1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: SUUMO・ペディハウス葛飾区金町1（外部サイト）
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所在地: 東京都葛飾区金町３丁目
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交通:
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ＪＲ常磐線（各駅停車）「金町」駅 徒歩5分
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京成金町線「京成金町」駅 徒歩5分
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京成金町線「柴又」駅 徒歩20分
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月額固定費: 121,440円（連帯保証人あり・税込ベース）
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※基本賃料9.9万円＋管理費9,000円＝10.8万円。ここに備考欄記載の民泊承諾ペナルティとして「民泊プラス1.3万円/月」が加算されます。民泊（事業用転貸借）契約のため、これら総額に10%の消費税がかかる場合、税込月額固定費は121,440円（＋引き落とし手数料440円）となります。
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初期費用: 約43万〜54万円
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※敷金なし（0円）＋礼金1ヶ月（9.9万円）。ここに仲介手数料1.1ヶ月（10.89万円）、前家賃、火災保険料、および保証会社初回費用（連帯保証人あり時：総賃料の50% / なし時：100%）が乗ります。戸建案件としては敷金礼金の初期ハードルが極めて低く設計されています。
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構造: 木造 2階建 / 45.44㎡（3DK）
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特筆事項: 民泊相談可（大家公認・月額プラス特約あり）、ペット相談可、楽器相談可、二人入居可、都市ガス、最上階（1棟貸し）、初期費用カード決済可、2026年8月中旬入居可能。
2. 葛飾区・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
東京都葛飾区では、独自の「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」により、主に住宅専用地域において非常に厳しい営業日数制限（上乗せ条例）が課されています。
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住居専用地域における期間制限: 「月曜日の正午から金曜日の正午まで営業禁止」
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第一種・第二種低層住居専用地域、および第一種・第二種中高層住居専用地域内では、平日の営業が全面的に封殺されます（祝日等も関係なく、実質的に金・土・日の週末のみ、年間最大約110日しか稼働できません）。
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住居地域・商業地域における規制緩和:
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金町3丁目の駅周辺エリアは、都市計画上の「第一種住居地域」「近隣商業地域」または「商業地域」に属している可能性が高いです。「第一種住居地域」および商業系の地域であれば、葛飾区の上乗せ条例（平日営業禁止）の対象外となるため、新法上限である「年間180日間」を平日関係なくフルに消化可能となります。
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3. 金町45㎡3DK戸建が狙うべきターゲットとエリア特性
東京23区の北東端に位置し、千葉県（松戸）や埼玉県（三郷）に隣接する、交通利便性と下町情緒が融合した「一棟貸し」スペックです。
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「上野・秋葉原・東京」直通ルートのインバウンドファミリー需要:
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金町駅はJR常磐線（東京メトロ千代田線直通）が利用できるため、大手町、日比谷、赤坂といった都心コアへ直結。また北千住経由で上野・秋葉原・東京駅などの主要インバウンド観光地へもスムーズにアクセス可能です。45㎡の3DK戸建であれば、最大4〜5名のファミリーグループを「完全プライベートな1棟貸し」として収容でき、都心の狭いビジホに比べて高いコストパフォーマンスを提示できます。
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「柴又・こち亀・下町カルチャー」への聖地巡礼需要:
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京成金町線を利用すれば、映画の舞台として世界的に知名度がある「柴又（帝釈天）」までわずか1駅。さらに隣駅の「亀有（こち亀）」など、ディープな日本のアニメ・下町文化を体験したいアジア・欧米圏の長期滞在ゲストをピンポイントでキャッチできます。
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4. 収支シミュレーション（新法180日＋マンスリー2ヶ月・完全自主管理運用の場合）
月額固定費が「民泊プラス」特約を含めて約12.1万円（税込ベース想定）と、23区内の戸建としては低めに抑えられているため、清掃インフラを自前で構築する完全自主管理であれば十分な利益線が引けます。新法180日のうち140日間を稼働させ、閑散期に2ヶ月（60日間）だけ短期マンスリーを組み合わせる現実的な路線で試算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間140日稼働・23区内戸建ファミリー単価）
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想定宿泊単価：15,000円（4〜5名収容・駅徒歩5分プレミアムを考慮）
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民泊年間売上：2,100,000円（1.5万円 × 140日）
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② マンスリー期間（残り225日のうち、閑散期の2ヶ月・60日間）
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近隣の大学（東京理科大学葛飾キャンパス）の関係者短期滞在や、リフォームに伴う一時仮住まい需要向けに、光熱費込み月額14万円で客付け。
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マンスリー売上：280,000円（14万円 × 2ヶ月）
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③ ゲスト清掃費回収売上（補正）
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1棟貸し戸建のため1回あたりの清掃費を6,000円に設定。年間約40回のチェックインによる回収。
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清掃費売上：240,000円
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★ 年間総売上：2,620,000円（月平均：約21.8万円）
【年間支出の計算】
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家賃・民泊特約・消費税（固定費）: 1,457,280円（税込想定月額121,440円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 200,000円（実稼働200日分＋基本料金・Wi-Fi）
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民泊・マンスリー客付けサイト手数料（一律約15%）: 357,000円（売上238万円に対する手数料）
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支出合計：2,014,280円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 ＋605,720円（毎月約5.0万円の純利益）