1. 物件概要（スペックデータ）
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掲載元コンタクト: 民泊専門不動産 TA-JAPAN お問い合わせ（外部サイト）
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※「ジモティーから」と記載して連絡。TEL: 03-6453-6656（運営：株式会社TA-JAPAN、Airbnb上陸初期からの民泊スペシャリスト企業）
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所在地: 東京都豊島区（詳細住所は問い合わせ、西武池袋線「椎名町」駅、都営大江戸線「落合南長崎」駅、東京メトロ「要町」駅などが利用可能なエリア）
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月額固定費: 114,000円（※本文テキスト内では「約12万円」と表記）
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※管理費・共益費は0円。
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※事業用契約（転貸承諾付き）となるため、消費税10%が別途外追い加算される場合は125,400円〜132,000円となります。
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初期費用: 約65万〜80万円（推定）
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※下部データ欄に「敷金1ヶ月 / 礼金4ヶ月分以上」と明記されています。新築かつ旅館業許可の付加価値（転貸承諾・消防設備完備）が乗っているため、礼金が非常に重いビジネス仕様の初期設定です。
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※内訳：前家賃1ヶ月＋敷金1ヶ月（11.4万）＋礼金4ヶ月（45.6万）＋保証会社初回費用（総賃料の50〜100%）＋火災保険料。これに加えて「家具家電のセットアップ費用（約30万〜40万円）」が別途かかります。
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構造: マンション / 専有面積：約20.00㎡（1DK）
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築年数: 築0年（新築）
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特筆事項: 「旅館業」許可取得物件（年間365日営業可能）、新築につき内装工事（DIY）一切不要、消防設備（自動火災報知設備、誘導灯等）設置済み、先着順受付。
2. 豊島区の民泊規制（民泊新法 vs 旅館業）の決定的な違い
掲載文にある「今後大幅な規制がかかってしまい、民泊ができなくなってしまう豊島区」という文脈の裏側にある、行政ルールのリアルな解説です。
豊島区における「新法民泊（住宅宿泊事業）」の厳しい上乗せ規制
豊島区は、区内の平穏な住環境を守るため、住宅宿泊事業法（民泊新法）に対して都内でもトップクラスに厳しい「上乗せ条例」を敷いています。
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住宅専用地域（第1種・第2種低層住居専用地域、第1種・第2種中高層住居専用地域）においては、原則として「月曜日の正午から金曜日の正午まで（平日の180日間）」の営業が全面禁止されています。
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つまり、通常のマンションを借りて「新法民泊」を申請しても、週末しか営業できず、年間実質「最大約90日前後」しか稼働できないため、ビジネスとして成立させるのは極めて困難です。
本物件の「旅館業（簡易宿所等）」の絶対的アドバンテージ
本物件は新法民泊ではなく、「旅館業」の基準を満たして建築・設計された新築物件です。
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旅館業の許可物件であれば、豊島区の上乗せ条例（平日営業禁止）の網を完全にすり抜けることができます。
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「年間365日フル営業」が可能となるため、ビジネスの収益天井（トップライン）が新法民泊の2倍から4倍に跳ね上がります。これこそが、本案件が「超希少」と謳われる最大の理由です。
3. 現実的な物件ポテンシャル分析（20㎡・1DKの戦い方）
新築・旅館業365日という最強の盾を持つ一方で、「20㎡」という面積の狭さをどう克服するかが、投資回収の成否を分けます。
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【課題】20㎡は「大人数のグループ旅行」を取り込めない:
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地方のボロ戸建て民泊（80㎡〜）であれば「6〜8人のグループ客を泊めて高単価を狙う」戦略が取れますが、20㎡の1DKでは消防法および保健所の指導上、「適正収容人数は最大2〜3名（ベストは2名）」に制限されます。必然的にターゲットは「カップル、友人2人旅、ビジネスの長期滞在」に絞られます。
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【強み】新築プレミアムとデザイン性で「清掃の手間」と「単価」を維持:
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築古物件のように「水回りが汚い」「虫が出る」といったゲストの低評価リスクがゼロです。20㎡とコンパクトなため、ゲスト退去後の清掃・リネン交換が短時間（セルフなら1時間以内、外注でも最安水準の3,000円〜4,000円）で完了し、オペレーションコストを極限まで圧縮できます。
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【立地】池袋エリアへのアクセスの良さはインバウンド（特にアジア圏）に特効薬:
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椎名町・要町・落合南長崎周辺は、アニメ・サブカルチャーの聖地である「池袋駅」まで1駅〜数駅の至近距離です。池袋至近の新築デザイナーズ空間は、アジア圏（韓国、台湾、中国、香港）のZ世代・女性2人旅の観光客層から非常に強い需要があるため、狭くても高回転・高単価の維持が狙えます。
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4. 収支シミュレーション（年間240日稼働・単価1.3万円・完全外注の場合）
新築プレミアムと池袋アクセスの強みを活かし、1泊13,000円（2名1室換算で1人あたり6,500円とビジネスホテル同等）に設定し、365日営業可能枠の中で「年間240日（稼働率約65%）」をターゲットにした現実的な運用試算です。
【設定条件：売上】
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① 宿泊売上（年間240日稼働・稼働率65%・最大3名/推奨2名想定）
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想定宿泊単価：13,000円
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民泊年間売上：3,120,000円（13,000円 × 240日）
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② ゲスト清掃費回収売上（補正）
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1回あたりの清掃費を4,500円に設定。年間約80回のチェックイン（平均3泊）を想定。
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清掃費売上：360,000円
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★ 年間総売上：3,480,000円（月平均：約29.0万円）
【年間支出の計算】
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家賃・諸経費（固定費）: 1,504,800円（月額賃料：事業用消費税込み125,400円換算 × 12ヶ月分）
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清掃外注費: 360,000円（回収した清掃費をそのまま外部の民泊清掃業者へ委託）
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光熱費・通信費: 180,000円（電気・都市ガス・水道・Wi-Fiの月平均1.5万円換算）
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民泊サイト手数料（OTA手数料 約15%）: 468,000円（宿泊売上312万円に対する手数料）
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支出合計：2,512,800円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 ＋967,200円（毎月約8.0万円の純利益）