1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 東京都新宿区四谷坂町
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交通:
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東京メトロ南北線・丸ノ内線・JR線「四ツ谷」駅 徒歩8分（新宿・東京・銀座へ直通）
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都営新宿線「曙橋」駅 徒歩12分
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月額固定費: 636,201円
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※賃料46.27万円＋管理費115,665円＝578,365円。テナント契約のため、ここに事業用消費税10%（57,836円）が加算され、毎月「63万6,201円」が固定で発生します。
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初期費用: 約340万〜360万円
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※保証金5ヶ月分（約231万円）＋一時金（水道光熱費預り20万円・鍵交換2.75万円）＋前家賃等。仲介手数料は不要（貸主直）ですが、テナント物件ゆえに初期キャッシュの重さは覚悟が必要です。
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構造: RC造 1階部分 / 115.86㎡（現況：住居仕様）
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契約形態: 定期借家契約（2030年1月31日まで / 約3年8ヶ月間、再契約可）
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特筆事項: 旅館業・民泊相談可、1階ワンフロア、シャワールーム・トイレ・給湯・エアコン完備、中途解約違約金3ヶ月分（税込）、解約時保証金2ヶ月償却。
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仲介不動産会社: ル・グラシエルビルディング（株）（貸主直接）
2. 都心ど真ん中「115㎡・1階・住居仕様」の圧倒的な強みとリスク
① 最大12〜14名収容×「1階」というインバウンドの神スペック
東京の主要観光地（新宿・渋谷・秋葉原・浅草）のどこへ行くにも抜群のアクセスを誇る四ツ谷で、115㎡もの広さを確保できる民泊は極めて稀です。さらに「1階」であるため、海外旅行者の最大のストレスである「重いスーツケースを持って階段や狭いエレベーターを上がる」という問題が完全に解消されます。大人数の富裕層ファミリー層をターゲットに、宿泊単価を極限まで引き上げることが可能です。
② 現況「住居仕様」による初期工事費の圧縮
通常、オフィステナントで民泊を始める場合は、スケルトンから風呂・トイレ・キッチンを新設するだけで400万〜500万円以上の内装工事費がかかります。しかし本物件は「現況：住居仕様」と明記されており、シャワールームやトイレ、エアコンが既設されているため、内装の軽微な意匠変更と家具・家電のセットアップだけで即営業展開が可能です。
③ 「月額約63.6万円」という重厚な固定費リスク
毎月約63.6万円（税込）という固定費は、個人投資家にとっては非常に重いプレッシャーです。新法180日の制限がある中で、民泊が稼働しない残りの185日間をいかに高単価で埋められるかが、このビジネスの成否を完全に分ける生命線となります。
3. ハイブリッド運用による年間収支シミュレーション
立地ブランドと115㎡の希少性を活かし、富裕層・ビジネス団体にターゲットを絞った高単価設定で試算します。完全外注（運営代行会社およびマンスリー管理会社にすべて丸投げ）の想定です。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（180日フル稼働・トップシーズン集中）
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想定宿泊単価：55,000円
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※新宿区一等地の115㎡一棟貸し状態（1階）。桜、GW、夏休み、紅葉、年末年始、旧正月といった東京に全世界から観光客が押し寄せる180日間に営業を全集中させるため、1泊5.5万円（12名利用で1人あたり約4,500円）は極めて現実的で手堅い単価設定です。
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民泊年間売上：990万円（5.5万円 × 180日）
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② マンスリー期間（3ヶ月間のみ・2ヶ月は入れ替え空室ロス想定）
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月額賃料：480,000円（光熱費込。四ツ谷駅徒歩8分の115㎡・家具家電付きスペース。外資系法人の長期出張社宅や、都心でのプロジェクトチームのサテライトオフィス兼宿舎としての需要を狙います）
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※残りの2ヶ月間は完全な空室（売上0円）として冷酷に引き算します。
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マンスリー年間売上：144万円（48万円 × 3ヶ月）
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★ 年間総売上：1,134万円（990万＋144万）
【年間支出の計算】
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家賃・共益費・消費税（固定費）: 763.4万円（税込月額63.62万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 54万円（大空間の稼働分およびマンスリー期間分）
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民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 198万円（民泊売上990万円に対する完全外注費）
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マンスリー集客・契約手数料（10%）: 14.4万円
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 148.5万円
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支出合計：1,178.3万円
【最終収支（代行丸投げ完全不労所得スタイル）】
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年間営業利益：約 −44.3万円（丸投げ時は赤字転落）
4. 「自主管理」で利益を出す
ビルインテナント特有の重い家賃と手数料が響き、完全丸投げの「不労所得スタイル」では年間約44万円の赤字を掘ることになります。しかし、この物件のポテンシャルをここで諦めるのは早計です。
もしあなたが「ゲストのメッセージ対応を自分で行い、清掃だけを信頼できる清掃スタッフと直接固定契約にする」などして、民泊運営代行手数料（20%・198万円）を完全にカット（実質0円に圧縮）した場合、収支は一変します。
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丸投げ時の支出: 1,178.3万円
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運営代行費（20%）の削減: △198万円
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自主管理時の年間支出: 980.3万円
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★ 自主管理時の最終営業利益：約 ＋153.7万円（一転して黒字へ）
自分のリソースを少し投入し、メッセージ対応やオペレーションを内製化するだけで、年間約153万円（毎月約12.7万円）の純利益を確実に叩き出す優良物件へと進化します。売上に対する固定費比率は高めですが、115㎡の大空間が持つポテンシャルは、プレイヤーの努力次第でいくらでも利益を絞り出せる構造になっています。