1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: ジモティー・【民泊物件】人気の東横線❗️賃料抑えめで簡単利益❗️同マンションで民泊実績ありの安心物件❗️（外部サイト）
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所在地: 神奈川県横浜市神奈川区
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交通:
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東急東横線「東白楽」駅 アクセス圏
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東急東横線「白楽」駅、JR横浜線・京急本線「東神奈川」駅なども利用可能
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月額固定費: 70,400円
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※本文記載の賃料約6万円に対し、スペック表の記載は6.4万円（管理費等0円）。民泊専門会社が扱う事業用転貸借契約（店舗・事務所扱い）となるため、10%の消費税（6,400円）が加算され、実際の月額固定費は70,400円となります。
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初期費用: 約41万〜47万円
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※敷金なし（0円）＋礼金4ヶ月（25.6万円＋税＝28.16万円）＋前家賃（7.04万円）＝35.2万円。ここに初回保証会社費用や火災保険料などが乗ります。礼金4ヶ月が重いものの、家賃ベースが低いため取得のための初期キャッシュ自体は50万円以下に収まります。
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構造: マンション / 約21.00㎡（1K）
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特筆事項: 民泊可能（公認）、同マンション内に民泊実績あり、消防設備導入済み、用途地域：第一種住居地域（横浜市の平日営業禁止条例の対象エリア）、先着順受付。
2. 横浜市・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
本物件を検討する上で、最も冷徹に見極めなければならないのが横浜市独自の非常に厳しい「上乗せ条例」の壁です。
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【致命的】住居専用地域・住居地域ペナルティ: 「月曜日の正午から金曜日の正午まで営業禁止」
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本物件の用途地域は「第一種住居地域」です。横浜市の条例により、この地域では平日の営業が全面的に禁止されると想定されます。（詳しくは保健所で確認してください）
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ゲストを宿泊させられるのは、実質的に「金曜・土曜・日曜」の週末のみに制限されるため、新法上限の180日を消化することは物理的に不可能となり、年間最大でも約110日間しか民泊として稼働させることができません。
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3. 東白楽21㎡1Kが狙うべきターゲットとエリア特性
東急東横線で横浜駅まで1駅（約2分）という、交通利便性が極めて高い単身者向けワンルームスペックです。
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週末の「横浜観光・イベント」に特化した単身・カップル需要:
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21㎡の1Kというサイズ感から、最大収容人数は2名（大人2名、または大人1名＋子供1名）が限界です。平日は条例で営業できないため、週末に横浜みなとみらい、横浜スタジアム、Kアリーナ横浜、パシフィコ横浜等で開催されるライブ・イベント・観光目的のライト層をターゲットに、ビジホ高騰の受け皿として週末のピンポイント高単価（1泊12,000円〜14,000円）を狙う運用になります。
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実績あり・消防設備済みの安心感と高いマンスリー需要:
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同マンション内で既に民泊が稼働しており、消防設備も設置済みであるため、特有の「管理組合トラブル」や「行政手続きのバグ」で立ち往生するリスクが極めて低いです。また、東横線沿線は一般の単身ビジネスマンや学生の需要が非常に強いため、民泊が稼働できない平日や残りの255日間を、家具付きマンスリーとして客付けしやすい強固なエリアポテンシャルを持っています。
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4. 収支シミュレーション（新法週末100日＋現実的マンスリー4ヶ月・完全自主管理運用の場合）
平日は条例により民泊売上が強制的にゼロになるため、丸投げ代行費を払うと確実に家賃負けします。あなたがメッセージ対応と清掃インフラを自前でコントロールする「完全自主管理」を前提とし、民泊は週末のみの100日間、マンスリーは現実的なラインとして年間4ヶ月（120日間）のみ客付けできる二毛作スキームで試算します（残りの145日間は完全空室バッファとします）。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間100日稼働・平日営業禁止を織り込んだ週末限定運用）
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想定宿泊単価：12,000円（2名入居・横浜駅1駅の東横線プレミアム単価）
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民泊年間売上：1,200,000円（1.2万円 × 100日）
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② マンスリー期間（残り265日のうち、現実的な4ヶ月・120日間）
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東横線沿線のビジネス短期出張・法人需要向けに、光熱費込みで月額10万円で客付け。
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マンスリー売上：400,000円（10万円 × 4ヶ月）
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③ ゲスト清掃費回収売上（補正）
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1Kのため1回あたりの清掃費を4,000円に設定。週末メインで年間約40回のチェックインによる回収。
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清掃費売上：160,000円
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★ 年間総売上：1,760,000円（月平均：約14.6万円）
【年間支出の計算】
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家賃・消費税（固定費）: 844,800円（税込月額7.04万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 150,000円（実稼働220日分＋基本料金・Wi-Fi）
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民泊・マンスリー客付けサイト手数料（一律約15%）: 240,000円（売上160万円に対する手数料）
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支出合計：1,234,800円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 ＋525,200円（毎月約4.3万円の利益）