民泊物件  ·  21日 5月 2026

神奈川県横須賀市東逸見町｜82.78㎡・5DKフルリノベ古民家｜月固定費8万｜横須賀観光・米軍関係者がターゲット物件

1. 物件概要（スペックデータ）

  • 物件URL: ジモティー・＜即入居可能＞沢山部屋有、ペット可、戸建 5DK+広縁 逸見駅・汐入駅（外部サイト）

  • 所在地: 神奈川県横須賀市東逸見町3丁目

  • 交通:

    • 京急本線「逸見」駅 徒歩9分

    • 京急本線「汐入」駅 徒歩23分（自転車10分）

  • 月額固定費: 80,000円（管理費・共益費0円。個人名義の住居用契約であれば消費税は非課税）

  • 初期費用: 約21万〜23万円

    • ※敷金1ヶ月（8万円）＋礼金0円＋前家賃（8万円）＋仲介手数料0円＝16万円。ここに家賃保証会社の初回保証料（4万〜5万円程度）などが加算されるのみ。東京のテナント物件の20分の1という驚異の軽さです。

  • 構造: 木造 2階建 / 82.78㎡（5DK ＋ 広縁）

  • 特筆事項: 大家公認・民泊運営可能、フルリノベーション完了済み、ペット飼育可（条件あり）、1年以内の解約は違約金1ヶ月、エアコン3台・モニター付きインターホン完備。駐車場なし（近隣徒歩3分に1.2万円/月であり）。

2. 5DK（82.78㎡）× 家賃8万円が持つ「地方サバイバル」の絶対的優位性

 

家賃が低めのため、「どれだけ空室が出ても、赤字のリスクが低い」という点がこの物件のメリットです。

 

① 「家賃8万円」

民泊投資で最も恐ろしいのは、予約が入らないオフシーズンに高額な家賃がキャッシュを削り取っていく「家賃負け」です。しかし、この物件は月々わずか8万円。仮に新法の制限や季節の変動で1ヶ月間丸ごとゲストがゼロだったとしても、痛手は最小限で済みます。

 

② 5DK＋広縁による「多部屋・大人数収容」の強み

3畳、4.5畳、6畳、6畳、8畳という計5つの独立した個室があるため、ベッドの配置次第で「最大6〜8名の大人数グループ・ファミリー」を1つの予約で丸ごと飲み込めます。横須賀は米軍基地がある関係上、アメリカからの軍関係者の家族や、どぶ板通り・三笠公園、あるいは鎌倉・三浦半島観光の拠点として、大人数で安く泊まりたいインバウンドの隠れた穴場需要があります。

 

③ 1泊「13,000円」という、勝てるローカル価格設定

82㎡の大空間ですが、逸見というエリア相場、および「駅から坂・階段がある」という観光客へのマイナス動線を冷徹に考慮し、宿泊単価は1泊「13,000円」と非常に conservative（保守的）に設定します。8名で泊まれば1人あたりわずか1,600円。ビジネスホテルやドミトリーを完全に駆逐できる価格破壊スペックです。

 

3. 現実路線新法運用シミュレーション

すべての運営・メッセージ対応・清掃を代行会社に丸投げ（手数料20%）する前提で計算します。

 

【設定条件：売上】

  • ① 民泊期間（年間100日稼働・現実的単価）

    • 想定宿泊単価：13,000円

    • ※週末（金・土）と、横須賀のカウントダウン、夏の花火大会、ゴールデンウィークや夏休みなどのトップシーズンだけで年間100日は十分に達成可能です。

    • 民泊年間売上：130万円（1.3万円 × 100日）

  • ② マンスリー・オフシーズン期間（残り265日間）

    • 売上：0円（需要なしとして完全除外）

  • ★ 年間総売上：130万円

【年間支出の計算】

  • 家賃（固定費）: 96万円（月額8万円 × 12ヶ月分）

  • 光熱費・通信費: 12万円（実稼働する100日分＋基本料金、ネットはポケットWi-Fi等を想定）

  • 民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 26万円（完全丸投げ外注費）

  • サイト手数料（Airbnb等 15%）: 19.5万円

  • 支出合計：153.5万円

【最終収支（代行丸投げ完全不労所得スタイル）】

  • 年間営業利益：約 −23.5万円（丸投げ時はわずかに赤字）

4. 「自主管理＋マンスリー予約」で黒字化へ

 

完全丸投げの場合、年間で約23.5万円（毎月約2万円）の手出し（赤字）が発生します。家賃が安いため致命傷にはなりませんが、この物件を眠れるドル箱に変えるための解決策は極めてシンプルです。

あなたが「完全自主管理（メッセージ対応を自分で行い、清掃は地元の主婦やシルバー人材センターと直接契約、または自分で入る）」へとシフトし、運営代行手数料（20%・26万円）を完全に削り落とした場合のシミュレーションです。

  • 自主管理時の年間支出（家賃96万＋光熱費12万＋サイト手数料19.5万）：127.5万円

  • ★ 自主管理時の最終営業利益：約 ＋2.5万円（実質トントンで生き残り確定）

これだけで赤字は完全に消失し、年間ベースでプラスに転換します。

さらに、稼働日数を100日から、「年間120日」にわずか20日間だけ必死にレビューを集めて引き上げた場合：

  • 年間売上（1.3万×120日）：156万円

  • 自主管理時の支出（家賃96万＋光熱費14万＋サイト手数料23.4万）：133.4万円

  • ★ 自主管理×120日稼働時の年間利益：約 ＋22.6万円（毎月約2万円の純利益）

さらにマンスリー利用を20万円で1ヶ月か2ヶ月取ることができれば、50万〜60万ぐらいの利益が年間で生まれることになります。米軍関係者が出入りするエリアであることを考慮すると、マンスリーの需要も一定数あると考えられます。

カテゴリ： kanto, kanagawa