1. 物件概要（スペックデータ）
-
所在地: 東京都新宿区（牛込柳町・曙橋周辺）
-
交通: 都営大江戸線「牛込柳町」駅 徒歩5分、都営新宿線「曙橋」駅 徒歩7分
-
月額固定費: 166,200円
-
※賃料13.8万円＋管理費1.4万円＝15.2万円。ここに事業用消費税10%（1.42万円）が加算され、毎月約16.6万円が固定発生します。
-
-
初期費用: 約115万〜125万円（敷金3ヶ月＋礼金4ヶ月＋前家賃＋保証会社費用など）
-
構造: RC造 / 約22㎡（1R）
-
特筆事項: 民泊実績あり（同マンション内）、消防設備導入済み、用途地域：商業地域（新宿区の平日営業禁止条例の対象外）、先着順受付。
2. 修正版：現実的「二毛作」運営スケジュール（年間365日の内訳）
マンスリーの「100%満室神話」を排除した、血の通ったリアルな年間スケジュールです。
-
① 新法民泊期間（年間180日間・100%フル消化）：新宿・商業地域の特権をフルに活かし、単価の跳ね上がる週末やインバウンドのハイシーズン（桜、GW、夏休み、紅葉、年末年始等）に狙いを絞って180日を完全に使い切ります。
-
② マンスリー期間（年間4ヶ月・120日間）：残りの185日間のうち、都心の単身ビジネスマンや中長期の外国人観光客をターゲットに、現実的に客付け可能な「4ヶ月（120日間）」だけをマンスリーで埋めます。
-
③ 完全空室（年間65日間・完全空室）：民泊からマンスリーへの切り替え期間、入居者退去後の清掃・募集期間、および冬場の閑散期など、「年間のうち約2ヶ月強（65日間）は1円の売上も立たずに空室になる」というシナリオをあらかじめ支出として飲み込みます。
3. 完全自主管理（ワンオペ）による年間収支シミュレーション
メッセージ対応はすべて自社（自分）で行い、清掃は自分で入るか、地元の信頼できるスタッフと安価に直接契約して、中間の代行マージンを完全にカットした限界値です。
【設定条件：売上】
-
① 民泊売上（180日フル消化）
-
想定宿泊単価：15,000円（2人入居・新宿山手線内側プレミアム単価）
-
民泊売上：270万円（1.5万円 × 180日）
-
-
② マンスリー売上（現実的な4ヶ月分）
-
想定月額賃料：150,000円（光熱費込みの都心標準相場）
-
マンスリー売上：60万円（15万円 × 4ヶ月。前回から30万円の下方修正）
-
-
③ ゲスト清掃費回収売上（補正）
-
1回あたりのゲスト清掃費を4,500円とし、年間約70回の民泊チェックインが入ることで、サイト経由でゲストから直接回収する清掃売上。
-
清掃費売上：31.5万円（4,500円 × 70回）
-
-
★ 年間総売上：361.5万円
【年間支出の計算（自主管理ベース）】
-
家賃・消費税（固定費）: 199.4万円（税込月額16.62万円 × 12ヶ月分。空室期間も当然満額発生）
-
光熱費・通信費: 25万円（実稼働する300日分の電気・水道・ネット代。65日間の空室期は基本料金のみで抑制）
-
マンスリー集客・契約手数料（10%）: 6万円（マンスリーポータルサイト等の客付け手数料）
-
民泊サイト手数料（Airbnb等 15%）: 40.5万円
-
支出合計：270.9万円
【最終収支（完全自主管理スタイル）】
-
年間営業利益：約 ＋90.6万円（毎月約7.5万円の利益）
4. プロの視点：現実的数値を叩いた上での投資回収力
マンスリーの稼働率を現実的な「4ヶ月」に想定し、2ヶ月以上の完全空室リスクを背負わせてもなお、完全自主管理であれば年間約90万円の黒字をカチ出すことができることが考えられます。月額約16.6万円という都心家賃の重圧を、新宿の圧倒的な立地でかわすことができます。
-
初期の総投資額：約150万円（物件初期費用120万＋1R分の家具家電セットアップ30万）
-
投資回収期間（PMI）：約1年8ヶ月
2年目の後半には投下した150万円のキャッシュが100%手元に戻り、その後は普通借家契約が続く限り、毎年90万円ずつの純利を生み出し続ける、極めてディフェンシブで計算の立つ「優秀な都心型民泊物件」に変貌します。