1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地: 群馬県高崎市剣崎町486-6
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交通: JR信越本線「群馬八幡」駅（高崎駅から2駅）
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月額固定費: 39,800円（管理費等なし。個人オーナーとの直接契約のため消費税は発生しません）
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初期費用: 0円（ただし、2年未満での解約時には家賃2ヶ月分＋10万円の合計179,600円の解約違約金が発生する契約条件となっています）
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構造: 木造2階建 / 約80㎡（4DK・築49年）
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特筆事項: 雨漏りあり、電気・水道の状態は契約後に要確認、プロパンガス、駐車場1台無料、ご自由にセルフリフォーム・修繕を行ってOK（転貸・民泊・ペット可）。20年間継続して借りた場合、土地建物の所有権が譲渡されます。
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仲介不動産会社: なし（オーナー「ユニークライフ大家」氏との直接契約）
2. 地方郊外型「年間130日稼働」における運営戦略
本物件のような地方の郊外エリアでは、都市部のような「連日インバウンド旅行者が途切れない」という状況は期待できません。そのため、以下のような非常に絞り込んだ運用スケジュールが前提となります。
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民泊（年間100日間）：ゴールデンウィーク、お盆、年末年始などの大型連休や、高崎周辺でのコンサート・スポーツ大会などのイベント開催日、および通年の「週末（金・土）」だけにターゲットを絞って稼働させます。
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マンスリー（年間1ヶ月間 / 30日間）：近隣のインフラ工事や工場などの短期出張、または期間限定のビジネス需要が運良く重なった1ヶ月間だけを確実に獲得します。
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完全空室（年間約235日間）：年間の約3分の2にあたる平日は、一切の売上が発生しない前提で計画を組みます。
3. 厳格路線ハイブリッド運用による年間収支シミュレーション
完全外注（運営代行会社およびマンスリー管理会社にすべて丸投げ）の想定で計算します。
【設定条件：売上】
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① 民泊期間（年間100日稼働・週末および大型連休メイン）
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想定宿泊単価：14,000円
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※約80㎡の4DKという広さがあるため、家族やグループをターゲットに、ロードサイドの利便性を活かして1泊1.4万円（4名利用で1人あたり3,500円）で設定します。
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民泊年間売上：140万円（1.4万円 × 100日）
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② マンスリー期間（年間1ヶ月間のみ）
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月額賃料：110,000円（光熱費込・短期出張者向けのパッケージ価格）
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マンスリー年間売上：11万円（11万円 × 1ヶ月）
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★ 年間総売上：151万円（140万＋11万）
【年間支出の計算】
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家賃（固定費）: 47.76万円（月額3.98万円 × 12ヶ月分）
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光熱費・通信費: 24万円（実稼働する130日分を中心に試算）
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民泊運営代行・清掃手数料（20%）: 28万円（民泊売上140万円に対する完全外注費）
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マンスリー集客・契約手数料（10%）: 1.1万円（マンスリー売上11万円に対する手数料）
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サイト手数料（Airbnb等 15%）: 21万円
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支出合計：121.86万円
【最終収支（代行丸投げ完全不労所得スタイル）】
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年間営業利益：約＋29.14万円（年間約29万円の黒字）
4. 収支を最大化するための「自主管理プラン」
もし、すべてを外注会社に丸投げした場合の年間利益は約29万円（月平均約2.4万円）となります。ここからさらに収支を改善するため、「メッセージ対応や清掃を自分で完全に行う（完全自主管理）」とした場合の数字も算出します。
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自主管理時の支出（固定費＋光熱費＋サイト手数料のみ）：92.76万円
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自主管理時の最終営業利益：約＋58.24万円（年間約58万円の黒字 / 月平均約4.8万円）
運営代行手数料などをすべて手元に残すことで、年間の手残り利益を約58万円まで引き上げることが可能です。
5. 結論（投資判断のポイント）
本物件は、群馬県高崎市剣崎町にある、家賃39,800円・約80㎡の木造2階建て一戸建て（DIY必須・民泊可）です。物件URLは こちら（ジモティー） です。
需要予測を最も現実的な「年間100日民泊＋1ヶ月マンスリー」にした結果、物件そのものは年間で約29万〜58万円の営業黒字を生み出せるポテンシャルがあることが分かりました。家賃が月額39,800円と非常に低価格であるため、年間約235日間の空室期間があっても、赤字に転落しにくい防衛力の高さがこの物件の強みです。
ただし、事業としてスタートする上での最大のポイントは、オーナー様も記載されている「雨漏りの修繕」および「電気・水道インフラの整備」にかかる初期工事費用です。
仮に、雨漏りの防水補修や古い水回りの配管整備、民泊用の家具家電セットアップに合計150万円の初期投資が必要だったと仮定します。
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外注丸投げの場合（年利29万円）：投資回収に約5年1ヶ月
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完全自主管理の場合（年利58万円）：投資回収に約2年7ヶ月
普通借家契約の基本期間（2年）や建物の築年数（築49年）を考慮すると、回収に3年以上を要する計画はやや慎重になる必要があります。
逆に言えば、「あなた自身が本職の建築・リフォーム業者である」、あるいは「懇意の職人がいて、雨漏りやインフラの修繕をわずか数拾万円の格安で完全に直せるルートがある」という場合においてのみ、この初期費用0円・家賃4万円弱というパッケージは非常に面白い原石に化ける可能性があります。さらに、20年間借り続ければ土地建物が自分のものになるという長期特典も付いています。