1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 東京都新宿区新宿５丁目
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交通: 都営新宿線・東京メトロ丸ノ内線「新宿三丁目」駅 徒歩4分
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月額固定費: 250,000円（管理費込・水道光熱費は別）
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初期費用: 約85万〜90万円（敷金1ヶ月・礼金1ヶ月・前家賃、保証会社費用、鍵交換代等）
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構造: RC造 5階建の3階部分 / 19.39㎡（1K・2022年築）
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特筆事項: 民泊可能（公認）、ネット無料。ただし新法180日制限下でのスモール運用。
2. 狭い物件のため、利益は出しにくい構造
20㎡未満の1K物件は、大人数のグループ客（単価を高く取れる層）を泊めることができません。そのため、ビジネスホテルとのガチンコの価格競争に巻き込まれます。
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民泊（年間100日間）：部屋の狭さから宿泊単価は「15,000円」が限界となります。新法上限の180日を埋めようとすればさらに単価を下げる必要があるため、今回は高単価を維持できる100日間に営業を絞ります。
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マンスリー（年間3ヶ月間 / 90日間）：残りの期間は月額25万円（光熱費込）で3ヶ月間だけ貸し出します。
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完全空室（年間約175日間）：年間の約半分は、ゲストも入居者もいない状態で、毎月25万円の家賃がそのまま流出します。
3. 現実路線ハイブリッド運用による年間収支シミュレーション
完全外注（運営代行会社およびマンスリー管理会社にすべて丸投げ）の想定で計算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間100日稼働・現実的単価）
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想定宿泊単価：15,000円
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民泊年間売上：150万円（1.5万円 × 100日）
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② マンスリー期間（年間3ヶ月間のみ）
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月額賃料：250,000円（光熱費込・家賃と同額の原価回収ライン）
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マンスリー年間売上：75万円（25万円 × 3ヶ月）
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③ 完全オフシーズン（約175日間）
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売上：0円
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★ 年間総売上：225万円（150万＋75万 / 前回から318万円の大幅下方修正）
【年間支出の計算】
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家賃（固定費）: 300万円（月額25万円 × 12ヶ月分。稼働状況に関わらず100%発生）
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光熱費・通信費: 12万円（実稼働する4ヶ月分のみ試算、ネット代は無料）
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民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 30万円（完全丸投げ外注費）
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マンスリー集客・契約手数料（10%）: 7.5万円
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 22.5万円
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支出合計：372万円
【最終収支（代行丸投げ完全不労所得スタイル）】
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年間営業利益：約 −147万円（赤字）
4. 自主管理で極限まで抵抗した場合のシミュレーション
完全丸投げでは毎月約12万円の赤字（年間147万円の損）を垂れ流すビジネスモデルになってしまいます。では、代行会社手数料を完全に削り、あなたが血と汗を流して「完全自主管理（メッセージ対応・清掃をすべて自分で行う）」とした場合はどうなるでしょうか。
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自主管理時の支出（家賃300万＋光熱費12万＋サイト手数料22.5万）：334.5万円
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★ 自主管理時の最終営業利益：約 −109.5万円（依然として年間約110万円の赤字）
人件費や外注費を限界まで削って自分で労働しても、年間110万円（毎月約9万円）の赤字を補填し続けなければならないという、極めて残念な結果となります。