北海道札幌市中央区｜36.36㎡・RC造3階（1LDK・民泊運営用・駅徒歩1分）｜月固定費13.38万

1. 物件概要（スペックデータ）

• 物件URL: goo住宅・不動産・ノーススクエアガーデン西２８丁目駅前 1LDK（外部サイト）

• 所在地: 北海道札幌市中央区北六条西２６丁目

• 交通:

  • 札幌市営地下鉄東西線「西２８丁目」駅 徒歩1分

  • 札幌市営地下鉄東西線「円山公園」駅 徒歩12分

  • 札幌市営地下鉄東西線「二十四軒」駅 徒歩14分

• 月額固定費: 133,300円

  • ※賃料11.5万円＋管理費5,000円＝12.0万円。備考欄に「民泊運営用のお部屋」と指定された定期借家契約（事業用契約扱い）であるため、10%の消費税（12,000円）が加算されます。ここに保証会社決済サービス料（550円）と月次保証料（750円）を加え、実際の月額固定費は133,300円となります。

• 初期費用: 約54万〜59万円

  • ※敷金なし・礼金なし（0円）ですが、保証金2ヶ月（23.0万円・解約時100%償却）が設定されています。ここに仲介手数料1.1ヶ月（12.65万円）、初回保証料（総賃料の50%：約6.6万円）、前家賃（約13.3万円）、火災保険料などが乗るため、初期の取得キャッシュはやや高めの設定です。

• 構造: RC造 3階/4階建 / 36.36㎡（1LDK：洋4.5帖、LDK11.2帖）

• 特筆事項: 民泊運営用物件（大家・管理会社完全公認）、築8年（2018年築）の築浅デザイナーズ、定期借家契約2年、経済的な都市ガス・ガス暖房、インターネット無料、エアコン・オートロック・宅配ボックス・防犯カメラ完備、即入居可能。

2. 札幌市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限

札幌市は「札幌市住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」により、主に「住居専用地域」において日本国内でもトップクラスに厳しい営業日数制限（上乗せ条例）を設定しています。

• 住居専用地域における過酷な制限: 「通年で平日営業禁止（金曜正午〜日曜正午までしか営業不可）」

  • 該当地域（住宅街）の場合、年間最大営業日数は新法上限の180日ではなく、強制的に約110日まで削られ、事業の継続は不可能です。

• 本物件のエリア指定（近隣商業地域）:

  • 本物件の所在地である「中央区北六条西26丁目（西28丁目駅前）」は、都市計画上の「近隣商業地域」に指定されています。札幌市の条例において、商業系地域（商業地域・近隣商業地域）は上乗せ平日規制の対象外となるため、新法の上限である「年間180日間」を、曜日を問わずフルパワーで消化可能です。

3. 西28丁目駅前36㎡1LDKが狙うべきターゲットとエリア特性

札幌市中央区の中でも、屈指の高級住宅街・ブランドエリアである「円山（まるやま）」に隣接する、極めて洗練された築浅RCマンションです。

• 大通・すすきの直通の「駅徒歩1分」という最強のロケーション:

  • 東西線「西28丁目駅」から徒歩1分。札幌の中心部である「大通駅」まで直通7分、「すすきの（東西線〜南北線乗換）」へも10分圏内という圧倒的な利便性を誇ります。さらに大人気観光地である「円山公園」「北海道神宮」「円山動物園」も徒歩圏内。国内外の個人観光客（FIT）が「札幌の洗練されたエリアに泊まる」という付加価値を求めて指名検索する立地です。

• 36㎡1LDKを活かした「3人目（トリプル）対応」のカップル・少人数インバウンド:

  • 36.36㎡というゆとりある1LDKです。洋室4.5帖にダブルベッドを1台、LDK11.2帖にデザイン性の高いソファベッドを1台配置することで、「大人2〜3名」をターゲットに設定できます。2名一律のビジホに比べ、3名で宿泊費をシェアしたい女子旅やファミリー層を、駅近プレミアム単価（1泊15,000円〜18,000円）で確実に取り込めます。

• 「都市ガス＋ガス暖房」による冬期のランニングコスト削減:

  • 北海道の民泊運営で最も恐ろしいのが、冬期（12〜3月）の暖房・光熱費爆発リスクです（プロパンガス×電気暖房の物件では、冬期の光熱費だけで月5万〜8万円吹っ飛ぶケースがあります）。本物件は都市ガス仕様およびガス暖房が完備されているため、冬期のランニングコストを大幅に抑え込むことができ、利益を安定させられます。

4. 収支シミュレーション（新法180日＋マンスリー4ヶ月・完全自主管理運用の場合）

月額固定費が税込諸経費込みで約13.3万円とワンルームとしては低くないため、代行会社への丸投げは避け、メッセージ対応や清掃（現地スタッフ直契約または自身での内製化）を行う「完全自主管理」を前提とします。残りの185日間のうち、観光・出張需要が極めて強い中央区の利便性を活かし、4ヶ月（120日間）を家具付きマンスリーで客付けする二毛作スキームで試算します。

【設定条件：売上】

• ① 民泊期間（年間180日フル消化・商業系地域の特権活用）

  • 想定宿泊単価：16,000円（2〜3名収容・駅徒歩1分および円山隣接プレミアム）

  • 民泊年間売上：2,880,000円（1.6万円 × 180日）

• ② マンスリー期間（残り185日のうち、現実的な4ヶ月・120日間）

  • 中央区のビジネス短期出張や、円山エリアでの仮住まい需要向けに、光熱費込みで月額16万円で客付け。

  • マンスリー売上：640,000円（16万円 × 4ヶ月）

• ③ ゲスト清掃費回収売上（補正）

  • 1LDKのため1回あたりの清掃費を5,000円に設定。年間約55回のチェックインによる回収。

  • 清掃費売上：275,000円

• ★ 年間総売上：3,795,000円（月平均：約31.6万円）

【年間支出の計算】

• 家賃・諸経費・消費税（固定費）: 1,599,600円（税込・諸経費込月額133,300円 × 12ヶ月分）

• 光熱費・通信費: 240,000円（インターネット無料、都市ガス仕様のため冬期高騰を低く抑制）

• 民泊・マンスリー客付けサイト手数料（一律約15%）: 528,000円（売上352万円に対する手数料）

• 支出合計：2,367,600円

【最終収支】

• ★ 年間営業利益：約 ＋1,427,400円（毎月約11.9万円の純利益）