民泊物件 · 23日 5月 2026

茨城県つくば市二の宮｜170.86㎡・RC造地下1階（居抜き・民泊相談仕様）｜月固定費45.47万

1. 物件概要（スペックデータ）

物件URL: goo住宅・不動産・ＡＲＵＭＩＫビルつくば駅貸店舗（外部サイト）
所在地: 茨城県つくば市二の宮２丁目
交通: つくばエクスプレス「つくば」駅バス14分 / 「洞峰公園北」バス停停歩1分
月額固定費: 454,740円
- ※賃料39.6万円＋管理費1.65万円＝41.25万円。店舗・テナント（事業用契約）のため、10%の消費税（41,250円）が加算されます。ここに賃料引き落とし手数料（990円）を加え、実際の月額固定費は454,740円（※業種により管理費変動あり）となります。
初期費用: 約185万〜195万円
- ※敷金3ヶ月（118.8万円・非課税）＋礼金なし。ここに初回保証料（賃料の1ヶ月分：税込41.25万円）、仲介手数料1ヶ月（税込41.25万円）などが乗りますが、フリーレントが1ヶ月付帯するため、前家賃分が相殺され相場より抑えられた初期投資額となっています（解約時1ヶ月分償却）。
構造: RC造地下1階/地上3階建 / 170.86㎡（エアコン・給湯・男女別トイレ・シャワールーム）
特筆事項: 民泊・シェアハウス相談可、飲食店可、居抜き（造作あり、スケルトン相談可）、フリーレント1ヶ月、24時間セキュリティ、駐車場なし（近隣含）。

茨城県およびつくば市は、独自の厳しい平日営業禁止条例（上乗せ条例）を敷いていません。そのため、管轄保健所の条件をクリアすれば、用途地域に応じた標準的な運用が可能です。

期間制限の上乗せなし:
- 住居専用地域であっても条例による一律の平日営業禁止措置はなく、国家基準である「年間最大180日間」をベースとした組み立てが可能です。
用途地域と物件立地（二の宮2丁目）:
- 物件周辺は主に「第一種住居地域」または「近隣商業地域」に区分されます。本物件は170㎡を超える大規模店舗（用途：店舗・事務所）の地下1階部分であり、住宅の定義を満たすための「台所・浴室・便所・洗面設備」の要件は、造作および既存のシャワールーム・トイレを活用（または用途変更申請・リフォーム）することでクリアする必要があります。

170.86㎡（約51坪）という異次元の広さと、駅徒歩圏外（バス・車必須）のロードサイド地下店舗という極めて特殊なスペックです。

「大人数グループ・合宿・団体」に特化したメガ民泊:
- 20〜30㎡のワンルーム民泊とは全く異なり、15名〜20名クラスの団体客を一括で収容する「大部屋・1棟貸し（ワンフロア貸し）スタイル」の設計が可能です。ベッドを多数配置したドミトリー風寝室を複数作り、広大なリビングスペースを確保できます。
研究学園都市ならではの「学会・ビジネス・スポーツ」需要:
- 筑波大学や各種研究機関が集積するつくば市では、国内外からの研究者・学生の団体滞在、学会参加に伴う中長期の宿泊需要が定期的に発生します。さらに、物件が隣接する「洞峰公園（年間25万人利用）」のスポーツ施設を利用する、学生・社会人チームの遠征・合宿・サークル利用の受け皿として強みを発揮します。
車社会に特化したレンタカー・タクシー移動前提のインバウンド:
- 成田空港や東京方面からレンタカーで移動する訪日外国人グループにとって、駅距離は問題になりません（ただし近隣で敷地外の月極駐車場を複数台分確保することが必須要件となります）。

月額固定費が約45.5万円と非常に重いため、すべてのメッセージ対応・清掃インフラを自社で内製化する「完全自主管理」を前提とします。新法180日のうち、団体・合宿客をターゲットに「年間130日間」の稼働を想定します。

① 民泊期間（年間130日稼働・大人数団体向けプレミアム単価）
- 想定宿泊単価：45,000円（10〜15名以上の団体・ビジホ複数室利用に対する価格優位性）
- 民泊年間売上：5,850,000円（4.5万円 × 130日）
② マンスリー・イベントスペース期間（残り235日間のうち、120日間）
- 民泊を稼働させない期間は、企業の開発合宿、短期の共同研究プロジェクトチーム向け長期滞在、またはレンタルスペース・ロケ撮影地として、月額換算20万円（日貸し・週貸しの合算）で客付け。
- 期間売上：800,000円（4ヶ月分相当）
③ ゲスト清掃費回収売上（補正）
- 大型物件のため1回あたりの清掃費を12,000円に設定。年間約35回のチェックインによる回収。
- 清掃費売上：420,000円
★ 年間総売上：7,070,000円（月平均：約58.9万円）

カテゴリ： kanto, ibaraki