1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: SUUMO・casa luca(カーサルカ) 2B号室（外部サイト） （※ポータルサイト仕様の便宜上、前項URLをベースにしています）
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所在地: 愛知県名古屋市中区大須２丁目
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交通:
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名古屋市営地下鉄鶴舞線「大須観音」駅 徒歩2分
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名古屋市営地下鉄名城線・鶴舞線「上前津」駅 徒歩10分
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名古屋市営地下鉄名城線「矢場町」駅 徒歩16分
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月額固定費: 175,145円
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※賃料14.85万円＋管理費9,350円＝15.785万円。備考欄に「民泊契約限定（事業用定期借家）」と明記されているため、10%の消費税（15,785円）が加算されます。ここに毎月保証料（500円）、S-point CLUB（火災保険含む：1,760円）を加え、実際の月額固定費は175,145円となります。
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初期費用: 約65万〜70万円
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※敷金なし（0円）＋礼金2ヶ月（29.7万円・非課税）。ここに仲介手数料1.1ヶ月（16.33万円）、初回保証料（総賃料の100%：15.785万円）、フレッシュコート代（1.98万円）、鍵交換代（2.2万円）などが乗ります。礼金2ヶ月分が重いものの、敷金がゼロであるため、名古屋中心部のデザイナーズRC物件としては標準的な初期投資額です。
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構造: RC造 2階/9階建 / 38.51㎡（1K＋ロフト・洋10.6帖・K2.0帖）
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特筆事項: 住宅宿泊事業（民泊）契約限定物件（大家・管理会社完全公認）、※申込は既に民泊を営んでいる実績のある企業・個人限定、事業用定期借家契約3年（再契約可能）、民泊特約あり、ペット相談可、オートロック、宅配ボックス、エレベーター、ネット使用料不要、即入居可。
2. 名古屋市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
名古屋市は「名古屋市住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」により、特定の地域において厳しい営業日数制限（上乗せ条例）を課しています。
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住居専用地域等における期間制限: 「月曜日の正午から金曜日の正午まで営業禁止」
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第1種・第2種低層住居専用地域、第1種・第2種中高層住居専用地域、および第1種・第2種住居地域（一部緩和あり）では、平日の営業が全面的に禁止され、年間最大営業日数は約110日まで削られます。
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本物件のエリア指定（商業・近隣商業地域）:
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所在地である「中区大須2丁目」の駅近エリアは、都市計画上の「商業地域」または「近隣商業地域」に該当します。このエリアであれば、名古屋市の上乗せ平日規制の対象外となり、新法の上限である「年間180日間」を平日・週末関係なくフルに消化可能です。
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3. 大須観音・38㎡ロフト付きが狙うべきターゲットとエリアの特性
築11年（2016年築）、非常にスタイリッシュなRC造のデザイナーズマンションです。
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「大須商店街・栄」直撃の圧倒的な立地ブランド:
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大須観音駅から徒歩2分という抜群のアクセスに加え、東海地方屈指の巨大観光地である「大須商店街」が目と鼻の先です。さらに名古屋最大の繁華街「栄」エリア（矢場町駅周辺）へも徒歩圏内。名古屋を訪れるインバウンド（訪日外国人）および国内の旅行者が「最も泊まりたい」と指名検索する超一等立地です。
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38㎡＋「ロフト」を活かした最大4〜5名収容マジック:
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通常の20㎡ワンルームでは2名収容が限界ですが、本物件は38.51㎡の広さに加え、デザイナーズ特有の「ロフト空間」を備えています。洋室10.6帖にダブルベッド2台、ロフト部分に布団セットを配置することで、「最大4〜5名」のグループ・ファミリー客の受け入れが可能になります。これにより、1Kでありながらファミリー向け戸建に近い「高単価」を設定できます。
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4. 収支シミュレーション（新法180日＋マンスリー4ヶ月・完全自主管理運用の場合）
月額固定費が約17.5万円とワンルームとしては高額なため、代行会社への丸投げは避け、メッセージ対応や清掃（現地スタッフ直契約）を自前でコントロールする「完全自主管理」を前提とします。残りの185日間のうち、4ヶ月（120日間）を名古屋中心部のビジネス・観光向けマンスリーで埋める二毛作スキームで試算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間180日フル消化・大須駅徒歩2分プレミアム単価）
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想定宿泊単価：18,000円（4名収容時のグループ単価・栄至近のビジホ高騰対抗価格）
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民泊年間売上：3,240,000円（1.8万円 × 180日）
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② マンスリー期間（残り185日のうち、現実的な4ヶ月・120日間）
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栄・大須エリアの法人出張、リピーターの長期滞在向けに、光熱費込みで月額18万円で客付け。
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マンスリー売上：720,000円（18万円 × 4ヶ月）
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③ ゲスト清掃費回収売上（補正）
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1Kロフト付きのため1回あたりの清掃費を5,000円に設定。年間約50回のチェックインによる回収。
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清掃費売上：250,000円
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★ 年間総売上：4,210,000円（月平均：約35.0万円）
【年間支出の計算】
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家賃・共益費・諸経費・消費税（固定費）: 2,101,740円（税込月額175,145円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 200,000円（ネット使用料不要のため、電気・ガス・水道代実費のみ）
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民泊・マンスリー客付けサイト手数料（一律約15%）: 594,000円（売上396万円に対する手数料）
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支出合計：2,895,740円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 ＋1,314,260円（毎月約10.9万円の純利益）