1. 物件概要（スペックデータ）
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Googleドライブ（物件写真）: オーナー公開・室内外写真フォルダー
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所在地: 京都府綾部市物部町南前田1
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交通:
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JR山陰本線「高津」駅より車10分
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JR山陰本線「綾部」駅よりバス23分（最寄りバス停「物部」から徒歩5分）
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月額固定費: 45,440円
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※内訳：家賃45,000円＋家賃収納手数料440円。管理費・共益費は0円。
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※民泊（事業用契約）として10%の消費税が外追い加算された場合は、49,940円となります。また、2年ごとに更新料（新賃料の1ヶ月分）が発生します。
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初期費用: 約65,500円（フリーレント1ヶ月適用時）
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※16日入居時のシミュレーション内訳：初月日割り家賃22,500円＋翌月家賃0円（フリーレント分）＋家賃保証会社初回費用27,000円（日本セーフティーの場合・総賃料の60%）＋火災保険料16,000円（2年間）。敷金・礼金、仲介手数料、退去時クリーニング費用はすべて0円です。
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構造: 木造 2階建て / 延床面積 82.64㎡（4DK）
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特筆事項: 民泊・DIY・法人登記すべて完全公認、駐車場1台無料、エアコン複数台あり（残置物扱い）、楽器演奏可能、「大きな空の付属倉庫」および「庭」付き。
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売買オプション: 本物件は賃貸だけでなく、598万円での売買（オーナーチェンジまたは実需買い取り）にも対応しています。
2. 京都府綾部市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
京都府（京都市を除く全域）における新法民泊は、京都府の「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」が適用されます。
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京都府下（京都市外）の基本的な上乗せ規制:
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京都府の条例では、主に「第1種・第2種低層住居専用地域」において、観光客の流入による静穏な住環境の悪化を防ぐため、特定の時期（平日の営業制限など）に上乗せ規制が敷かれるケースがあります。
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本物件（綾部市物部町）のエリア特性と実務:
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物件のある綾部市物部町は、のどかな田園風景が広がる集落・住宅エリアです。新法民泊の届出（住宅宿泊事業）を行う前に、京都府の中丹西保健所（民泊担当窓口）に対し、本物件の用途地域、および周辺100m以内に学校や幼稚園などの「制限対象施設」がないかを事前確認してください。もし上乗せ規制の対象外であれば、年間180日間のフル営業が可能です。
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3. 綾部市・4DK（82㎡）一戸建てが狙うべきターゲットとエリア特性
京都府北部に位置する綾部市（あやべし）は、豊かな自然と伝統的な里山文化が色濃く残る街であり、近年は「農家民泊」や「移住・二拠点生活（デュアルライフ）」の聖地として国内外から非常に高い注目を集めています。
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世界的なトレンド「サステナブル・ツーリズム（里山体験）」の外国人観光客:
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近年、欧米豪を中心としたインバウンド（訪日外国人）は、混雑する京都市内を避け、「本物の日本の農村・里山暮らし」を体験できる京都丹波・丹後エリアに流れています。82.64㎡の4DKという広さを活かし、最大6〜8名がゆったり滞在できる古民家風ゲストハウスとしてセットアップすれば、グループ旅行や長期滞在のインバウンドをターゲットにできます。
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「付属倉庫」を活かしたアウトドア・サイクリング・バイク旅の聖地化:
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本物件には「大きい空の倉庫」が付いています。これは民泊運営において最強の差別化ポイントになります。京都の豊かな自然を走る「サイクリストの自転車屋内保管庫」や「ツーリング族のバイクガレージ」、または「カヤックやキャンプギアのメンテナンス・保管スペース」としてアピールすることで、アクティビティ目的のゲストを確実に囲い込めます。
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「DIY歓迎」を活かした超低コスト古民家プロデュース:
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築年数は不詳（ジモティーデータ上は築99年表記）と古い木造住宅ですが、オーナーから「DIY可」の承諾を事前に得ています。初期費用が約6.5万円と圧倒的に安いため、浮いた資金で壁を漆喰（しっくい）風に塗る、畳を琉球畳風に変える、アンティーク調の家具を配置するなど、インバウンドにウケる「和モダン空間」を自分で作り込むことが可能です。
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4. 収支シミュレーション（新法100日稼働＋残り265日を作業場・別荘・一棟貸し等で運用）
家賃が月額4.5万円と極めて低いため、民泊の年間営業上限180日をすべて消化しなくとも、わずか「年間100日」の稼働（月に約8日、週末や連休メインの稼働）だけで余裕を持って黒字化できます。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間100日稼働・1棟貸しグループ利用・最大6名想定）
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想定宿泊単価：18,000円（4DK一戸建て・ガレージ倉庫付き・グループ利用時の1棟料金）
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民泊年間売上：1,800,000円（1.8万円 × 100日）
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② ゲスト清掃費回収売上（補正）
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82㎡の一戸建てのため、1回あたりの清掃費（リネン洗濯・ゴミ回収等）を7,000円に設定。年間約25回のチェックインを想定。
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清掃費売上：175,000円
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★ 年間総売上：1,975,000円（月平均：約16.4万円）
【年間支出の計算】
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家賃・諸経費（固定費）: 599,280円（事業用消費税10%・手数料想定：月額49,940円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 216,000円（電気・プロパンガス・水道・ネット回線引き込み等の月平均1.8万円換算）
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民泊サイト手数料（OTA手数料 約15%）: 270,000円（宿泊売上180万円に対する手数料）
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自主管理・消耗品費（リネン・アメニティ等）: 120,000円
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支出合計：1,205,280円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 ＋769,720円（毎月約6.4万円の純利益）