1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 神奈川県横浜市保土ケ谷区岡沢町
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交通: 横浜市営地下鉄ブルーライン「三ツ沢上町」駅 徒歩17分（※アップダウンのある立地のため、実歩数はさらにかかる傾向があります）
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月額固定費: 51,730円〜56,730円（※通常時〜事業用ベース）
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※基本賃料47,000円＋共益費3,000円（合計50,000円）。
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※日本セーフティー（保証会社）審査通過時、月額保証料1,330円＋町内会費200円が加算され、通常時は月額51,530円（＋手数料等）。
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※民泊等の事業用契約として消費税10%が外追い加算される場合、基本家賃・共益費に5,000円がプラスされ、実質の月額固定費は約5.6万〜5.7万円となります。
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初期費用: 50,400円（※さらに6月末まで家賃無料フリーレント付き）
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※敷金・礼金0円、鍵交換費用オーナー負担。
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※内訳：火災保険（20,000円）＋保証会社初回費用（30,000円）＋町内会費2ヶ月分（400円）。
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※注意（短期解約違約金）：1年未満の解約で家賃1ヶ月分、2年未満の解約で家賃2ヶ月分＋免除されたフリーレント分の違約金が発生するため、民泊ビジネスの早期撤退リスクに対する縛りは重めです。
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構造: 木造 2階建 / 1階部分 1R（専有面積：17.00㎡）、1985年12月築（築40年）
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特筆事項: 民泊・事業用相談可能（仲介業者明記）、TVインターホン、エアコン完備、即入居可、普通借家契約（2年、更新料新賃料1ヶ月）。
2. 横浜市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
横浜市内で新法民泊（家主不在型・無人運用）を実施する場合、「横浜市住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」による地域制限を完全に把握する必要があります。
【横浜市の上乗せ規制：住居専用地域での平日制限】
規制内容: 横浜市では、観光地エリア（中区・西区など）を除いた大半の「第一種・第二種低層住居専用地域」および「第一種・第二種中高層住居専用地域」において、月曜日の正午から金曜日の正午までの営業が原則禁止されています（実質、金曜夜と土曜夜の週2日しか営業できません）。
本物件（保土ケ谷区岡沢町）の該当性: 岡沢町エリアは、国道1号線や常盤台（横浜国立大学）に隣接しており、用途地域が「第一種住居地域」や「準住居地域」であるケースと、一歩奥に入ると「第一種低層・中高層住居専用地域」に指定されているケースが混在しています。
対策: 本物件の正確な地番をもとに「横浜市建築局の都市計画図」を確認し、平日制限がかかる住居専用地域（低層・中高層）ではないことを、事前に管轄の「横浜市医療局（または各福祉保健センター）」へ180日フル稼働できるか確認することが必須条件です。
3. 17㎡・1R・駅徒歩17分の弱点を逆手に取る民泊ターゲット戦略
立地が「主要観光地から離れた地下鉄駅徒歩17分」、広さが「17㎡」というスペックは、通常のインバウンド観光客を狙うには極めて不利です。しかし、この立地だからこそ独占できるピンポイントなローカル需要が存在します。
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「横浜国立大学（常盤台キャンパス）」の受験・帰省・ビジネス特化:
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保土ケ谷区岡沢町は、横浜国立大学のすぐ膝元に位置します。春秋の受験シーズン、大学での学会発表、短期の特別講義、海外からの留学生やその家族の短期滞在など、「横国大に用事がある層」にとって、駅から遠くとも大学に近いこの物件は指名買いされるポジションになります。
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「横浜駅」へのアクセスを活かした格安終電逃し・ビジネス拠点:
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三ツ沢上町駅から横浜駅まではブルーラインでわずか3分（2駅）。「横浜駅周辺のホテルが高すぎて泊まれない」という国内のビジネスマンや、終電を逃した層、あるいはライブ遠征組に対し、1泊5,000〜6,000円の「カプセルホテル並みの価格で泊まれる完全プライベート1R」として割り切った格安訴求を行います。
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「ボートハウス」というコンセプト・1名特化型タイニー宿:
