民泊物件  ·  24日 5月 2026

神奈川県三浦市白石町｜60.85㎡・3DK（戸建て・民泊可・初期費用0円）｜月固定費4.9万

1. 物件概要（スペックデータ）

  • 物件URL: ジモティー神奈川版 三浦市白石町3DK戸建て（外部サイト）

  • 所在地: 神奈川県三浦市白石町１４

  • 交通: 京急久里浜線「三崎口」駅（※最寄り駅。ここからバス・車移動が必須となる完全なローカル・ロードサイドエリア）

  • 月額固定費: 49,000円

    • ※基本賃料4.9万円（管理費・共益費0円）。

    • ※民泊運用（事業用契約）として消費税10%が外追い加算される場合は、53,900円となります。

  • 初期費用: 0円（フリーレント等の特約想定）

    • ※タイトルに「初期費用0円」と明記されているため、敷金・礼金だけでなく、初回保証会社費用や火災保険料、鍵交換費用等もオーナー側が負担、あるいは家賃に組み込む形でのスモールスタートが可能です（※短期違約金特約が付帯する可能性が高いため要確認）。

  • 構造: 木造 2階建 / 60.85㎡（3DK）

  • 築年数: 築年不詳（※町家風レトロ古民家）

  • 特筆事項: 民泊可（大家・管理会社公認）、ペット飼育可、DIY・リフォーム可能（細則あり）、楽器相談可、複数人入居（シェア）可、住居以外の利用相談可、専用駐車場なし（近隣に月極あり）。

2. 三浦市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限

神奈川県三浦市における民泊の営業規制は、神奈川県の「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」に準拠します。

  • 神奈川県の上乗せ平日規制（住居専用地域）:

    • 神奈川県の条例では、主に「第1種・第2種低層住居専用地域」において、平日の営業を一部制限する上乗せ規制が存在します。

  • 本物件のエリアと実務対策:

    • 三浦市白石町14周辺は、三崎港の北側に位置する昔ながらの入り組んだ高台の住宅街です。まずは、本物件の正確な用途地域が「低層住居専用地域」に含まれていないかを三浦市役所または横須賀三浦地域県政総合センター（民泊窓口）へ要確認。仮に制限対象外の住居地域や準工業地域等であれば、年間180日間のフル営業が可能になります。

3. 現実的な物件ポテンシャル分析（ユーザー視点の検証）

ご指摘の通り、この物件をビジネスとして成立させるには、掲載文の「甘い言葉」を削ぎ落としたシビアな現実認識が不可欠です。

  • 【検証①】内装工事（DIY）にはかなりのコストとリテラシーが必要:

    • 「家賃4.9万円」「築年不詳のレトロな町家風」という表現は、裏を返せば「壁の剥がれ、床の傾き、水回りの旧式化（バランス釜や和式トイレの可能性）を孕んだボロ戸建て」であることを意味します。インバウンドや国内観光客が「清潔にストレスなく泊まれるレベル」まで持っていくには、表層のクロス貼り替えだけでなく、水回りのリフレッシュを含めて最低でも50万〜100万円規模のDIY投資、あるいは事業者自身の手仕事（労働力）が求められます。

  • 【検証②】「海近・海が見える」の過度な期待は禁物:

    • 「静かな高台にあり、海も見えます」とありますが、白石町の地形から推測するに、窓から遮るものなくオーシャンビューが広がるわけではなく、「周辺の民家の屋根越しに、三崎の海が遠くに一部視認できる」程度と想定しておくのがリアルです。集客フックを「絶景・海目の前」に設定するとゲストの期待値コントロールに失敗（レビュー低評価）するため、あくまで「静かな下町の隠れ家・古民家体験」を軸に据えるべきです。

  • 【検証③】「道が狭い」という決定的なアクセスの弱点:

    • 「物件までは道は狭いですが、車でのアクセスは可能」という表記は、ペーパードライバーや大型のレンタカーを運転する外国人観光客にとっては「擦るリスクがある恐怖の狭路」になり得ます。専用駐車場がなく近隣月極（毎月5,000円〜8,000円の追加固定費想定）を利用させる動線も含め、アクセスの詳細をリスティングに明記しなければ、チェックイン時のクレームが多発するリスクがあります。

4. 収支シミュレーション（新法90日稼働＋セカンドハウス・自主管理の場合）

内装の古さやアクセスの難易度を考慮し、高単価を狙うのではなく、年間90日間（年間上限180日の半分、主に夏の週末やマグロ観光のハイシーズン）だけを「1泊1万円前後の格安古民家宿」としてミニマルに稼働させる超保守的なラインで試算します。

 

【設定条件：売上】

  • ① 民泊期間（年間90日稼働・週末および夏期・最大4名想定）

    • 想定宿泊単価：10,500円（三崎エリアの格安一棟貸し・ペット同伴プレミアム込み）

    • 民泊年間売上：945,000円（10,500円 × 90日）

  • ② ゲスト清掃費回収売上（補正）

    • 1回あたりの清掃費を5,000円に設定。年間約25回のチェックインを想定。

    • 清掃費売上：125,000円

  • ★ 年間総売上：1,070,000円（月平均：約8.9万円）

【年間支出の計算】

  • 家賃（固定費）: 588,000円（月額49,000円 × 12ヶ月分 ※消費税免税想定）

  • 近隣月極駐車場代: 84,000円（月額7,000円換算 × 12ヶ月分）

  • 光熱費・通信費: 144,000円（電気・プロパンガス・水道・Wi-Fiの月平均1.2万円換算）

  • 民泊サイト手数料（OTA手数料 約15%）: 141,750円（宿泊売上94.5万円に対する手数料）

  • 支出合計：957,750円

【最終収支】

  • ★ 年間営業利益：約 ＋112,250円（毎月約9,000円の微増プラス）

カテゴリ： kanto, kanagawa