1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: ジモティー京都版 京都市右京区太秦戸建て（外部サイト）
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写真Googleドライブ: オーナー公開物件写真フォルダ（外部サイト）
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所在地: 京都市右京区太秦辻ケ本町2番地14
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交通:
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京福電気鉄道嵐山本線（嵐電）「太秦広隆寺」駅 徒歩5分
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東映太秦映画村まで徒歩5分
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月額固定費: 54,330円〜59,730円（※通常時〜事業用ベース）
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※基本賃料54,000円（管理費・共益費0円）。
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※JID等の保証会社費用として、月額収納手数料330円が加算。
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※民泊等の事業用契約として消費税10%（5,400円）が外追い加算される場合は、実質の月額固定費が約59,730円となります。
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初期費用: 約11万〜12.5万円（※通常初期費用ベース・ペットなし時）
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※敷金・礼金0円、仲介手数料0円、フリーレントなし。
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※内訳：前家賃（5.4万〜5.94万）＋火災保険料2年（1.6万）＋初回保証料（家賃総額の50%：約2.7万〜3万）＋月額手数料・日割り家賃。
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※ペット飼育時は1匹につき賃料3,000円増額、かつ「礼金1ヶ月以上」が追加発生します。
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構造: 木造 2階建 / 延床面積：31.19㎡（1LDK）、築年数：不詳（募集項目に一部築100年表記あり）
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特筆事項: 大家（宅建業者）直取引につき民泊・転貸・シェアハウス可、現在リフォーム中（床CF貼り、和室とキッチンを繋げて広いLDK化、荷物撤去の上引き渡し）、浴室なし（シャワールームのみ）、駐車場なし、エアコンなし、DIYほぼ自由。
2. 京都市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
京都市内で新法民泊（家主不在型）を行う場合、日本国内で最も厳しいとされる「京都市住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」が直撃します。
【京都市の新法民泊：致命的な期間制限】
規制内容: 京都市内の「住居専用地域（第1種・第2種低層、第1種・第2種中高層、第1種・第2種住居地域）」において、家主不在型の新法民泊を行う場合、営業できる期間が「1月15日〜3月15日の2ヶ月間（冬期）」のみに厳しく制限されます。つまり、春の桜、秋の紅葉、GW、夏休みといった主要観光シーズンは1日も営業できません。
本物件（太秦辻ケ本町）の該当性: 太秦エリアの多くは「第一種住居地域」や「準工業地域」に指定されています。もし第一種住居地域であれば、上記の上乗せ規制を受け、年間たった60日（それも極寒の閑散期のみ）しか稼働できず、民泊ビジネスとしては一瞬で破綻します。
対策: 本物件の正確な用途地域を「京都市都市計画局」で確認し、平日・特定期間の営業制限がかからない地域（準工業地域や商業地域等）であるかを事前に京都市保健所へ確認することが契約の絶対条件です。
3. 31㎡・シャワーのみのスペックを活かした太秦ピンポイント集客
京都市の上乗せ規制をクリアできる用途地域であった場合、31.19㎡というコンパクトさと「映画村徒歩5分・嵐電駅徒歩5分」というニッチな立地特性を活かした戦略を組み立てます。
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「東映太秦映画村」×「嵐電で嵐山へ直通」の特化型ロケーション:
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物件から映画村まで徒歩5分。さらに嵐電を使れば、海外観光客に大人気の「嵐山」エリアまで乗り換えなしで直行できます。京都駅周辺の混雑を避け、嵐山周辺・映画村観光をメインに据えるインバウンドの「カップル・夫婦」や「2人組のバックパッカー」にターゲットを絞ります。
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「1LDK・シャワールームのみ」を許容する欧米圏・アジア圏のミニマル旅行客:
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本物件は浴槽がなく、シャワーのみの仕様です。日本人観光客は湯船を好みますが、欧米圏の外国人ゲストや、寝る・洗うができれば十分と考える若いアジア圏のバックパッカーにとっては、シャワーのみであることは何らマイナスになりません。1階の広いLDKにモダンなインテリアを配置し、2階を寝室にすることで、2人泊に最適な「お洒落な京町家風タイニースペース」として演出します。
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4. 収支シミュレーション（新法120日稼働・2人宿泊想定）
京都市の地域制限にかからない地域であることを前提とし、嵐山・映画村観光の需要を取り込んで、年間180日の上限に対し【年間120日稼働（稼働率約33%）】で試算します。
面積がコンパクト（31.19㎡）なため、リネン交換や清掃費が安く抑えられる点、および初期費用が約12万円と極小なため、投資回収スピードが非常に速いのが強みです。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間120日稼働・カップル等2名宿泊想定）
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想定宿泊単価：14,000円（観光地至近の1棟貸しタイニーハウス単価）
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民泊年間売上：1,680,000円（1.4万円 × 120日）
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② ゲスト清掃費回収売上
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1回あたり4,500円（コンパクトなため安価に設定）、年間約50回のチェックインを想定（平均2.4泊）。
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清掃費売上：225,000円
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★ 年間総売上：1,905,000円（月平均：約15.8万円）
【年間支出の計算】
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家賃・諸経費（固定費）: 716,760円（事業用消費税10%・保証会社月額手数料込：月額約59,730円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 180,000円（電気・水道・ネット。コンパクトなため低燃費。月平均1.5万円換算）
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民泊サイト手数料（OTA手数料 約15%）: 252,000円（宿泊売上160万円に対する手数料）
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エアコン購入・雑費（初年度按分）: 100,000円（エアコンがないため、自腹で1台設置が必要）
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支出合計：1,248,760円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 ＋656,240円（毎月約5.4万円の純利益）
5. 結論
初期の物件取得費用（約12万円）に、エアコン設置やインテリア費用（約30万円）を足しても、わずか40万〜50万円前後の極小投資でスタート可能です。シミュレーション通り年間120日稼働させることができれば、最初の約8ヶ月で投資額を100%スピード回収（利回り約130%）でき、その後は毎月約5.4万円の純利益を生み出す極めて優秀な「高利回りスモールビジネス」が確立できます。
最初からジモティーで「民泊・シェアハウス・法人登記・何でも可」と明記して募集しているため、賃貸借契約時の交渉ストレスが一切ないことも強力な追い風です。
唯一にして最大の障壁は、前述した「京都市の地域限定上乗せ条例」です。もし本物件の住所が冬の2ヶ月しか営業できない地域に指定されていた場合、このビジネスプランは一瞬で崩壊します。必ず契約前に、用途地域の確認を行い、自身で京都市役所へ赴き、新法民泊で年間180日（観光シーズン含む）戦えるエリアかどうかを調査してください。ここさえクリアできれば、即断即決で仕入れるべき「隠れたプラチナ案件」です。