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17㎡しかなく2名宿泊は窮屈なため、割り切って「1名専用の隠れ家（ボートハウス）」としてインテリアを構築します。ワークデスクと高速Wi-Fiを完備し、横浜観光や出張における「寝るためだけの秘密基地」として演出することで、競合する広めのファミリー向け民泊と完全に住み分けを図ります。
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4. 収支シミュレーション（新法110日稼働・1名格安宿泊想定）
17㎡と非常にコンパクトなため、セットアップにかかる家具家電費用は20万〜25万円程度と極小で済みます。また、清掃も自分で行うか、1回2,500〜3,000円程度で外注可能なためランニングコストが低いのが特徴です。
「横浜駅近隣の格安需要」と「横国大需要」を拾い、年間上限180日に対して【年間110日稼働（稼働率約30%）】でシビアに試算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間110日稼働・格安1名専用想定）
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想定宿泊単価：6,000円（カプセルホテルや格安ビジネスホテル対抗の絶対優位単価）
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民泊年間売上：660,000円（6,000円 × 110日）
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② ゲスト清掃費回収売上
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1回あたり3,000円、年間約55回のチェックインを想定（平均2泊）。
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清掃費売上：165,000円
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★ 年間総売上：825,000円（月平均：約6.8万円）
【年間支出の計算】
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家賃・諸経費（固定費）: 581,530円
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※事業用消費税10%適用時家賃（5.5万円）×11ヶ月分（※6月末までフリーレントのため1ヶ月分免除換算＝605,000円）。
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※月額保証料（1,330円）＋町内会費（200円）×12ヶ月分＝18,360円。
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※年間固定費合計：約623,360円（初年度フリーレント考慮で約581,530円）。
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光熱費・通信費: 120,000円（17㎡のためエアコン効率が良く極めて低燃費。月平均1万円換算）
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民泊サイト手数料（OTA手数料 約15%）: 99,000円（宿泊売上66万円に対する手数料）
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消耗品・雑費: 24,000円
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支出合計：824,530円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 ＋470円（完全に家賃と経費がトントンで相殺される状態）
5. 結論と逆転の「シェア型・短期賃貸」ハイブリッド戦略
シミュレーションの結果、初期費用5万円という安さと6月末までのフリーレントを駆使しても、格安1名民泊（単価6,000円・110日稼働）単体では年間利益がほぼ0円の「ボランティア状態」になります。
原因は、17㎡という狭さゆえに「宿泊単価の上限が低い」にもかかわらず、月額固定費（家賃＋共益費等）が5万円を超えるため、新法180日規制の壁があると家賃負けしてしまう点にあります。さらに、「2年未満の解約は家賃2ヶ月分＋フリーレント分違約」という重いペナルティがあるため、民泊単体での参入は非常にリスクが高いと言わざるを得ません。
この物件で確実に利益を出すためには、新法民泊（180日）をメインにするのではなく、以下の「マンスリー・定期借家とのハイブリッド運用」が必須です。
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「大学の学期・受験期：マンスリー（短期賃貸）」×「長期休暇：民泊」
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横浜国立大学の留学生の短期滞在（3ヶ月〜半年のインターンなど）や、就活生の1ヶ月滞在拠点として、平時は「家具家電付きマンスリーマンション（月額8万〜9万円）」として賃貸募集をかけます。これであれば180日規制を受けずに通年で高い家賃収入を得られます。
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マンスリーが埋まらないスキマ期間だけを新法民泊で埋める
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マンスリー契約のエアポケット（退去から次の入居までの1〜2週間）だけを民泊として1泊6,000円で稼働させることで、空室ロスを完全にゼロにする「客室稼働率100%補完スキーム」として民泊を利用します。
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