（稼働率約80%）」と仮定してシミュレーションを行います。
総初期投資額は、物件取得費用（約115万円）、137㎡・6DK向けの大量の寝具や大型家具家電・インテリアセットアップ（約120万円）、新法届出・消防設備追加工事等（約25万円）を合わせ、約260万円と仮定します。
【設定条件：年間売上の想定】
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新法民泊（年間180日営業枠のうち、実宿泊日数を145日と想定）
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10名前後が泊まれる道後温泉エリアの大型戸建てという希少性から、年間平均宿泊単価は強気の45,000円に設定。
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民泊年間宿泊売上：6,525,000円（45,000円 × 145日）
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ゲスト清算費回収売上：450,000円（大型戸建てのため1回15,000円 × 年間30回のチェックインを想定：平均4.8泊の長期滞在ベース）
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★ 年間総売上：6,975,000円（月平均：約58.1万円）
【年間支出の想定】
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家賃（固定費）: 2,160,000円（月額180,000円 × 12ヶ月分。※入居の有無に関わらず満額発生。事業用消費税加算時は2,376,000円）
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水道光熱費・通信費（Wi-Fi）: 360,000円（大人数利用かつ大型物件のため、月平均3万円で計算）
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民泊サイト手数料（OTA手数料 約15%）: 978,750円（宿泊売上約652.5万円に対する手数料）
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リネン洗濯代・消耗品費・定期清換維持費: 250,000円
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メッセージ対応・清掃完全外注代行費: 1,200,000円（大型物件の維持と運営を専門業者に完全丸投げする場合の想定コスト）
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支出合計：4,948,750円
【最終収支評価】
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★ 年間営業利益：約 ＋2,026,250円（毎月約16.8万円の純利益）
5. 結論：本案件への投資判断
結論として、本物件は「初期費用・家具代を合わせて約260万円前後のキャッシュを動かせるのであれば、最優先で確保すべき大本命の案件」です。
家賃18万円という固定費は一見重く見えますが、137㎡・6DKという「圧倒的な広さと部屋数」が、それを補って余りある爆発的な売上（高単価設定）を生み出します。年間約200万円の純利益が見込めるため、総投資額約260万円を約1年4ヶ月（16ヶ月）という驚異的なスピードで全額回収可能です（実質投資利回り約77.9%）。
回収が終わった2年目以降は、年間約200万円のキャッシュマシーンとして機能します。道後温泉という、日本国内でもトップクラスに知名度が安定している観光地において、これだけの大型戸建てが民泊可能物件として市場に出ることは滅多にありません。
ただし、一泊平均単価45000円という高い水準を維持するための運用努力は欠かせない物件です。