愛知県知多郡美浜町｜21㎡・RC造3階（1K・民泊相談可・初期費用ゼロ）｜月固定費2.4万

1. 物件概要（スペックデータ）

• 物件URL: ジモティー愛知版 ラ・パーク河和台 2G（外部サイト）

• 所在地: 愛知県知多郡美浜町河和台３丁目２８１

• 交通: 名鉄河和線「河和（こうわ）」駅（※最寄り駅。名古屋駅まで特急一本で直通約50分。物件から駅までは車または自転車推奨のロードサイド・住宅街エリア）

• 月額固定費: 24,000円（※駐車場利用時は 27,300円）

  • ※内訳：家賃15,000円＋管理費5,000円＋下水費用等4,000円。インターネット無料（U-NEXT無料視聴つき）。

  • ※民泊運用（事業用契約）として消費税10%が外追い加算された場合は、26,400円（駐車場込みで30,030円）となります。

• 初期費用: 0円（完全無料）

  • ※敷金・礼金、仲介手数料、初回保証会社費用、初回保険料、鍵交換費用、さらに「契約初月・次月の家賃」まで全てオーナー負担のため、入居時の持ち出しキャッシュは完全にゼロとなります。

• 構造: RC（鉄筋コンクリート）造 3階建 / 1K（21㎡）・室内リフォーム済み

• 特筆事項: 民泊相談可能（大家公認窓口）、ペット飼育可能、エアコン・照明・人感センサーライト完備、家具家電相談可能、即日入居可能。

• 短期違約金（重要）: 初期費用をオーナーが全額補填しているため、3年以内の解約には一律5万円、さらに2年以内は家賃1ヶ月分、1年以内は家賃2ヶ月分の違約金が発生します。また、退去時クリーニング費用として一律4万円が必要です。

2. 知多郡美浜町・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限

愛知県知多郡美浜町における民泊の営業規制は、愛知県の「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」に準拠します。

• 愛知県の基本的な上乗せ規制（住居専用地域）:

  • 愛知県の条例では、主に「第1種・第2種低層住居専用地域」において、平日（月曜正午〜金曜正午）の営業を制限する上乗せ規制が存在します。

• 本物件のエリアと実務対策:

  • 本物件の周辺（美浜町河和台）は閑静な住宅街ですが、RC造のマンション物件です。まずは問い合わせ窓口を通じて、物件の正確な用途地域が「平日規制の対象（低層住居専用地域など）」に含まれていないか、あるいは周辺100m以内に学校や保育施設がないかを愛知県の知多保健所（民泊担当窓口）へ事前確認する必要があります。規制対象外であれば、年間180日間のフル営業が可能です。

3. 知多半島・美浜町エリアの特性と1K（21㎡）が狙うべきターゲット

知多半島の南部に位置する美浜町は、伊勢湾と三河湾に挟まれた温暖なリゾート地であり、名古屋から最も近い「海・レジャーの街」として独自の観光需要を持っています。

• 「南知多ビーチランド」「潮干狩り・海水浴」のファミリーバックアップ:

  • 美浜町には、イルカショーなどで大人気の「南知多ビーチランド」や、複数の海水浴場・潮干狩り場があります。21㎡の1Kというサイズ感から、メインターゲットは「ビジネスホテル感覚で安く泊まりたい、子連れの3人家族」または「カップル・一人旅のレジャー客」となります。室内にセミダブルベッド1台＋布団（またはソファーベッド）を設置し、最大3名収容の構成を作ります。

• 「河和港」を拠点とした日間賀島・篠島への前泊・後泊需要:

  • 最寄り駅の河和駅近くにある「河和港」は、タコやフグで有名な離島「日間賀島（ひまかじま）」や「篠島（しのじま）」へ渡る高速船の主要ターミナルです。島内の旅館は土日やシーズン中の宿泊単価が非常に高いため、「前日の夜に名古屋から移動して美浜町で格安前泊し、翌朝一番の船で島へ渡る」という観光客の受け皿になれます。

• 「ペット同伴×激安一宿」というブルーオーシャン:

  • 本物件は「ペット可能」かつ「RC構造で音が響きにくい」という大きなアドバンテージを持っています。知多半島へ愛犬と一緒にドライブ旅・砂浜散歩に来る層にとって、ペット同伴可能な宿泊施設は常に不足しています。「ペット可・1泊7,000円前後」でリスティングを公開すれば、エリア内の競合ビジホに対して圧倒的な差別化になります。

4. 収支シミュレーション（新法120日稼働＋残り245日を賃貸・マンスリー等で回す場合）

月額固定費が約2.4万円（消費税等込で約2.6万円）という、驚異的なローコスト物件です。新法民泊の180日のうち、美浜町の観光ポテンシャルが跳ね上がる「夏（5月〜8月の潮干狩り・海水浴シーズン）」を中心に年間120日間手堅く稼働させ、残りの期間はマンスリーやセカンドハウス・仕事部屋としての二毛作（あるいは民泊のみで120日消化し、残りは完全にクローズ）としても十分すぎるほど利益が出ます。

【設定条件：売上】

• ① 民泊期間（年間120日稼働・週末および夏期中心・最大3名）

  • 想定宿泊単価：8,500円（ペット同伴や3名利用時のエリア平均単価）

  • 民泊年間売上：1,020,000円（8,500円 × 120日）

• ② ゲスト清掃費回収売上（補正）

  • 21㎡の1Kのため、1回あたりの清掃費を3,500円に設定。年間約40回のチェックインを想定。

  • 清掃費売上：140,000円

• ★ 年間総売上：1,160,000円（月平均：約9.6万円）

【年間支出の計算】

• 家賃・諸経費（固定費）: 316,800円（事業用消費税10%想定：月額26,400円 × 12ヶ月分）

• 光熱費・通信費: 144,000円（ネット無料のため電気・ガス・水道代のみ。月平均1.2万円換算）

• 民泊サイト手数料（OTA手数料 約15%）: 153,000円（宿泊売上102万円に対する手数料）

• 支出合計：613,800円

【最終収支】

• ★ 年間営業利益：約 ＋546,200円（毎月約4.5万円の利益）