1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 東京都台東区池之端２丁目
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交通:
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東京メトロ千代田線「根津」駅 徒歩5分
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成田スカイアクセス「京成上野」駅 徒歩13分
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ＪＲ山手線「上野」駅 徒歩16分
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月額固定費: 181,500円
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※賃料16.5万円（管理費等なし）。店舗・事務所契約のため、事業用消費税10%（1.65万円）が加算され、毎月18.15万円が固定で発生します。
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初期費用: 約185万〜195万円
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※保証金3ヶ月（49.5万円・非課税）＋礼金0円＋敷金0円。ここに初回保証委託料として「月額総賃料の100%（18.15万円）」、前家賃18.15万円、さらに火災保険料（2万円）などが乗ります。
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構造: RC造 4階/8階建 / 40.00㎡
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特筆事項: 民泊可能物件（大家公認）、定期借家契約2年、トイレ・洗濯機置場あり、エレベーターあり、現況居住中（2026年7月上旬引渡可能）。
2. 台東区・新法民泊（住宅宿泊事業法）の上乗せ制限
台東区は区独自の「住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」により、営業日数や管理体制に厳しい制限を課しています。
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文教地区・住居専用地域における期間制限: 「月曜日の正午から金曜日の正午まで営業禁止」
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該当地域の場合、営業可能日は週末（金・土・日）のみに限定され、年間最大営業日数は180日ではなく約110日まで削られます。
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家主不在型における管理人の常駐ルール（全域対象）:
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用途地域に関わらず、家主が同居しないタイプ（家主不在型）の民泊を行う場合、「物件から概ね10分以内（、または直線距離で約800m以内）に、管理責任者（またはその指定する者）が常駐・即応できる体制」の構築が義務付けられています。
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💡 本物件への影響
池之端2丁目エリアは上野恩賜公園に隣接しており、厳しい環境規制である「文教地区」に指定されている可能性が極めて高いです。指定地域に該当した場合、平日の営業が全面的に禁止されるため、週末の宿泊売上だけで税込18.15万円の固定賃料をカバーしなければならず、新法民泊での収支成立は極めて困難となります。
3. 旅館業法（簡易宿所）の許可取得を阻む「マンションの壁」
365日営業を行うために「旅館業（簡易宿所）」の許可申請を検討する場合、台東区では以下の「指導指針」および「上乗せルール」のクリアが必要となります。
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玄関帳場（フロント）設置義務:
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対面またはそれに類する体制での本人確認・鍵の受け渡し設備が厳格に求められます。
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【重要】共同住宅（マンション）での申請制限:
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台東区の簡易宿所指導指針では、「一般の居住者が日常的に生活している共同住宅（賃貸・分譲マンション等）の一部住戸や一部フロアのみでの簡易宿所営業の許可は、原則として認めない」方針を徹底しています。
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同一建物内での住民と宿泊客の動線混在によるトラブルを防ぐため、許可取得には「建物一棟すべてを宿泊専用とする」か、あるいは「一般居住者用と宿泊客用で、エントランス・エレベーター・階段・通路を【物理的に完全分離】する」という、改築レベルの建築条件が課せられます。
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💡 本物件への影響
本物件は「8階建てマンションの4階部分（一部テナント）」に位置しています。建物一棟丸ごとの旅館業化、または独立した専用動線の確保が不可能な構造であるため、台東区保健所による簡易宿所の許可取得は事実上不可能と判断されます。
4. 収支シミュレーション（新法180日・完全自主管理運用の場合）
仮に用途地域が「商業地域」であり、平日営業制限を免れたと仮定した、新法民泊（180日制限上限）での年間収支試算です。10分即応ルールを満たすための現地体制は自前で構築するものとします。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（新法180日のうち、稼働率80%＝年間144日宿泊）
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想定宿泊単価：18,000円（40㎡・最大4名収容・上野エリア相場）
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民泊年間売上：2,592,000円（月平均：21.6万円）
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② マンスリー期間（残り185日間）：0円
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※築53年（1973年築）の古いオフィス・店舗仕様物件であり、一般居住向けのマンスリー需要（月額16.5万円以上）は見込めないため、客付けゼロとして冷徹に除外。
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★ 年間総売上：2,592,000円
【年間支出の計算】
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家賃・消費税（固定費）: 2,178,000円（税込月額18.15万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費・現地維持雑費: 250,000円
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民泊サイト手数料（Airbnb等 15%）: 388,800円
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支出合計：2,816,800円
【最終収支】
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★ 年間営業利益：約 −224,800円（毎月約1.8万円の赤字）
新法の営業制限（180日）を受ける以上、どれだけ高い稼働率で運用しても、事業用消費税を含めた月額18.15万円の固定賃料とサイト手数料が重くのしかかり、年間で約22万円の赤字を垂れ流す計算となります。180日全部予約が埋まる運営ができれば、黒字化も見えてくるかもしれませんが、駆けつけ対応の費用などの経費がかかるため、いずれにせよ大きな利益を狙うのは難しいと考えられます。